미아동 북서울꿈의숲 인접 신축급 아파트! 꿈의숲롯데캐슬 32평형 특별 경매

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 강북구 미아동에 위치한 '꿈의숲롯데캐슬' 아파트 경매 물건을 소개해드립니다. 2017년 준공된 신축급 아파트로, 감정가 대비 20% 할인된 가격으로 서울 아파트를 취득할 수 있는 좋은 기회입니다. 함께 자세히 살펴보겠습니다.

경매의 기본 정보와 매력 포인트

본 경매 물건은 서울북부지방법원 2024타경3497호로 진행 중인 강북구 미아동 꿈의숲롯데캐슬 106동 13층 물건입니다. 감정가는 9억 2,000만원이지만, 1회 유찰 후 80%인 7억 3,600만원에 입찰 가능한 상태입니다.

이 물건의 가장 큰 매력은북서울꿈의숲과 인접한 쾌적한 환경과신축급 아파트라는 점입니다. 또한 현재 시세 대비 약 1억 이상 저렴한 가격에 낙찰 가능성이 있어 투자 가치가 높습니다.

꿈의숲롯데캐슬 32평형 - 쾌적한 주거환경과 편리한 생활 인프라

롯데건설이 지은 2017년 준공 신축급 아파트

꿈의숲롯데캐슬은 롯데건설(주)에서 시공하여 2017년 2월 사용승인을 받은 아파트로, 총 11개 동 615세대(일반분양 510세대, 임대 105세대)로 구성된 중대형 단지입니다. 건물은 최저 11층에서 최고 15층까지 철골철근콘크리트구조로 견고하게 지어졌으며, 개별난방 시스템을 갖추고 있습니다.

본 경매 물건은 단지 내 106동 13층에 위치한 전용면적 84.98㎡(약 25.71평, 공급면적 기준 32평형)의 아파트입니다. 대지지분은 57.45㎡(약 17.38평)이며, 남향 위주로 구성된 3룸 2욕실 구조로 효율적인 공간 활용이 가능합니다.

북서울꿈의숲과 함께하는 쾌적한 주거환경

이 아파트의 큰 장점은 북서울꿈의숲과 가까운 위치에 있다는 점입니다. 단지 주변으로 녹지 환경이 풍부해 주거 쾌적성이 높고, 중층부인 13층에 위치하여 조망과 채광이 우수합니다.

단지 내에는 총 716대의 주차공간이 확보되어 세대당 약 1.16대의 넉넉한 주차 여건을 제공하고 있습니다. 다만, 단지가 고지대에 위치해 있어 보행 시 경사로 인한 약간의 불편함이 있을 수 있다는 점은 참고하셔야 합니다.

생활편의시설과 교통환경

꿈의숲롯데캐슬 주변으로는 롯데백화점 미아점, 현대백화점 미아점을 비롯한 대형 상권이 형성되어 있어 쇼핑과 문화생활이 편리합니다. 또한 이마트, 홈플러스 등 대형 마트도 인근에 위치해 있어 일상 생활에도 불편함이 없습니다.

교통 환경 측면에서는 지하철 4호선 미아사거리역과 미아역을 이용할 수 있으며(도보 약 10~15분), 단지 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 또한 북부·동부·내부 간선도로 진입이 편리해 서울 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

우수한 교육환경

교육 환경도 우수한 편으로, 송중초등학교가 도보 약 7분 거리에 위치해 있고, 창문여중, 신일중, 창문여고 등이 인접해 있습니다. 그 외에도 영훈초, 영훈국제중·고, 대일외고, 신일고 등 다양한 교육 시설이 반경 1km 내에 위치하고 있어 교육적 측면에서도 좋은 환경을 갖추고 있습니다.

시세 대비 1억 이상 저렴한 투자 기회

매력적인 가격대와 시세 분석

네이버부동산 기준, 꿈의숲롯데캐슬 동일 평형의 매매 시세는 8억 7,000만원에서 12억원 선으로 형성되어 있으며, 최근 실거래가는 7억 8,500만원에서 9억 1,500만원 사이입니다. 이번 경매의 최저매각가격 7억 3,600만원은 시세 대비 약 1억 이상 저렴한 수준으로, 상당히 매력적인 가격대라 할 수 있습니다.

특히 2017년 준공된 신축급 아파트라는 점을 감안하면, 서울 시내 아파트 평균 가격 대비 상당히 경쟁력 있는 가격이라 할 수 있습니다. 경매를 통해 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 좋은 기회입니다.

깔끔한 권리관계와 소유자 점유 상태

등기부 현황 분석

등기부등본을 살펴보면, 2017년 11월 9일 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 총 채권액은 약 11억 1,380만원으로, 2017년과 2021년에 근저당권이 설정되었고 2024년에 임의경매, 2025년에 압류가 설정되었습니다.

중요한 점은 말소기준권리 이후의 모든 권리는 낙찰 시 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 소유권을 이전받게 됩니다. 즉, 낙찰 후 인수할 권리가 없는 안정적인 권리관계를 가진 물건입니다.

