서울 강서구 발쿠치네하우스 - 송정역 인근 5평대 초소형 경매 아파트

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 강서구 공항동에 위치한 발쿠치네하우스 아파트 경매물건을 소개해드리려고 합니다. 현재 9회 유찰로 감정가 대비 13%라는 파격적인 가격에 도전해볼 수 있는 특별한 기회입니다.

경매 개요 - 9회 유찰로 1억 3천만원 이상 할인된 강서구 초소형 아파트

이번에 소개해드릴 경매 물건은 서울남부지방법원에서 진행 중인 사건번호 2023타경126956 물건입니다. 감정가는 1억 5,900만원이지만, 무려 9회 유찰되면서 현재 최저입찰가는2,134만원(감정가의 13%)으로 크게 하락했습니다. 다음 입찰일은 2025년 6월 12일로 예정되어 있습니다.

이 물건은 토지와 건물 일괄 매각이며, 감정가와 최저입찰가의 차이는 무려 1억 3,766만원에 달합니다. 입찰에 필요한 보증금은 최저가의 10%인 213만 4천원입니다.

5평대 초소형 아파트의 세부 정보와 시설 현황

주거환경과 내부구조 - 원룸형 구조의 실용적인 공간 활용

발쿠치네하우스는 철근콘크리트 구조의 8층 건물로, 해당 물건은 4층 404호에 위치해 있습니다. 전체 면적은 17.25㎡(약 5.22평)의 초소형 아파트로, 1인 가구나 투자용으로 적합한 원룸형 구조입니다. 외벽은 석재 마감이 되어 있고, 하이샷시 이중창이 설치되어 있어 방음과 단열에 유리한 구조입니다.

내부 시설로는 위생 및 급배수설비, 난방설비가 갖춰져 있으며, 건물 내 승강기와 지하주차장 시설이 있어 주거 편의성이 높습니다. 현재 아파트로 이용 중이며, 초소형 아파트의 특성상 효율적인 공간 활용이 가능한 구조로 되어 있습니다.

입지 및 교통환경 - 송정역 도보 5분 내 위치한 역세권 입지

이 물건은 서울 강서구 공항동에 위치하고 있으며, 5호선 송정역 남서측 인근에 위치한 역세권 물건입니다. 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 주택 및 상가혼용지대로 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

교통 환경은 매우 우수한 편으로, 차량 진입 및 주정차가 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 5호선 송정역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 건물 동측으로는 폭 약 11미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

시세 분석 - 초소형 아파트 시장에서의 가치와 경쟁력

주변 시세 대비 1/7 수준의 파격 가격

해당 지역 초소형 아파트의 시세를 분석해보면, 주변 5평대 원룸형 아파트는 대체로 1억 5천만원~1억 8천만원 선에서 거래되고 있습니다. 이번 경매물건의 감정가 1억 5,900만원은 주변 시세에 근접한 적정 가격으로 평가됩니다.

현재 최저입찰가 2,134만원은 감정가의 13%에 불과하며, 주변 시세와 비교하면 약 1/7 수준의 가격으로 매우 저렴합니다. 9회 유찰이라는 특수 상황이 만들어낸 이러한 가격 차이는 투자자에게 큰 기회가 될 수 있습니다.

강서구 지역의 최근 경매 낙찰 통계에 따르면, 최근 1년간 96건의 경매 물건이 평균 감정가의 85% 수준에서 낙찰되었습니다. 이러한 통계를 감안할 때, 현재 최저입찰가는 매우 낮은 수준임을 확인할 수 있습니다.

권리분석 - 선순위 임차보증금과 법적 제한사항 분석

135,000,000원 임차보증금이 설정된 복잡한 권리관계

이 경매 물건의 가장 큰 특징이자 유찰이 반복된 주된 이유는135,000,000원의 임차보증금이 설정되어 있다는 점입니다. 2021년 10월 29일 전입하고 같은 달 6일 확정일자를 받은 임차인이 현재 거주 중이며, 2023년 11월 7일 임차권등기명령에 의해 임차보증금이 설정등기되어 있습니다.

등기부등본에는 여러 건의 압류와 가압류가 기록되어 있으며, 특히 2023년 1월 19일 설정된 32억 5천만원 규모의 가압류가 눈에 띕니다. 이러한 복잡한 권리관계는 경매 참여에 위험요소로 작용할 수 있습니다.

임차인 퇴거와 임대보증금 문제가 핵심 쟁점

이 물건의 핵심 쟁점은선순위 임차보증금 135,000,000원의 처리 문제입니다. 실제 낙찰받을 경우, 낙찰가에 이 임차보증금을 더한 금액이 실질적인 투자비용이 됩니다. 즉, 최저입찰가인 2,134만원에 낙찰받더라도 임차보증금 1억 3,500만원을 고려하면 총 투자비용은 약 1억 5,634만원이 됩니다.

