대방역 도보 5분! 대방주공2단지 25평형 특급 입지의 투자 기회

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 동작구의 핵심 입지에 위치한 대방주공2단지 아파트 경매 물건을 심층 분석해드리려 합니다. 1회 유찰로 가격 메리트가 생긴 이 물건은 대항력 있는 임차인이 거주 중이라는 특징을 가지고 있는데요. 실거주 및 투자 측면에서 어떤 가치를 지니는지 자세히 살펴보겠습니다.

트리플 역세권에 자리한 대방주공2단지 25평형 경매 물건

경매 개요

이번에 소개해드릴 물건은 서울 동작구 대방동 503에 위치한 대방주공2단지 210동 504호로, 사건번호는 2025타경101146입니다. 현재 1회 유찰 상태로 2차 입찰을 앞두고 있는 물건입니다.

물건 기본 정보

이 아파트는 전용면적 59.97㎡(약 18.14평), 공급면적 약 84.95㎡(약 25.7평)의 중소형 평형으로, 대지권은 41.00㎡(약 12.40평)입니다. 1995년 4월 준공된 15층 아파트 중 5층에 위치해 있어 전망과 일조량이 양호합니다.

단지는 총 798세대, 10개동 규모의 중형 단지로, 중앙난방 및 도시가스를 사용하는 구조입니다. 주차 공간은 총 426대로 세대당 약 0.53대를 보유하고 있어 서울 구축 아파트 중에서는 평균적인 주차 여건을 갖추고 있습니다.

대방역 역세권의 프리미엄 입지와 편리한 교통망

트리플 역세권의 우수한 접근성

이 물건의 가장 큰 장점은 바로 뛰어난 교통 접근성입니다. 1호선 대방역이 도보 약 5분 거리에 위치해 있으며, 7호선 장승배기역, 신림선 서울지방병무청역도 이용 가능한 거리에 있습니다.

특히 대방역은 경의중앙선과도 환승이 가능해, 서울 주요 업무지구인 여의도, 종로, 강남까지 30분 이내에 접근할 수 있다는 점이 큰 강점입니다. 버스 노선도 다양하게 확보되어 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

풍부한 생활 인프라와 교육 환경

주변에는 영화초등학교, 숭의여중·여고, 성남고등학교 등 우수한 학군이 형성되어 있으며, 노량진 학원가와도 가까워 교육 환경이 뛰어납니다. 또한 노량진근린공원, 대방시장, 보라매병원 등 다양한 생활편의시설이 도보 거리에 위치해 있어 일상 생활의 편리함을 더해줍니다.

인근에는 이마트, 홈플러스와 같은 대형 마트도 있어 쇼핑 편의성도 높은 편입니다. 특히 동작구는 서울 주요 지역으로의 접근성이 좋아 직장인들에게 인기 있는 주거지역 중 하나입니다.

대방주공2단지의 시세 분석과 투자 가치

주변 실거래가 및 시세 동향

대방주공2단지의 동일 평형대 최근 실거래 현황을 살펴보면, 매매가는 9.5억~10.1억 수준에서 형성되어 있습니다. 특히 2025년 상반기 거래된 물건들의 평균 실거래가는 9.8억원 내외로, 입지와 역세권 프리미엄이 반영된 가격대를 보이고 있습니다.

전세 시세는 4.5억~5.0억 수준으로 형성되어 있어, 전세가율은 약 47~50% 정도로 서울 평균보다 약간 낮은 편입니다. 이는 투자자 입장에서는 월세 전환 시 수익률 확보에 유리한 구조라고 볼 수 있습니다.

감정가 대비 20% 할인된 가격의 투자 기회

현재 이 물건은 1회 유찰 상태로, 감정가 9.78억원의 80%인 7.824억원에 입찰이 가능합니다. 이는 주변 실거래가 대비 약 20% 할인된 가격으로, 상당한 가격 메리트가 있다고 볼 수 있습니다.

특히 대방역 인근 역세권 아파트의 경우 최근 몇 년간 꾸준한 가격 상승세를 보이고 있어, 향후 가격 상승 가능성도 염두에 둘 수 있습니다. 다만, 1995년 준공된 건물로 노후화가 진행 중이라는 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

권리관계 분석 - 대항력 임차인 보증금 전액 인수

등기부 현황

이 물건의 등기부를 살펴보면, 소유자는 박OO으로 2018년 3월 14일에 매매를 통해 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준 등기는 2022년 5월 23일 설정된 (주)유아이크레디트대부의 근저당권으로, 채권액은 7억1500만원입니다.

임차인 현황 및 대항력 분석

현재 이 물건에는 대항력을 갖춘 임차인이 거주 중입니다. 임차인 문OO씨는 2020년 2월 24일에 전입신고를 마쳤으며, 확정일자는 2022년 2월 25일에 받았습니다. 임차보증금은 3억6750만원으로 확인됩니다.

중요한 점은 임차인의 전입일과 확정일자가 모두 말소기준등기(2022년 5월 23일)보다 앞서 있어대항력이 인정된다는 것입니다. 또한 임차인은 배당요구를 완료했으나, 선순위 채권액이 커서 보증금 전액 변제가 어려운 상황입니다.

