동탄 목동 이편한세상 1층 아파트 - 임차권등기 확인 필수한 투자형 매물

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 경기도 화성시 동탄 신도시에 위치한 이편한세상동탄 1층 아파트 경매 물건을 분석해드리겠습니다. 브랜드 단지의 저층형 아파트로 실거주와 투자 모두 고려해볼 수 있는 물건이지만, 권리관계에 주의해야 할 사항이 있어 상세히 살펴보겠습니다.

동탄 신도시 중심 위치한 이편한세상 브랜드 아파트, 1층의 희소가치

경매 개요 및 기본 정보

이번 경매 물건은 수원지방법원에서 진행되는 사건번호 2024타경55510 물건으로, 경기도 화성시 동탄순환대로20길 31, 2110동 101호(목동, 이편한세상동탄)에 위치한 아파트입니다. 감정가는 609,000,000원이며, 1회 유찰 후 현재 최저입찰가는 감정가의 70%인 426,300,000원입니다.

다음은 물건의 기본 정보를 표로 정리해보았습니다.

단지 및 세대 특성

이편한세상동탄은 2018년 입주한 대림산업(현 DL이앤씨)의 브랜드 아파트로, 총 19개동 1,526세대의 대규모 단지입니다. 주차대수 2,139대(세대당 약 1.4대)와 최고 25층 규모로 구성되어 있으며, 단지 내 다양한 커뮤니티 시설을 갖추고 있습니다.

본 경매 물건은 2110동 1층 101호로, 전용면적 89.01㎡(약 26.93평)의 중소형 평형입니다. 방 3개, 욕실 2개의 구조이며, 남동향으로 배치되어 채광과 통풍 조건이 우수합니다. 특히 1층 세대로 거동이 불편한 노인이나 어린 자녀가 있는 가정에게 편리한 구조입니다.

동탄 목동 중심에 위치, 교육과 생활 인프라 최적의 입지

우수한 교육환경과 생활편의시설

이 아파트는 동탄 목동 초등학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 도보 3분 거리(약 257m)에 동탄목동초, 도보 2분 거리(약 183m)에 동탄목동중학교가 있어 학세권 조건을 갖추고 있습니다. 또한 인근에 이솔고, 동탄중앙고 등 고등학교도 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 매우 우수합니다.

주변 환경으로는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 고루 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다. 특히 단지 주변으로 여러 공원과 녹지공간이 조성되어 있어 쾌적한 주거환경을 제공합니다.

교통 및 접근성

교통환경으로는 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 이용 시에는 단지 남측 정문을 통해 출입할 수 있으며, 외곽 공도와 연계되어 있어 차량 접근성이 우수합니다. 동탄 신도시 특성상 계획적으로 설계된 도로망을 갖추고 있어 전반적인 교통 환경이 양호합니다.

또한 동탄 신도시는 지속적인 발전이 예상되는 지역으로, 향후 추가적인 교통 인프라 개선이 기대됩니다.

실거래가 대비 최대 2억 이상 저렴한 입찰가, 투자 잠재력

최근 시세 및 실거래 정보

동탄 이편한세상 아파트의 최근 실거래가를 분석해보면, 2025년 4월에 동일 면적대의 9층 세대가 6.5억원에 거래된 사례가 있습니다. KB부동산 시세 정보에 따르면 해당 단지의 89㎡ 평형은 매매가 6.3억~6.7억, 전세가 3.75억~3.95억 선에 형성되어 있습니다.

이번 경매 물건의 최저입찰가는 4억 2,630만원으로, 시세 대비 약 2억원 이상(약 35%) 저렴한 가격에 입찰이 가능합니다. 다만, 1층이라는 특성과 권리관계를 고려했을 때 실제 낙찰가는 이보다 높아질 가능성이 있습니다.

임차권등기 존재로 인한 인수 리스크 주의 필요

등기부 현황 및 권리관계 분석

이 물건의 등기부를 분석해보면 다음과 같은 권리관계가 확인됩니다:

가장 중요한 점은 2023년 1월 26일 설정된 450,000,000원의 임차권등기입니다.이 임차권등기는 전입신고(2021-01-15)와 확정일자(2020-11-19)도 갖춘 것으로 확인되어, 낙찰자가 이 보증금을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

또한 말소기준권리는 2019년 8월 20일 설정된 우리은행 근저당권(163,500,000원)으로, 이보다 후순위 권리는 낙찰에 의해 소멸됩니다.

