남산뷰를 품은 서대문구 북가좌동 DMC한양아파트 경매 특별 매물

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 서대문구 북가좌동에 위치한 DMC한양아파트 경매 물건을 자세히 소개해드리려고 합니다. 감정가의 64%인 4억 5천만원대부터 시작하는 이 매물은 투자자와 실거주자 모두에게 매력적인 기회가 될 수 있는 물건입니다.

경매 핵심 정보 요약

도심 접근성과 편의성을 갖춘 북가좌동 DMC한양아파트 입지 분석

DMC한양아파트는 서울 서대문구 북가좌동 431번지에 위치한 중규모 아파트 단지로, 교통과 생활 인프라 측면에서 뛰어난 접근성을 자랑합니다. 특히 이 물건이 소재한 6동 10층은 단지 내에서도 전망과 채광 면에서 좋은 조건을 갖추고 있습니다.

디지털미디어시티역 도보 10분, 주요 교통망 연결성 우수

이 아파트는 지하철 6호선과 경의중앙선이 지나는 디지털미디어시티역까지 도보로 약 10분 거리에 위치해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 단지 앞에는 버스 정류장이 위치하고 있어 시내 주요 지역으로의 접근성도 뛰어납니다. 주변 도로망이 잘 발달되어 있어 자가용을 이용한 이동도 수월한 편입니다.

아파트 단지 주변으로는 가재울중학교를 비롯한 여러 교육시설이 밀집해 있어 교육환경이 좋은 편이며, 근린생활시설과 상업시설이 잘 갖춰져 있어 일상생활에 필요한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

북가좌동 지역 발전과 쾌적한 주거환경

북가좌동은 최근 신축 아파트 단지들이 들어서면서 지역 전체의 주거환경과 분위기가 크게 개선되고 있는 곳입니다. 주변에는 다양한 공공편의시설과 운동시설이 있어 주민들의 삶의 질이 높은 편이며, 지역 주민들의 자발적인 참여로 깨끗한 환경을 만들어가는 커뮤니티 의식도 강한 지역입니다.

특히 인근 DMC(디지털미디어시티) 지역의 지속적인 개발로 향후 지역 가치 상승 가능성도 있어 투자 관점에서도 관심을 가질 만한 지역입니다.

1987년 입주 DMC한양아파트, 관리 상태 양호한 26평 실내구조

DMC한양아파트는 1987년 8월 4일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 아파트 단지로, 총 6개 동 660세대로 구성되어 있습니다. 비록 건축 연식이 오래되었지만, 단지 내부와 외관이 비교적 잘 관리되고 있는 편입니다.

실용적인 구조의 19.77평 중형 평형

이번 경매 물건은 전용면적 65.34㎡(약 19.77평)의 중형 평형으로, 실용적인 내부 구조를 갖추고 있습니다. 남서향으로 배치되어 있어 채광이 좋은 편이며, 15층 건물의 10층에 위치하고 있어 전망도 양호합니다.

내부 구조는 방 3개, 화장실 1개로 구성된 일반적인 3베이 구조로 추정되며, 가족 구성원이 2-4명 정도인 가구가 생활하기에 적합한 크기입니다.

지역난방 시스템과 넉넉한 주차공간

DMC한양아파트는 지역난방 방식을 채택하고 있어 난방 효율이 좋은 편이며, 총 528대의 주차 공간을 갖추고 있어 주차 문제도 상대적으로 적은 편입니다. 단지 내 환경도 잘 정비되어 있어 쾌적한 주거생활이 가능합니다.

건물 구조는 계단식과 복도식이 혼합된 형태로, 엘리베이터가 설치되어 있어 이동이 편리합니다. 단지는 223%의 용적률과 21%의 건폐율을 보이고 있어 비교적 여유로운 공간 배치를 갖추고 있습니다.

7.5억 실거래 매물, 감정가 대비 36% 저렴한 투자 기회

주변 시세보다 확연히 낮은 경매가

DMC한양아파트의 최근 실거래 사례를 살펴보면, 2025년 12월 동일 평형의 11층 물건이 7억 5천만원에 거래된 기록이 있고, 2025년 11월에는 6층 물건이 7억 4천만원에 거래되었습니다. 현재 시세는 다음과 같이 형성되어 있습니다.

현재 경매 최저가는 4억 5,952만원(감정가의 64%)으로, 실거래가인 7억 5천만원 대비 약 2억 9천만원 정도 저렴한 가격에 낙찰 가능성이 있어 투자가치가 상당히 높은 물건입니다.

재건축 기대감이 더해진 미래가치

DMC한양아파트는 1987년 준공된 건물로, 2023년 2월 8일에 조건부 재건축 판정을 받은 상태입니다. 향후 재건축이 진행될 가능성도 염두에 두고 입찰을 고려할 수 있어 중장기적 관점에서 추가적인 가치 상승 요소로 작용할 수 있습니다.

또한 북가좌동 지역의 지속적인 개발과 인근 DMC 지역의 발전으로 인해 향후 지역 가치 상승 가능성도 함께 고려할 수 있습니다.