따라서 낙찰자는 이 임차보증금 3억6750만원을전액 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 실질적인 투자금액을 계산할 때 반드시 고려해야 할 사항입니다.

투자 전략 - 실거주 vs 임대 운용

임차인 인수에 따른 실투자금액 계산

이 물건의 입찰 전략을 세울 때는 대항력 있는 임차인의 보증금 3억6750만원을 고려해야 합니다. 예상 낙찰가를 8.5억원으로 가정할 경우, 실제 투자금액은 다음과 같습니다:

실투자금액 4억8250만원으로 시세 9.5억~10억 수준의 물건을 확보할 수 있어, 시세 대비 약 50% 수준의 자금으로 투자가 가능한 구조입니다. 이는 투자 관점에서 레버리지 효과를 얻을 수 있는 기회입니다.

명도 협상과 임대 전략

낙찰 후에는 크게 두 가지 전략을 고려할 수 있습니다.

첫째, 현재 임차인과전세계약을 유지하는 방식입니다. 현 임대차 조건(보증금 3억6750만원)을 그대로 유지하거나 적절히 조정하여 임대 수익을 창출하는 전략입니다. 전세보증금에 대한 이자 절감 효과를 고려할 때, 연 3.5% 기준으로 약 1,290만원의 간접 수익이 발생합니다.

둘째,명도 협상을 통한 실거주 또는 새로운 임대차 계약입니다. 현 임차인과 합의하여 퇴거 시키고, 직접 거주하거나 새로운 임차인을 받는 방식입니다. 이 경우 시세에 맞춰 전세금을 4.5억~5억으로 올리거나, 보증금 + 월세 구조로 변경하여 수익률을 높일 수 있습니다.

다만, 현 임차인이 대항력을 갖추고 있기 때문에 명도 과정에서 협상이 필요하며, 이 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있다는 점을 감안해야 합니다.

장단점 분석과 투자자별 추천 전략

이 물건의 장점과 단점

투자자 유형별 접근 전략

이 물건은 투자자의 성향과 목적에 따라 다음과 같은 전략을 추천합니다:

1) 실거주 목적 투자자

- 낙찰 즉시 임차인과 명도 협상 진행

- 8.5억원 내외 낙찰 시 주변 시세 대비 저렴한 가격으로 역세권 아파트 확보 가능

- 초기 자금이 충분하다면 주변 시세를 고려할 때 합리적인 선택

2) 임대 수익 목적 투자자

- 현 임차인과 계약 유지하며 안정적인 임대 운영

- 또는 명도 후 새로운 임차인에게 시세에 맞춰 재임대 (수익률 향상)

- 실투자금 대비 연 3~4% 수준의 임대 수익 기대 가능

3) 장기 투자 목적 투자자

- 대방주공2단지는 향후 재건축 가능성이 있는 단지

- 25평형 소형으로 인구 구조 변화에도 꾸준한 수요 기대

- 역세권 프리미엄으로 장기적 가치 상승 잠재력 보유

최종 평가 및 입찰 전략

항목별 종합 평가

추천 입찰가 및 전략

이 물건의 적정 입찰가는8.2억~8.7억원수준으로 판단됩니다. 이는 감정가의 약 84~89% 수준으로, 주변 시세와 임차보증금 인수 부담을 종합적으로 고려한 금액입니다.

입찰 시에는 다음 사항을 고려하시기 바랍니다:

1.정확한 권리분석: 임차인의 전입일, 확정일자, 보증금액을 정확히 확인

2.명도 비용 감안: 실거주 목적이라면 명도 협상 비용을 입찰가에서 제외

3.대출 가능성 검토: 1995년 준공된 노후 아파트로 대출 제한 가능성 확인

4.관리비 체납 여부: 낙찰 후 관리비 체납액 부담 가능성 확인

경매는 항상 예상치 못한 리스크가 존재할 수 있으니, 철저한 사전 조사와 현장 방문을 통해 물건 상태를 확인하는 것이 중요합니다.

맺음말 - 역세권 25평 소형 아파트의 투자 기회

대방주공2단지 210동 504호는 대방역 도보 5분 거리의 우수한 입지와 25평형 소형 평형이라는 강점을 가진 투자 매력이 높은 물건입니다. 1회 유찰로 가격 메리트가 생겼으며, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수를 통해 실투자금을 절감할 수 있는 구조적 장점도 있습니다.

다만, 임차인과의 명도 협상이 필요할 수 있고, 1995년 준공된 노후 아파트라는 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 실거주 목적이라면 우수한 입지와 생활 인프라를 갖춘 이 물건은 좋은 선택이 될 수 있으며, 임대 수익 목적이라면 안정적인 임대 수요가 기대되는 투자처가 될 것입니다.

모든 경매 물건이 그렇듯, 최종 판단은 철저한 사전 조사와 현장 확인을 바탕으로 하시길 권장드립니다. 모두의경매는 앞으로도 좋은 투자 기회가 될 수 있는 물건들을 소개해드릴 예정입니다.