점유현황 및 명도 이슈

현장조사 결과 세대는 폐문 부재 상태로 확인되어 실제 거주 여부가 명확하지 않습니다. 임차인 양OO씨의 전입일은 2021년 1월 15일이며, 확정일자는 2020년 11월 19일로 확인됩니다. 보증금 450,000,000원에 대한 우선변제권이 인정될 가능성이 높으므로, 낙찰자는 이 금액을 인수하거나 배당과정에서 변제해야 할 수 있습니다.

또한 체납관리비 137만원이 존재하여, 낙찰 시 이를 부담해야 할 수 있습니다. 명도 과정에서 실제 점유 여부에 따라 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

투자 가치와 리스크 분석 - 임차권 인수 부담 고려 필수

투자 가치 측면의 장단점

장점:

• 동탄 신도시 내 우수한 입지 조건과 브랜드 아파트의 프리미엄 보유
• 학교, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰진 정주환경
• 시세 대비 약 35% 할인된 가격으로 입찰 가능
• 1층 세대로 접근성이 뛰어나며 노인 가구나 어린 자녀 가정에 적합

단점:

• 임차권등기 450,000,000원 존재로 인한 인수 부담 큼
• 실제 점유 여부 불명확으로 명도 절차의 불확실성
• 1층 세대로 프라이버시나 조망 측면에서 상대적 약점
• 체납관리비 존재로 인한 추가 부담

수익성 분석

이 물건의 수익성을 분석하기 위해 예상 낙찰가와 임대 조건을 가정해보겠습니다:

임차권등기 금액(4.5억원)이 매우 높은 수준이므로, 실제 투자금은 크지 않을 수 있으나 임차인 퇴거 및 보증금 반환 문제로 현금흐름 압박이 발생할 수 있습니다. 따라서 이러한 권리관계 해소를 위한 충분한 자금력과 법적 대응 능력이 필요합니다.

종합 평가 - 권리정리 가능한 투자자에게 적합한 물건

항목별 평가

추천 대상

이 물건은 다음과 같은 투자자에게 적합합니다:

1. 권리관계 정리 능력을 갖춘 전문 투자자- 임차권등기 해소 및 명도 절차를 처리할 수 있는 경험과 자금력 보유
2. 실거주 목적의 자금력 있는 수요자- 보증금 인수 부담이 크지 않고 1층 세대를 선호하는 실거주자
3. 장기 투자 관점의 투자자- 단기간 현금흐름보다 장기적 시세 상승을 기대하는 투자자

입찰 전략 및 유의사항

입찰 전략:

• 감정가의 80~85%(4.8억원~5.2억원) 사이에서 입찰 준비
• 임차권등기 금액(4.5억원)을 고려한 총 투자비용 산정
• 명도 과정에서 발생할 수 있는 추가 비용과 시간 고려

유의사항:

• 입찰 전 현장 방문을 통한 실제 점유 현황 확인 필수
• 임차인의 우선변제권 성립 여부 법률 검토
• 체납관리비 확인 및 추가 발생 가능성 고려
• 대지권 미등기 상태이나 분양대금 완납 확인으로 권리 이전에는 문제 없음

마무리 - 권리 정리 후 가치 상승이 기대되는 물건

이번에 분석한 이편한세상동탄 아파트는 동탄 신도시의 우수한 입지와 브랜드 가치를 지닌 매력적인 물건입니다. 최저입찰가가 시세 대비 약 35% 할인된 가격으로 형성되어 있어 투자 잠재력이 높습니다.

다만, 450,000,000원의 임차권등기가 존재하고 실제 점유 여부가 불명확하여 낙찰 후 권리관계 정리와 명도 과정에서 어려움이 있을 수 있습니다. 따라서 이 물건은 권리관계 정리 능력과 충분한 자금력을 갖춘 투자자에게 적합합니다.

경매는 항상 예상치 못한 리스크가 존재할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문과 철저한 권리분석을 통해 투자 결정을 하시기 바랍니다. 특히 이 물건의 경우 임차권등기 관련 법률적 검토가 필수적이므로, 전문가의 조언을 구하는 것이 좋겠습니다.

만약 이 물건에 관심이 있으시거나 더 자세한 상담이 필요하시다면, 언제든지 모두의경매로 문의주시기 바랍니다. 다음 입찰일인 2025년 9월 3일까지 충분한 준비를 통해 현명한 투자 결정을 내리시기 바랍니다.