남산 조망과 편리한 교통의 부산 동래구 핵심 입지, 동래센트럴파크하이츠2차 34평 경매 분석

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 부산의 중심 생활권에 위치한 동래센트럴파크하이츠2차 204동 301호 경매 물건을 자세히 분석해드리겠습니다. 편리한 교통과 우수한 주거환경을 갖춘 이 아파트는 현재 시세보다 약 20% 저렴한 가격으로 경매가 진행되고 있어 관심을 가질만한 매물입니다.

동래구 중심의 명품 주거환경, 동래센트럴파크하이츠2차 소개

경매 개요 및 핵심 정보

부산지방법원에서 진행 중인 본 경매물건(2022타경57598)은 부산 동래구 명륜동 756-1(문화로 33)에 위치한 동래센트럴파크하이츠2차 204동 301호입니다. 2025년 7월 22일 입찰 예정이며, 감정가 6억 7,500만원의 80% 수준인 5억 4,000만원이 최저매각가격으로 책정되어 있습니다.

부산의 중심 생활권, 동래센트럴파크하이츠2차의 우수한 입지

동래센트럴파크하이츠2차는 부산의 중심 주거지역인 동래구 명륜동에 위치하고 있습니다. 동래구는 부산의 전통적인 주거 선호 지역으로, 교육과 상업, 교통 인프라가 잘 구축되어 있습니다. 특히 이 아파트는 지하철 1호선 명륜역에서 도보 10분 이내 거리로, 부산 전역으로의 이동이 편리한 역세권 아파트입니다.

단지 바로 앞에는 동래사적공원이 위치하여 주거환경이 쾌적하고, 롯데백화점, 롯데마트, 메디컬센터 등이 인접해 생활 편의성이 뛰어납니다. 또한 초등학교가 단지에서 도보 5분 거리에 있어 자녀 교육에도 유리한 위치를 자랑합니다.

깔끔한 상태의 34평형 남동향 저층 세대, 실내 구조 및 상태 분석

쾌적한 3베드룸 구조의 실내 현황

해당 물건은 총 7개동, 680세대로 구성된 대단지 아파트의 204동 3층 301호로, 2010년 12월에 준공된 비교적 신축 건물입니다. 전용면적 84.97㎡(25.7평), 공급면적 113.06㎡(34.2평)의 중형 평형대로, 3개의 침실과 2개의 화장실을 갖추고 있습니다.

남동향 배치로 일조량이 풍부하며, 3층이라는 위치는 저층이지만 1-2층에 비해 프라이버시가 좋고 소음 문제가 적다는 장점이 있습니다. 현장 사진으로 확인한 바로는 내부 상태가 비교적 양호한 것으로 보이며, 특별한 하자는 발견되지 않았습니다.

편의시설 및 주변 인프라 분석

동래센트럴파크하이츠2차는 주변 인프라가 잘 갖춰진 단지입니다. 교육 환경으로는 명륜초등학교가 가까이 있고, 동해중학교와 유락여자중학교가 학군에 포함되어 있습니다. 롯데백화점, 롯데마트, 메가마트, 홈플러스 등 대형 쇼핑시설과 대동병원, 광혜병원 등의 의료시설이 근거리에 위치하고 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

또한 단지 주변으로 동래사적공원과 금강공원이 있어 산책과 운동을 즐기기에도 좋은 환경을 제공합니다. 직수입 고급 자재 사용, 광천수 욕실 공급, 넓은 주차장 등은 이 아파트의 특별한 장점으로 꼽힙니다.

실거래가 대비 약 10% 할인된 가격의 투자 기회

최근 실거래가 및 시세 분석

동래센트럴파크하이츠2차의 최근 실거래 내역을 살펴보면, 2025년 5월 유사한 평형대가 6억 원에 거래된 기록이 있습니다. 현재 같은 단지 내 유사 평형의 매물은 하한가 6억 원에서 상한가 6억 5,000만 원 선에 형성되어 있습니다.

최저매각가격 5억 4,000만 원은 최근 실거래가 대비 약 10%, 현재 시세 대비 약 10-15% 저렴한 가격으로, 이는 투자자에게 매력적인 진입 기회가 될 수 있습니다. 또한 같은 단지 내 다른 동의 낙찰 사례를 보면, 감정가 대비 80-90% 수준에서 낙찰되는 경향을 보여 가격 경쟁력이 있음을 확인할 수 있습니다.

주변 유사 경매 물건 낙찰 사례

인근 지역의 최근 낙찰 사례를 보면, 동래센트럴파크하이츠 201동 1304호가 감정가 8억 3,000만 원에서 6억 8,211만 원(감정가의 82%)에 낙찰되었고, 명륜 자이 104동 1603호는 감정가 8억 4,400만 원에서 7억 7,770만 원(감정가의 92%)에 낙찰된 기록이 있습니다. 이러한 낙찰 사례를 고려할 때, 본 물건의 최저매각가격은 상대적으로 저평가되어 있다고 볼 수 있습니다.