임차인은 대항력과 확정일자를 갖추고 있어 매수인이 인수해야 하는 선순위 권리입니다. 따라서 낙찰 후 소유권을 온전히 확보하기 위해서는 임차인에게 보증금을 반환하고 퇴거시켜야 합니다. 이는 경매 참여 시 반드시 고려해야 할 중요한 부분입니다.

투자가치 분석 - 위험과 기회의 양면성

선순위 부담이 큰 편이나 장기 투자 시 메리트 있는 물건

이 물건의 장점과 단점을 객관적으로 분석해보겠습니다.

장점

• 역세권 입지: 송정역 인근 위치로 교통 접근성이 뛰어남
• 초저가 낙찰 가능성: 9회 유찰로 감정가의 13%라는 파격적인 가격에 도전 가능
• 시설 인프라: 승강기, 지하주차장 등 편의시설 완비
• 투자 안정성: 서울 강서구 아파트로 장기적 가치 상승 기대 가능

단점

• 선순위 임차보증금: 1억 3,500만원의 임차보증금은 큰 부담
• 초소형 평수: 5.22평의 작은 평수로 거주 용도로는 제한적
• 복잡한 권리관계: 다수의 압류, 가압류 등 법적 문제 내포
• 유찰 반복: 9회 연속 유찰된 이유에 대한 면밀한 검토 필요

투자 수익성 분석 - 임차보증금 정리 후 월세 수익 가능

이 물건에 투자할 경우 예상되는 수익성을 분석해보겠습니다.

현재 선순위 임차인의 보증금은 1억 3,500만원으로, 이를 정리한 후 보증금 5,000만원, 월세 45~50만원 정도로 재임대할 경우 연 3.4~3.8% 수준의 임대수익률을 기대할 수 있습니다. 이는 서울 아파트 평균 임대수익률과 비슷한 수준입니다.

최종평가 및 추천 - 전문 투자자에게 적합한 고위험 고수익형 경매 물건

경매 초보자보다는 전문 투자자에게 추천하는 물건

추천 대상과 투자 전략

이 물건은 다음과 같은 투자자에게 적합합니다:

• 전문 경매 투자자: 권리관계 정리 경험이 풍부한 전문 투자자
• 현금 유동성이 풍부한 투자자: 낙찰 후 임차보증금 즉시 정리 가능한 자금력 보유자
• 장기 투자가 가능한 투자자: 단기 차익보다 장기적 관점의 임대수익 추구

투자 시 입찰 전략으로는최저가 또는 최저가에서 크게 벗어나지 않는 금액으로 입찰하는 것이 유리할 것으로 보입니다. 9회 연속 유찰된 상황을 고려할 때, 경쟁 입찰자가 많지 않을 가능성이 높습니다.

입찰 전 필수 체크사항

이 물건에 입찰하기 전 반드시 다음 사항들을 확인하세요:

1. 실제 거주 중인 임차인의 상황과 퇴거 의사 여부 확인
2. 임차보증금 이외에 숨겨진 권리관계 없는지 전문가 상담
3. 물건 현장 방문을 통한 실제 상태와 주변 환경 확인
4. 최근 유사한 초소형 아파트의 시세 및 임대 동향 확인
5. 권리분석 전문가를 통한 등기부등본 정밀 검토

맺음말 - 높은 위험과 높은 수익이 공존하는 투자 기회

서울 강서구 발쿠치네하우스 404호는 9회 유찰로 감정가의 13%라는 파격적인 가격에 도전해볼 수 있는 특별한 경매 물건입니다. 하지만 1억 3,500만원의 임차보증금이라는 큰 부담이 있어, 실제 총 투자비용은 약 1억 5,600만원 수준임을 명심해야 합니다.

초소형 아파트의 특성과 송정역 인근 역세권이라는 입지를 고려할 때, 임차인 정리 후 재임대하거나 장기 보유하는 전략이 적합한 물건입니다. 다만 권리관계가 복잡하고 임차보증금 부담이 크기 때문에, 경매 초보자보다는 경험 많은 전문 투자자에게 추천드립니다.

모든 경매 물건이 그렇듯, 철저한 사전 조사와 권리분석을 통해 숨겨진 리스크를 파악하고, 충분한 검토 후 입찰에 참여하시기 바랍니다. 특히 유찰이 많이 진행된 물건은 그만한 이유가 있을 수 있으므로 더욱 신중한 접근이 필요합니다.