선순위 부담 적고 명도 용이한 권리관계 구조

말소기준권리와 선순위 부담 분석

이 경매 물건의 말소기준권리는 2017년 10월 23일에 설정된 신한은행의 2억 6,400만원 근저당권입니다. 현재 채권자는 (주)더블유케이홀딩스로, 이 회사에서 신청한 임의경매 사건입니다.

채권 합계액이 감정가보다 높기 때문에 낙찰자가 별도로 인수해야 할 선순위 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 낙찰 후 잔금을 납부하면 말소기준권리 및 이후에 접수된 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

대항력 없는 임차인과 명도 절차

법원 조사서에 따르면 현재 소유자 및 임차인이 점유 중인 것으로 보고되었으며, 임차인의 전입일은 2017년 11월 9일로 말소기준권리(2017년 10월 23일) 이후에 전입했기 때문에 대항력이 없습니다.

따라서 낙찰 후에는 소유자와 임차인 모두에게 인도명령을 신청하여 명도 절차를 진행할 수 있으며, 특별한 상황이 아니라면 잔금 납부 후 약 2.5개월 내외에 명도가 완료될 가능성이 높습니다.

2024년 8월 16일 기준으로 관리비 미납금은 없는 것으로 확인되었습니다.

2억 9천만원 시세차익 가능성, 투자 수익률 50% 이상 기대

실거주와 투자 모두에 적합한 효율적 평면 구조

DMC한양아파트 26평형은 방 3개, 화장실 1개의 실용적인 구조로 신혼부부부터 4인 가족까지 다양한 가족 구성에 적합합니다. 10층에 위치하여 전망이 좋고 일조량도 풍부한 편이며, 남서향 배치로 채광 조건도 양호합니다.

또한 지역난방 시스템이 적용되어 있어 난방 효율이 좋고, 유지비가 안정적인 장점이 있습니다. 넉넉한 주차 공간과 잘 정비된 단지 내 환경도 주거 만족도를 높이는 요소입니다.

차익실현과 임대수익 두 가지 투자 전략 가능

이 물건의 투자 가치를 분석해보면 다음과 같은 두 가지 투자 시나리오를 고려할 수 있습니다.

1. 시세차익 전략: 최저입찰가 4억 5,952만원에 낙찰받아 리모델링 후 시세인 7억 5천만원 수준에 매각할 경우, 약 2억 5천만원 이상의 차익 실현 가능(리모델링 및 명도비용 약 4천만원 가정)
2. 임대수익 전략: 전세가 3억 5천만원 수준에 임대 시, 약 7~8% 정도의 연간 전세 수익률 기대 가능

또한 조건부 재건축 판정을 받은 상황이므로, 향후 재건축 진행 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수도 있습니다.

실거주 7.5점, 투자 8.5점의 균형 잡힌 경매 물건

물건 종합 평가

추천 대상과 입찰 전략

추천 대상:

• 서울 서대문구 중소형 아파트를 실거주 목적으로 찾는 2-4인 가족
• 중저가 아파트로 시세차익을 노리는 투자자
• 안정적인 임대수익을 기대하는 임대사업자
• 재건축 가능성에 투자하려는 중장기 투자자

입찰 전략:

현재 시세와 경쟁상황을 고려할 때, 최저가인 4억 5,952만원보다는 높고 시세인 7억 5천만원보다는 충분히 낮은 5억 5천만원~6억원 사이에서 입찰하는 것이 적절해 보입니다. 다른 입찰자들도 비슷한 가치를 인식하고 있을 가능성이 높기 때문에, 일정 수준의 프리미엄을 더한 전략적 입찰이 필요합니다.

관리비 미납이 없고 임차인의 대항력이 없어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상되므로, 낙찰 후 약 3개월 내에 입주 또는 임대가 가능할 것으로 보입니다.

마무리: 서울 중심부 3% 대 투자 수익률 실현 가능한 기회

DMC한양아파트 경매 물건은 시세 대비 36% 낮은 가격에 낙찰 기회가 있는 매력적인 물건입니다. 권리관계가 깔끔하고 선순위 부담이 없으며, 대항력 없는 임차인으로 인해 명도 절차도 수월할 것으로 예상됩니다.

실거주자에게는 효율적인 평면 구조와 우수한 교통 접근성, 좋은 교육환경이 장점으로 작용하고, 투자자에게는 시세차익과 안정적인 임대수익, 그리고 재건축 가능성까지 고려할 수 있는 다양한 투자 시나리오를 제공합니다.

다만, 1987년에 준공된 건물이기 때문에 노후화에 따른 리모델링 비용이 발생할 수 있으며, 입찰 경쟁이 치열할 경우 예상보다 높은 가격에 낙찰될 가능성도 있습니다.

이 물건에 관심 있으신 분들은 입찰일인 2026년 1월 6일 전에 현장 방문과 전문가 상담을 통해 더 정확한 정보를 확인하시기 바랍니다. 모두의경매는 언제나 여러분의 성공적인 부동산 투자를 응원합니다.