명품 입지, 신축급 단지의 다산지금센트럴에일린의뜰 34평형 특급 경매 기회

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 남양주 다산신도시에 위치한 프리미엄 아파트 중 하나인 '다산지금센트럴에일린의뜰' 34평형(전용 25평) 경매 물건을 분석해드리겠습니다. 1회 유찰 후 감정가의 70%인 4억 9,350만원부터 시작하는 이 물건은 시세보다 2억원 이상 저렴하게 매입할 수 있는 기회이니, 함께 상세히 살펴보겠습니다.

4억대 입찰가로 7억대 명품 아파트를 노려볼 기회

이번에 소개해드릴 물건은 의정부지방법원 남양주지원에서 진행되는 2024타경82565 사건으로, 경기도 남양주시 다산동 6208에 위치한 '다산지금센트럴에일린의뜰' 7101동 2층 201호입니다. 감정가는 7억 500만원이나 1회 유찰 후 감정가의 70%인 4억 9,350만원부터 입찰이 시작됩니다. 입찰 일자는 2025년 12월 3일(수요일)이며, 입찰 보증금은 4,935만원(10%)이 필요합니다.

토지면적은 54.76㎡(약 16.5평), 건물 전용면적은 84.78㎡(약 25.6평)로, 일반적으로 부르는 34평형 아파트입니다. 방 3개, 화장실 2개, 드레스룸, 주방식당, 거실, 발코니로 구성된 실용적인 구조를 갖추고 있습니다.

2019년 준공된 신축급 단지, 다산지금센트럴에일린의뜰의 매력

759세대 규모의 쾌적한 단지 환경

다산지금센트럴에일린의뜰은 2019년 4월에 사용 승인된 아이에스동서(주) 시공 아파트로, 입주 6년 차에 접어든 신축급 단지입니다. 총 5개동에 759세대로 구성되어 있으며, 914대의 주차 공간을 갖추고 있어 세대당 1.2대의 넉넉한 주차비율을 자랑합니다.

단지 내에는 피트니스센터, 골프연습장, GX룸, 도서관, 독서실 등 다양한 커뮤니티 시설이 있어 입주민의 생활 편의성을 높였습니다. 또한 단지 외부는 공원화되어 있어 넓은 공원과 놀이터, 휴게시설, 산책로가 잘 조성되어 있습니다.

황금산 숲과 맞닿은 쾌적한 주거환경

이 아파트는 황금산 숲에 접해 있어 주변 환경이 매우 쾌적하고 자연 친화적입니다. 특히 산책을 즐기기에 좋은 환경으로, 도시 생활 속에서도 자연을 가까이 느낄 수 있는 장점이 있습니다. 7101동은 단지 내에서도 우수한 위치에 자리하고 있으며, 2층이지만 채광과 조망이 양호한 편입니다.

우수한 교통망과 생활 인프라

경의중앙선 도농역이 도보 15분 거리에 위치해 있어 서울 접근성이 뛰어납니다. 또한 단지 인접 도로인 다산지금로를 통해 다양한 버스 노선을 이용할 수 있어 천호역, 강변역, 잠실역 등으로의 이동이 용이합니다.

교통 접근성도 우수한 편으로, 수석호평간도시고속도로, 북부간선도로, 강변북로, 올림픽대로 방면으로의 이동이 편리합니다. 특히 고속도로 접근성이 좋아 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

교육 및 생활 인프라가 풍부한 다산신도시의 핵심 입지

우수한 교육환경과 관공서 접근성

단지 주변으로는 다산한강초, 다산한강중, 동화중, 동화고, 지금고(2027년 예정) 등 각급 학교가 소재하고 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한 남양주시청, 교육지원청, 남부경찰서, 남양주지원, 검찰청 등 주요 관공서의 이용도 매우 편리합니다.

