트리플 학세권의 베어스타운 아파트 - 서울 영등포구 문래동 특별한 투자 기회

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 영등포구 문래동6가에 위치한 베어스타운 아파트 경매 물건을 소개해 드리려고 합니다. 영문초, 문래중, 관악고가 도보 5분 이내에 있는 트리플 학세권 아파트로, 시세 대비 약 20% 저렴하게 낙찰받을 수 있는 좋은 기회입니다.

문래동 베어스타운 - 수요 높은 트리플 학세권 아파트

경매 기본 개요

이번 경매 물건은 서울남부지방법원 2024타경6424 사건으로, 영등포구 문래동6가 베어스타운 101동 1층에 위치한 32평형(전용 25.66평) 아파트입니다. 1회 유찰로 인해 감정가 9억 1,100만원의 80%인7억 2,880만원부터 입찰 가능합니다.

방 3개와 욕실 2개를 갖춘 실용적인 구조

이 아파트는 방 3개와 욕실 2개를 갖춘 32평형 평면으로, 가족 구성원이 많거나 자녀 교육을 중시하는 가정에게 매우 적합합니다. 특히 세 학교가 모두 도보 5분 이내에 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

베어스타운 아파트는 1997년 5월 준공된 총 2개동 304세대 규모의 중형 아파트 단지로, 세대당 주차대수 1.08대를 확보하고 있습니다. 20층 건물 중 해당 물건은 1층에 위치해 있어 접근성이 좋습니다.

편리한 교통과 생활 인프라의 문래동 입지 분석

2호선 도림천역과 5호선 양평역 인접한 더블역세권

베어스타운은 지하철 2호선 도림천역과 5호선 양평역이 도보 거리에 위치하여 강남, 여의도, 시청 등 서울 주요 업무지구로의 출퇴근이 편리합니다. 또한 다양한 버스 노선이 인근을 지나고 있어 대중교통 접근성이 우수합니다.

교육, 쇼핑, 의료 시설 모두 가깝게 위치

이 아파트는 영문초등학교(도보 3분), 문래중학교(도보 3분), 관악고등학교(도보 5분) 등 우수한 학군을 자랑합니다. 단지 주변으로는 각종 근린생활시설과 공원, 문화시설이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

인근에는 용왕산공원, 안양천, 문래소공원 등 다양한 공원이 있어 산책 및 운동 환경이 좋으며, 단지 앞 버스정류장에서 다양한 노선버스가 운행되어 교통 환경이 우수합니다.

최근 실거래가 대비 2억 이상 저렴한 투자 기회

동일 평형 최근 실거래가 약 9억원 수준

KB부동산과 한국부동산원 시세 자료에 따르면, 베어스타운 32평형의 최근 시세는약 8.9억~9.7억원수준입니다. 가장 최근 실거래 사례는 2025년 1월 4층 거래 건으로 8.99억에 거래되었으며, 현재 네이버부동산에는 10억원에 매물이 등록되어 있습니다.

최저입찰가 7억 2,880만원은 시세 대비 약 20% 저렴한 수준으로, 낙찰 후에도 상당한 시세차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

안정적인 권리 관계와 소유권 확보 분석

깔끔한 등기부와 인도명령 가능한 물건

법원 조사서에 따르면 현재 소유자 가족이 직접 거주 중인 것으로 확인됩니다. 말소기준권리는 2016년 7월 7일 설정된 신한은행 3억 2,760만원 근저당권으로, 낙찰되면 등기부는 깔끔하게 정리됩니다. 소유자에 대한 인도명령도 가능하여 명도 절차가 상대적으로 수월할 것으로 예상됩니다.

또한 2025년 7월 15일 기준으로 관리비 미납금은 없어 추가 부담이 없는 상태입니다. 이는 해당 물건의 권리관계가 안정적이라는 것을 보여주는 좋은 지표입니다.

선순위 권리 정리 후 투자 가치 상승 예상

이 물건은 소유자의 채무 불이행으로 인한 임의경매 물건으로, 낙찰 후에는 등기부상 모든 권리가 말소되어 깨끗한 소유권 확보가 가능합니다. 배당요구종기는 이미 지났으므로 추가적인 채권자의 배당 참여는 없을 것으로 예상됩니다.

투자와 실거주 모두 적합한 가치 분석

실거주 시 학군과 생활 편의성 높은 점수

이 아파트는 특히 자녀 교육을 중시하는 가정에게 매우 적합합니다. 영문초, 문래중, 관악고로 이어지는 초중고 학군이 모두 도보 거리에 있어 자녀의 안전한 등하교가 가능합니다. 또한 주변의 다양한 교육 시설과 문화 시설은 자녀 성장 환경으로서 큰 장점입니다.

1층이라는 점이 일부 수요자에게는 단점으로 작용할 수 있으나, 노년층이나 어린 자녀가 있는 가정에게는 오히려 편리한 접근성을 제공합니다. 엘리베이터 대기 시간 없이 바로 출입이 가능하여 생활 편의성이 높습니다.

임대 수익률 연 5% 이상 기대 가능

전세 시세가 5억원 수준이므로, 최저가 수준에서 낙찰받을 경우 약 6.9%의 전세 수익률을 기대할 수 있습니다. 월세 전환 시 월 150만원 이상의 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있어 투자 목적으로도 매력적인 물건입니다.

또한 영등포구 문래동은 지속적인 개발이 진행되는 지역으로, 장기적인 가치 상승 잠재력도 충분합니다.

종합 평가: 실거주 8점, 투자 7.5점의 우수 물건

항목별 종합 평가

추천 대상: 교육 환경 중시하는 3-4인 가족

최우선 추천:초중고 자녀를 둔 교육 중심 가정

추천:중장기 임대 수익을 원하는 투자자

조건부 추천:1층을 선호하는 노년층 또는 어린 자녀가 있는 가정

8억 초반 입찰 전략 제안

시세와 낙찰 가능성을 고려할 때,8억 1천만원~8억 3천만원사이에서 입찰하는 것이 적절해 보입니다. 이 가격대는 시세 대비 여전히 10% 이상 저렴한 수준이면서도, 경쟁 입찰자를 이길 확률이 높은 금액입니다.

특히 트리플 학세권이라는 점이 많은 수요자들에게 어필할 수 있으므로, 여유 자금이 있다면 최저가보다 높게 입찰하는 공격적인 전략을 추천합니다. 낙찰 후에는 최소 1억 이상의 시세차익을 기대할 수 있습니다.

성공적인 입찰을 위한 체크리스트

베어스타운 아파트 경매 참여를 고려하신다면, 다음 사항들을 반드시 체크해보시기 바랍니다:

1.현장 방문:입찰 전 반드시 현장을 방문하여 주변 환경, 단지 시설, 교통 편의성을 직접 확인하세요.

2.학군 정보:영문초, 문래중, 관악고의 학교 평판과 입학 요건을 미리 확인하세요.

3.융자 가능성:은행 대출 가능 금액을 사전에 확인하고, 부족한 자금은 어떻게 조달할지 계획을 세우세요.

4.관리비 상세:월 평균 관리비 18만원 수준이지만, 최근 인상 추이를 체크해보세요.

5.단지 계획:베어스타운 아파트의 장기 수선 계획이나 특별 수선 예정이 있는지 확인하세요.

모두의경매에서는 이 물건뿐만 아니라 다양한 경매 물건에 대한 분석과 컨설팅을 제공하고 있으니, 궁금한 점이 있으시면 언제든지 문의해주시기 바랍니다. 성공적인 경매 참여를 응원합니다!