부산 남구 엘지메트로시티 - 시세대비 30% 할인된 실속형 49평 아파트 경매

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 부산 남구 용호동에 위치한 엘지메트로시티 아파트 경매 물건을 소개해드립니다. 1회 유찰로 감정가 대비 70%인 5억 5천만원대에 입찰 가능한 이 물건은 부산 남구의 대표적인 대단지 아파트로, 입지와 가격 모두 매력적인 경매 물건입니다.

경매 기본 정보

이번에 소개해드릴 물건은부산광역시 남구 분포로 111, 142동 14층 1403호(용호동, 엘지메트로시티)에 위치한 아파트입니다. 현재 1회 유찰 상태로 최저매각가격이554,400,000원으로 책정되어 있습니다.

유찰로 인해 약2억 3,760만원의 가격 할인 효과가 발생했습니다. 이는 시세 대비 상당한 할인율로 투자자나 실거주 목적의 구매자 모두에게 매력적인 기회가 될 수 있습니다.

오륙도와 해운대가 내려다보이는 용호동 엘지메트로시티 고층 혜택

물건의 규모와 상태

이 매물은전용면적 164.76㎡(약 49.84평)의 넓은 평형으로, 대지권은62.27㎡(18.84평)입니다. 엘지메트로시티는 총 80개 동으로 이루어진 대규모 단지로 2001년 6월부터 2004년 10월까지 입주했습니다.

이 물건이 위치한 142동은25층 건물의 14층에 위치해 있어 조망권이 우수하며, 단지 내 편의시설 이용이 용이합니다. 현재 소유자의 모친이 거주 중인 것으로 확인되어 낙찰 후 명도 과정에서 협상이 필요할 수 있습니다.

단지 및 주변 환경

엘지메트로시티는 부산 남구의 대표적인 대단지 아파트로, 다양한 커뮤니티 시설과 넓은 조경 공간을 자랑합니다. 단지 내에는수영장, 헬스장, 도서관등의 주민 편의시설이 잘 갖춰져 있어 입주민들의 삶의 질을 높여줍니다.

단지 주변으로는이기대공원이 인접해 있어 자연 환경이 뛰어나며, 오륙도와 광안대교의 전망을 즐길 수 있는 위치적 장점이 있습니다. 또한 주변에대형마트, 병원, 은행등 다양한 생활 편의시설이 위치하여 일상생활에 불편함이 없습니다.

부산 남구 핵심 지역에 위치한 생활인프라 완벽 구축 단지

교통 및 교육 환경

교통 측면에서는부산지하철 2호선 경성대·부경대역이 비교적 가까운 거리에 위치하고 있으며, 다양한 버스 노선이 단지 앞을 지나고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량으로는광안대로, 황령산터널등 주요 도로와의 접근성이 좋아 부산 시내 어디든 이동하기 편리한 위치입니다.

교육환경으로는용호초등학교, 용호중학교등이 인접해 있어 자녀 교육에 좋은 환경을 제공합니다. 또한경성대학교, 부경대학교등의 대학교도 가까워 교육적 인프라가 잘 구축되어 있습니다.

유사 평형 시세 대비 최소 5천만원 이상 저렴한 경매 특가

실거래 및 시세 정보

엘지메트로시티 단지 내 유사 평형대(45~49평형)의 최근 실거래 시세를 확인해보면, 약6억 1,000만원 ~ 6억 5,000만원수준에서 거래되고 있습니다. 따라서 현재 최저매각가격인5억 5,440만원은 시세 대비 약10~15% 정도 저렴한 가격이라고 볼 수 있습니다.

부산 남구의 유사 평형대 아파트 경매 통계를 살펴보면, 최근 3개월간 평균 감정가 대비 매각가율은 약78%수준입니다. 이 물건은 현재 감정가의70%로 시작하는 만큼, 인근 경매 시장 상황과 비교했을 때도 가격적인 메리트가 있다고 판단됩니다.

전세권자와 가압류 존재하는 권리관계 철저히 분석하세요

등기부 현황 분석

이 물건의 등기부에는 몇 가지 주목해야 할 권리관계가 있습니다:

가장 중요하게 살펴볼 부분은 전세권입니다. 3억 4천만원의 전세권이 설정되어 있으며, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 부담입니다. 즉, 낙찰 후에도 전세권자에게 3억 4천만원을 돌려주어야 하는 부담이 있으므로, 실제 투입 자금은 낙찰가격에 이 금액을 더해서 계산해야 합니다.

