분당 더샵 스타파크 102동 15층 - 중심상업지역 프리미엄 입지의 투자가치 분석

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 분당 정자동에 위치한 더샵 스타파크 아파트 경매 물건을 상세히 분석해드리겠습니다. 이 물건은 감정가 8억 4천만원에서 1회 유찰되어 현재 최저입찰가 5억 8,800만원(감정가의 70%)에 매각이 진행되고 있는 물건입니다.

분당 정자동 더샵 스타파크 15층 - 지하철 역세권 상업지구의 희소가치 높은 물건

경매 기본 정보와 진행 상황

이 물건의 기본 정보를 살펴보면, 경기도 성남시 분당구 정자동 174-1에 위치한 분당더샵스타파크 102동 15층 1502호입니다. 수원지방법원 성남지원에서 진행 중인 2025타경51966 사건으로, 1회 유찰 후 현재 감정가의 70%인 5억 8,800만원에 매각이 예정되어 있습니다.

물건의 면적 및 현황

이 아파트는 건물면적 58.40㎡(17.66평)와 대지권 17.89㎡(5.41평)를 보유하고 있습니다. 일반적인 중소형 평수이지만, 분당 정자동 중심상업지역에 위치한 프리미엄 아파트단지라는 점에서 가치를 갖습니다.

이 매물은 지분매각이라는 점에 주의하셔야 합니다. 공유자의 우선매수신고가 가능한 물건으로, 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있습니다.

분당 정자동 핵심 상업지구 내 위치한 우수 입지 아파트

더샵 스타파크 단지의 프리미엄 요소

더샵 스타파크는 분당 정자동 중심상업지역에 위치한 포스코건설의 브랜드 아파트로, 지하철 분당선 정자역 인근에 자리잡고 있습니다. 36층 규모의 고층 건물로 설계되었으며, 102동 15층에 위치한 이 물건은 전형적인 중소형 아파트입니다.

이 아파트는 몰탈 위 페인팅 마감의 외벽과 몰탈 위 벽지 도배 및 타일 마감의 내벽, 샷시 페어글라스 창을 갖추고 있습니다. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비, 소화설비 등이 완비되어 있어 현대적인 주거환경을 제공합니다.

교통과 생활 인프라의 우수성

본 물건이 위치한 분당 정자동은 서울과 경기 남부를 연결하는 교통의 요충지입니다. 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스 정류장 및 지하철역(분당선 정자역)이 있어 대중교통 접근성이 매우 우수합니다. 주변으로 대로 1류(35~40m), 대로 2류(30~35m), 중로 1류(20~25m) 등 다양한 도로망과 연결되어 있습니다.

또한 늘푸른초등학교 북측 인근에 위치하여 교육환경도 양호하며, 주변에는 아파트, 오피스텔, 업무용 빌딩, 각종 점포, 음식점 및 근린생활시설 등이 혼재하여 생활의 편리함을 더합니다.

감정가 대비 30% 할인된 가격의 분당 핵심 입지 투자 기회

주변 시세 및 실거래가 분석

분당 더샵 스타파크의 유사 면적 아파트 시세를 분석해보면, 최근 실거래가는 8억~9억 원대에 형성되어 있습니다. 현재 최저입찰가 5억 8,800만원은 시세 대비 상당히 저렴한 수준으로, 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있는 가격대입니다.

이 지역은 중심상업지역으로 지정되어 있어 부동산 가치의 안정성과 장기적 성장성을 갖추고 있습니다. 특히 벤처기업육성촉진지구로 지정된 점은 향후 지역 발전에 긍정적 요소로 작용할 수 있습니다.

낙찰가 예측 및 투자 수익성

1회 유찰된 상태에서의 낙찰가율을 고려할 때, 이 물건은 감정가의 80~85% 수준인 6억 7,200만원~7억 1,400만원 사이에서 낙찰될 가능성이 있습니다. 그러나 지분 경매라는 특성상 참여자가 제한될 수 있어, 최저입찰가에 근접한 금액에 낙찰될 가능성도 배제할 수 없습니다.

권리관계 분석 및 유의사항 - 지분경매와 공유자 관계 파악 필수

등기부 현황 및 권리관계

이 물건의 말소기준권리는 2015년 2월 27일 설정된 근저당권입니다. 현재 확인된 채권금액은 근저당권 6억원, 2억 6천만원, 1억 8천만원 등이 설정되어 있으며, 임의경매 신청과 압류 등이 등재되어 있습니다.

지분경매의 특성과 유의사항

이 물건은 지분경매라는 점이 가장 중요한 특성입니다.소유자가 2명으로 각각 2분의 1 지분을 소유하고 있으며, 이 중 한 사람의 지분만 경매에 부쳐진 상태입니다. 따라서 낙찰 후에도 다른 공유자와의 관계 설정이 필요합니다.

또한 매각물건명세서 비고란에 기재된 바와 같이 "공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음"이라는 점에 유의해야 합니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰에 실패할 수 있습니다.