매물의 권리 관계와 명도 리스크 분석

깔끔한 등기부 현황과 안전한 권리 관계

이 물건의 등기부등본을 검토한 결과, 말소기준권리는 2020년 2월 18일 설정된 근저당권(채권최고액: 6억 원)입니다. 배당요구 종기일은 지난 상태로, 추가적인 채권 신고는 없을 것으로 예상됩니다. 소유자 본인이 점유하고 있어 명도 문제가 발생할 가능성은 낮습니다.

현장 조사에서도 임차인은 확인되지 않았으며, 소유자가 직접 거주하고 있는 것으로 보고되었습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임대차보증금 등의 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확하고 안전한 물건으로 평가됩니다.

입찰 시 주의사항 및 매각 조건

본 물건은 1회 유찰 후 2회차 진행 중인 경매로, 최저매각가격이 감정가의 80%인 5억 4,000만 원으로 조정되었습니다. 입찰 보증금은 최저매각가격의 10%인 5,400만 원이며, 낙찰 후 잔금은 1개월 이내에 납부해야 합니다.

이 물건은 소유자가 점유 중인 상태로, 낙찰 후 명도 과정에서 협조가 원활하지 않을 경우 법적 절차를 통한 강제집행이 필요할 수 있습니다. 하지만 현재까지의 정보로는 특별한 명도 리스크는 발견되지 않았습니다.

동래센트럴파크하이츠2차의 미래 가치와 투자 전망

안정적인 실거주 가치와 투자 수익성 분석

이 물건은 실거주 목적과 투자 목적 모두에 적합한 특성을 가지고 있습니다. 실거주 관점에서는 우수한 교육 환경과 편리한 생활 인프라, 쾌적한 주거 환경이 큰 장점입니다. 동래구는 부산의 전통적인 주거 선호 지역으로, 시장 변동에도 안정적인 가치를 유지하는 특성이 있습니다.

투자 관점에서는 현재 시세보다 약 10-15% 저렴한 가격에 낙찰받을 경우, 단기적으로도 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 또한 동래구의 안정적인 전세 수요를 고려할 때, 월세 수익률도 연 4-5% 수준으로 예상되어 임대 수익형 투자로도 적합합니다.

장단점 분석 및 향후 가격 전망

장점:

• 부산 동래구의 중심 생활권에 위치한 우수한 입지
• 지하철 1호선 역세권으로 교통 편의성 뛰어남
• 인근 초등학교, 상업시설, 병원 등 생활 인프라 완비
• 동래사적공원, 금강공원 인접한 쾌적한 주거 환경
• 깔끔한 권리 관계와 명도 리스크가 낮음

단점:

• 3층 위치로 저층부 프라이버시 문제가 일부 있을 수 있음
• 준공 15년 차로 향후 관리비 상승 가능성
• 최근 부산 부동산 시장의 변동성이 있어 단기 투자에 주의 필요

경매 낙찰을 위한 전략적 입찰가 제안 및 종합 평가

항목별 종합 평가

추천 대상 및 입찰 전략

추천 대상:

• 부산 동래구 중심부에 실거주할 3-4인 가족
• 교육 환경을 중시하는 자녀 교육 가정
• 안정적인 임대 수익을 원하는 투자자
• 역세권, 생활 편의성을 중시하는 실수요자

입찰 전략:

이 물건의 가치와 시세, 그리고 유사 낙찰 사례를 고려할 때, 5억 8,000만 원에서 6억 원 사이의 입찰가를 제안합니다. 이는 감정가의 약 85-89% 수준으로, 낙찰을 위한 경쟁력 있는 가격이면서도 시세보다는 여전히 할인된 금액입니다. 현 최저매각가격 5억 4,000만 원은 시세보다 크게 저렴한 수준으로, 경쟁 입찰이 예상되므로 여유 있는 금액 설정이 필요합니다.

마무리: 부산 동래구 핵심 입지의 가치있는 투자 기회

부산 동래구 명륜동 동래센트럴파크하이츠2차 아파트는 우수한 입지와 생활 편의성, 안정적인 권리 관계를 갖춘 매력적인 경매 물건입니다. 실거주 목적과 투자 목적 모두에 적합하며, 현재 시세보다 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있는 기회를 제공합니다.

다만 경매는 항상 예상치 못한 변수가 있을 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문과 권리 관계 확인, 주변 시세 조사 등 철저한 사전 준비가 필요합니다. 7월 22일 입찰을 앞두고 더 자세한 정보나 상담이 필요하시다면 경매 전문가의 도움을 받아보시기 바랍니다.

동래센트럴파크하이츠2차 아파트는 부산의 중심 생활권에서 안정적인 주거와 투자 가치를 동시에 제공할 수 있는 매물입니다. 부산 부동산 시장의 장기적 안정성을 고려할 때, 적정 가격에 낙찰받는다면 만족스러운 결과를 얻으실 수 있을 것입니다.