임차인 현황과 명도 전망

현재 법원 현황조사에 따르면 이 물건에는 신고된 임차내역이 없으며, 소유자가 직접 점유 중인 것으로 확인됩니다. 소유자와 명도 협의를 통해 자발적인 퇴거를 유도하거나, 필요시 강제집행 절차를 병행한다면 낙찰일 기준 1~3개월 이내에 입주가 가능할 것으로 전망됩니다.

입찰 시 유의사항

본 경매 물건은 권리관계가 비교적 깨끗한 편이지만, 입찰 전 반드시 다음 사항을 확인하시기 바랍니다:

1. 실제 점유 상태와 미납 관리비 여부
2. 소유자의 퇴거 의사와 명도 협조 가능성
3. 물건의 실제 상태와 하자 여부 (경매는 하자보증이 없으므로 현장 확인 필수)
4. 정확한 권리관계 (추가 권리 신고 가능성)

또한 강북구는 투기과열지구이자 조정대상지역으로 지정되어 있어, 대출 규제가 적용됩니다. 무주택자 기준 LTV는 40%로 제한되어 약 4억원 정도의 대출이 가능할 것으로 예상됩니다. 생애 최초 주택 구입자는 LTV 70%가 유지됩니다.

실거주와 투자 모두 매력적인 강북구 신축급 아파트

실거주와 투자 가치 분석

꿈의숲롯데캐슬은 실거주와 투자 모두에 있어 매력적인 물건입니다. 실거주 측면에서는 쾌적한 주거환경, 우수한 교육여건, 편리한 생활인프라가 장점입니다. 투자 측면에서는 시세 대비 저렴한 취득 가능성과 미아동 지역의 지속적인 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

특히 미아동 일대에는 1,200세대 및 2,500세대 규모의 대규모 개발이 추진 중이어서 지역 재형성 및 활성화가 기대됩니다. 이러한 지역 개발은 장기적인 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망됩니다.

장단점 분석

수익성 분석

투자 관점에서 본 물건의 수익성을 분석해보겠습니다. 낙찰가를 최저매각가격인 7억 3,600만원으로 가정하고, 취득세 등 부대비용을 약 2,500만원으로 계산하면 총 투자금액은 약 7억 6,100만원입니다.

현재 동일 평형 전세 시세가 약 5억원~6억원 선이므로, 전세 임대 시 수익률은 약 6.5~7.9% 정도로 예상됩니다. 월세 전환 시(전세 5억원 + 월세 50만원 구조) 연간 임대수익은 약 600만원으로, 수익률은 약 0.8%가 추가됩니다.

또한 향후 1~2년 내 시세 회복 시 약 1억원 이상의 시세차익을 기대할 수 있어, 중장기 투자로서의 가치도 높다고 판단됩니다.

종합평가 - 실거주 8점, 투자 7점의 균형 잡힌 경매물건

항목별 평가

추천 대상

이 물건은 다음과 같은 분들에게 특히 추천드립니다:

1.내 집 마련을 계획 중인 30~40대 가족: 교육환경이 우수하고 쾌적한 주거공간을 원하는 3~4인 가족
2.중장기 투자자: 서울 아파트의 안정적 가치상승을 기대하는 투자자
3.임대사업자: 안정적인 임대수요가 있는 지역에 투자하려는 임대사업자
4.강북 지역 선호자: 강남 대비 합리적인 가격에 서울 생활을 원하는 분

입찰 전략

이 물건의 적정 입찰가는 최저매각가격인 7억 3,600만원에서 시세의 90% 수준인 약 8억원 사이로 판단됩니다. 경쟁이 심할 경우 8억~8억 5천만원까지도 올라갈 수 있으나, 그 이상은 시세 대비 메리트가 감소합니다.

입찰 시에는 다음과 같은 전략을 고려해보세요:

1.입찰 당일 현장 분위기 파악: 경쟁자의 수와 분위기를 파악하여 입찰가 조정
2.끝자리 금액 차별화: 일반적인 입찰자들은 백만원 단위로 입찰하므로, 끝자리를 차별화(예: 7억 3,678만원)
3.자금 계획 확실히: 낙찰 후 잔금 납부(약 30일)와 대출 실행 일정을 미리 계획
4.명도 비용과 시간 고려: 소유자 퇴거에 필요한 비용과 시간을 감안한 입찰가 산정

마무리 - 시세보다 저렴한 서울 아파트의 기회

이번에 소개해드린 꿈의숲롯데캐슬 아파트는 신축급 시설과 깨끗한 권리관계, 그리고 시세 대비 저렴한 가격이 매력적인 경매 물건입니다. 서울 아파트 시장이 회복세를 보이고 있는 시점에서, 경매를 통해 합리적인 가격에 좋은 물건을 취득할 수 있는 좋은 기회라고 생각됩니다.

다만 경매는 현장 확인과 권리분석이 매우 중요합니다. 입찰 전 반드시 전문가와 상담하시고, 물건의 상태와 권리관계를 꼼꼼히 확인하신 후 참여하시기 바랍니다. 2025년 11월 18일 매각기일까지 충분한 시간이 있으니, 철저한 준비 후 참여하시길 권장드립니다.

모두의경매는 앞으로도 좋은 경매 물건 정보와 분석을 통해 여러분의 성공적인 부동산 투자를 돕겠습니다. 감사합니다.