임차인 및 점유 상태

감정평가서에 따르면 임대관계는 "미상"으로 표기되어 있습니다. 이는 현재 임차인 존재 여부가 명확히 확인되지 않았다는 의미로, 실제 점유 상태와 임대차 관계는 추가 조사가 필요합니다. 정확한 점유 상태 확인 없이 입찰에 참여할 경우, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

또한 중복경매 사건(2025타경52169)이 접수되어 있어, 이 경매는 취하나 취소 없이 진행될 가능성이 높습니다.

실거주 보다는 투자 관점에서 접근해야 하는 지분 매물

지분경매 특성상 갖는 장단점 분석

이 물건의 가장 큰 장점은 분당 정자동 중심상업지역에 위치한 우수한 입지와 감정가 대비 30% 할인된 가격에 매수 기회가 있다는 점입니다. 분당선 정자역 인근의 역세권 아파트로, 교통과 생활 인프라가 발달해 있어 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

반면, 지분경매라는 특성은 이 물건의 가장 큰 단점입니다. 낙찰 후에도 다른 공유자와 공동으로 소유하게 되며, 실제 사용과 처분에 있어 제약이 따를 수 있습니다. 또한 공유자의 우선매수권 행사 가능성, 임대차 관계의 불확실성 등은 투자 위험 요소로 작용합니다.

수익성 및 투자 가치 분석

이 물건을순수 투자 관점에서 접근한다면, 다음과 같은 시나리오를 고려할 수 있습니다:

1.공유자와의 협의를 통한 완전한 소유권 확보: 낙찰 후 나머지 지분을 매입하여 완전한 소유권을 확보할 경우, 시세와의 차액만큼 수익을 얻을 수 있습니다. 현재 시세가 8억~9억 원대임을 고려할 때, 나머지 지분을 시세의 절반인 4억~4.5억 원에 매입하고, 이 물건을 6억 원 내외에 낙찰받는다면, 총 10억~10.5억 원의 비용으로 완전한 소유권을 확보할 수 있습니다.

2.지분 투자 후 장기 보유: 다른 공유자와 협의가 어려울 경우, 지분만 보유하며 지역 가치 상승에 따른 장기 투자 수익을 기대할 수 있습니다. 분당 정자동은 중심상업지역으로 꾸준한 가치 상승이 예상되는 지역입니다.

3.공유물 분할 청구: 법적 절차를 통해 공유물 분할을 청구하는 방법도 있으나, 아파트의 특성상 현물 분할이 어려워 대부분 경매를 통한 대금 분할로 이어질 가능성이 높습니다.

투자 5.5점, 실거주 4점 - 지분경매의 한계를 고려한 신중한 접근 필요

종합 평가

추천 대상 및 적합한 투자자 유형

이 물건은 다음과 같은 투자자에게 적합합니다:

1.부동산 투자 경험이 풍부한 전문 투자자: 지분경매의 특성을 이해하고, 공유자와의 협상이나 법적 절차에 능숙한 투자자에게 적합합니다.

2.장기적 관점의 부동산 가치 상승을 노리는 투자자: 분당 정자동의 우수한 입지를 고려할 때, 장기 보유를 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

3.나머지 지분 소유자와 연관된 투자자: 다른 공유자와 사전 협의가 가능하거나, 관계가 있는 경우 투자 리스크를 줄일 수 있습니다.

입찰 전략 및 낙찰 후 계획

이 물건에 입찰을 고려한다면, 다음과 같은 전략을 권장합니다:

1.사전 조사 강화: 공유자와의 접촉을 시도하여 나머지 지분 매입 가능성이나 공유자의 우선매수 의향을 타진해봅니다.

2.입찰가 설정: 최저입찰가인 5억 8,800만원에서 감정가의 80% 수준인 6억 7,200만원 사이에서 전략적으로 입찰가를 설정합니다.

3.낙찰 후 전략: 낙찰 즉시 다른 공유자와 협상을 시작하여 완전한 소유권 확보 방안을 모색합니다. 협상이 어려울 경우, 공유물 분할 청구 등 법적 절차를 고려합니다.

마치며: 분당 정자동 지분경매, 전문성을 갖춘 투자자에게 기회가 될 수 있습니다

이 물건은 분당 정자동이라는 우수한 입지와 감정가 대비 할인된 가격이라는 매력적 요소를 갖고 있지만, 지분경매라는 특성으로 인해 일반적인 부동산 투자보다 복잡한 접근이 필요합니다. 특히 공유자와의 관계 설정, 우선매수권 행사 가능성, 실제 점유 상태 등을 철저히 파악한 후 입찰에 참여하는 것이 중요합니다.

투자 수익을 극대화하기 위해서는 나머지 지분 매입을 통한 완전한 소유권 확보 전략이 이상적이나, 이를 위해서는 공유자와의 원활한 협상이 전제되어야 합니다. 만약 이러한 부분에 자신이 없다면, 다른 경매 물건을 검토하는 것이 좋을 수 있습니다.

모두의경매는 항상 신중한 투자 결정을 위해 전문적인 권리분석과 현장 실사를 권장드립니다. 경매는 좋은 기회가 될 수 있지만, 동시에 예상치 못한 위험이 동반될 수 있으므로 충분한 준비와 전문가의 조언을 바탕으로 결정하시길 바랍니다.