특히 단지 맞은편에는 남양주문화센터가 위치해 있어 야외 공연 및 체육시설 등 다양한 문화 및 레저 시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 이처럼 생활 편의성과 문화생활을 모두 누릴 수 있는 환경이 조성되어 있습니다.

미래형 친환경 도시 다산신도시의 발전 가능성

다산신도시는 미래형 친환경 도시로 조성되어 쾌적하고 편리한 주거 환경을 자랑합니다. 다산중앙공원과 같은 풍부한 녹지 공간과 함께, 하나로마트 다산역점을 비롯한 진건 상업지구가 크게 형성되어 있어 쇼핑과 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

또한 연평균 기온이 쾌적하고 맑은 날이 많아 야외 활동을 즐기기에도 좋은 환경을 갖추고 있습니다. 이러한 다산신도시의 발전 가능성은 향후 부동산 가치 상승에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

7억대 시세를 형성 중인 핵심 주거단지

2억원 이상의 시세차이로 투자 가치 높은 경매 물건

현재 다산지금센트럴에일린의뜰 34평형의 최근 실거래 사례를 살펴보면, 2025년 10월에 2층 물건이 7억 4,000만원에 거래되었습니다. 이외에도 17층이 7억 5,500만원, 12층이 7억 6,200만원에 거래된 사례가 있습니다.

KB부동산 및 네이버부동산 시세를 참고하면, 매매시세는 7억 2,500만원~7억 7,500만원, 전세시세는 4억 7,000만원~5억 2,500만원으로 형성되어 있습니다. 이러한 시세를 고려할 때, 최저입찰가 4억 9,350만원은 시세보다 약 2억 2,650만원 이상 저렴한 가격입니다.

낮은 층수에도 안정적인 가격 형성

본 경매 물건이 2층에 위치하고 있음에도 불구하고, 같은 단지 내 2층 물건이 7억 4,000만원에 거래된 사례를 볼 때, 층수에 따른 가격 차이가 크지 않은 편입니다. 이는 단지 자체의 프리미엄과 전체적인 주거 환경이 우수하기 때문으로 분석됩니다.

명확한 권리관계와 점유상황 분석

총 채권액 11억원 내외의 채무 상황

본 건의 경매 신청권자는 디에스엔피엘인베스트먼트대부(주)로, 6억 7천만원의 채권을 기반으로 임의경매를 신청한 사건입니다. 등기부상에는 이누스(주) 명의의 2억원 근저당권과 함께 다수의 가압류 및 압류 채권이 등기되어 있으며, 총 채권액은 약 11억원 내외로 추정됩니다.

말소기준권리는 2019년 12월 9일에 설정된 이누스(주)의 2억원 근저당권으로, 낙찰 후 이 말소기준권리 이후의 모든 등기부상 권리는 소멸됩니다. 즉, 낙찰자는 깨끗한 소유권을 이전받게 됩니다.

소유자 점유 중인 물건의 명도 전략

법원 현황조사에 따르면, 본 물건은 현재 소유자가 직접 점유하고 있는 것으로 확인됩니다. 임차권리 신고가 없는 상태로, 낙찰 후에는 명도 명령을 통해 소유자와의 협의 명도 또는 강제집행을 진행할 수 있습니다.

일반적으로 소유자가 점유하고 있는 경우, 낙찰 후 1~3개월 이내에 입주가 가능한 편입니다. 명도 과정에서 법적 절차가 필요할 수 있으므로, 변호사나 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

또한, 2025년 10월 15일 기준으로 약 200만원의 관리비 미납금이 있는 것으로 확인되었으므로, 낙찰 후 이를 정리하는 과정이 필요합니다.

투자 가치와 수익성 분석

최소 2억원 이상의 시세차익 기대 가능

현재 최저입찰가 4억 9,350만원과 시세 7억 2,000만원~7억 6,000만원을 비교해볼 때, 최소 2억원 이상의 시세차익을 기대할 수 있습니다. 물론 경쟁 입찰 상황에 따라 낙찰가가 상승할 수 있으나, 여전히 상당한 차익 확보가 가능할 것으로 보입니다.

또한, 다산신도시의 지속적인 발전과 함께 부동산 가치 상승이 예상되므로, 중장기적인 투자 관점에서도 매력적인 물건입니다. 특히 2019년 준공된 신축급 단지라는 점이 향후 가치 유지에 긍정적인 요소로 작용할 것입니다.

안정적인 임대수익률 확보 가능

현재 전세시세가 4억 5,000만원~5억원 수준으로 형성되어 있어, 최저입찰가로 낙찰받을 경우 전세가율이 약 91~101%에 이르는 높은 수준입니다. 이는 투자 금액 대비 안정적인 임대 수익을 확보할 수 있음을 의미합니다.

월세로 운영할 경우에도, 전세 4억 5,000만원 기준 월세 전환 시 약 150만원 내외의 월세 수익이 예상되어 연 3.6% 내외의 임대수익률을 기대할 수 있습니다.

종합 평가 및 입찰 전략

항목별 종합 평가

입찰 전략 및 제안 낙찰가

이 물건의 경우, 시세 대비 매우 낮은 가격에서 시작하는 만큼 경쟁이 예상됩니다. 현재 시세와 최저입찰가의 차이를 고려할 때, 감정가의 85~90% 수준인 6억~6억 3,500만원까지는 입찰해도 여전히 시세보다 유리한 가격에 매입이 가능합니다.

따라서 다음과 같은 입찰 전략을 제안합니다:

적극적 전략: 시세 대비 10% 이상 할인된 6억 4,800만원~6억 6,000만원 수준으로 입찰하여 낙찰 확률을 높이는 전략

중립적 전략: 감정가의 85~90% 수준인 6억~6억 3,500만원으로 입찰하여 적정 가격에 낙찰 기회를 노리는 전략

보수적 전략: 5억 5,000만원~5억 8,000만원 수준으로 입찰하여 큰 폭의 시세차익을 노리는 전략 (낙찰 확률은 상대적으로 낮음)

추천 대상 및 활용 방안

실거주자: 남양주 다산신도시에 정주하고자 하는 3~4인 가족에게 매우 적합합니다. 특히 교육 환경과 생활 편의성을 중시하는 가족에게 추천합니다.

투자자: 중장기 임대 수익과 함께 자본 차익을 노리는 투자자에게 적합합니다. 전세 운영 시 높은 전세가율로 안정적인 임대 운영이 가능합니다.

실거주 후 매도 계획자: 일정 기간 거주 후 매도를 계획하는 분들에게도 좋은 옵션입니다. 시세차익을 통해 주거 비용을 절감하고, 차후 더 좋은 주택으로 이동할 수 있는 징검다리 역할을 할 수 있습니다.

마무리: 놓치기 아까운 다산신도시 프리미엄 아파트 경매

이번에 소개해드린 남양주 다산지금센트럴에일린의뜰 34평형 경매 물건은 시세보다 2억원 이상 저렴한 가격에 프리미엄 아파트를 매입할 수 있는 좋은 기회입니다. 2019년 준공된 신축급 단지이면서도 황금산 숲에 인접한 쾌적한 주거환경, 우수한 교통 및 생활 인프라를 두루 갖추고 있어 실거주와 투자 모두에 적합한 물건입니다.

다만, 경매는 현장 확인과 권리관계 분석이 필수적이므로, 입찰 전에 반드시 전문가의 상담을 받고 물건을 직접 확인하시기 바랍니다. 특히 낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 문제와 관리비 미납금 등을 고려하여 종합적인 판단이 필요합니다.

모두의경매는 여러분의 성공적인 경매 참여를 위해 항상 최선을 다하고 있습니다. 이 물건에 관한 더 자세한 정보나 상담이 필요하시다면 언제든 문의해 주시기 바랍니다. 감사합니다.