임차인 현황

조사 자료에 따르면 현재 이 물건은소유자의 모친이 점유 사용하고 있는 것으로 확인됩니다. 이 경우 낙찰 후 명도 과정에서 협상이 필요할 수 있으며, 경우에 따라 명도를 위한 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있음을 고려해야 합니다.

또한 등기부에 등재된 전세권자와 실제 거주자의 관계가 명확하지 않으므로, 입찰 전에 정확한 점유 관계를 확인하는 것이 중요합니다.

입찰 시 유의사항

이 물건에 입찰을 고려하신다면 다음 사항을 반드시 확인하셔야 합니다:

1.전세권 인수 부담: 3억 4천만원의 전세권을 인수해야 하므로, 실제 필요 자금은 낙찰가 + 3억 4천만원입니다.

2.점유자 명도 문제: 소유자의 모친이 거주 중이므로, 명도 협상이나 법적 절차를 위한 시간과 비용을 고려해야 합니다.

3.가압류 및 압류: 가압류와 압류는 낙찰로 소멸되지만, 해당 채권자들의 배당 요구가 있을 수 있습니다.

4.내부 상태 확인 필요: 감정평가서에 따르면 내부 확인이 불가능했다고 하니, 가능하다면 현장 방문을 통해 내부 상태를 확인하는 것이 좋습니다.

전세권 인수 부담 있으나 시세차익 및 임대수익 기대 가능한 투자물건

투자 장단점 분석

장점:

1.시세 대비 할인된 가격: 유사 평형 시세보다 5천만원 이상 저렴한 가격에 매입 가능합니다.

2.우수한 입지: 부산 남구의 주요 생활권에 위치하여 교통, 교육, 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

3.대단지 아파트의 안정성: 80개 동의 대규모 단지로 관리 및 시설 측면에서 안정적입니다.

4.넓은 평형대의 희소성: 약 50평형대의 넓은 면적으로 가족 구성원이 많은 실수요자에게 적합합니다.

단점:

1.전세권 인수 부담: 3억 4천만원의 전세권을 인수해야 하므로 실제 필요 자금이 증가합니다.

2.명도 문제: 소유자의 모친이 거주 중이므로 명도에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

3.준공 후 20년 경과: 2001~2004년 입주 단지로 리모델링 비용이 필요할 수 있습니다.

4.대규모 단지의 노후화 위험: 향후 유지 관리 비용이 증가할 가능성이 있습니다.

수익성 분석

투자 수익성을 간단히 분석해보겠습니다:

만약 전세권자와 협의하여 전세금을 유지하면서 소유권만 이전받는다면, 실제 투입 자금은 낙찰가만큼만 소요되어 투자 효율이 높아질 수 있습니다. 또한 전세권 만료 후 전세금을 올리거나 월세로 전환하여 수익성을 높일 수 있는 가능성이 있습니다.

실거주 7점, 투자 6점 - 전세권 부담 고려한 신중한 입찰 전략 필요

종합 평가

추천 대상

이 물건은 다음과 같은 분들에게 추천드립니다:

1.넓은 평형을 찾는 실거주자: 다자녀 가정 또는 3세대 가족 등 넓은 공간이 필요한 분

2.충분한 자금력을 갖춘 투자자: 전세권 인수 부담을 감안해도 장기 투자 가치를 보는 분

3.리모델링 후 가치 상승을 노리는 분: 내부 리모델링을 통해 자산 가치를 높이려는 분

4.점유자 명도 문제를 해결할 능력이 있는 분: 법적 절차나 협상을 통해 명도 문제를 해결할 수 있는 분

입찰 전략

이 물건의 입찰을 고려하신다면 다음과 같은 전략을 추천드립니다:

1.입찰 금액 설정: 감정가의 75~80% 수준인 5억 9천만원~6억 3천만원 사이가 적정할 것으로 보입니다. 전세권 인수 부담을 고려하면, 너무 높은 금액으로 입찰하는 것은 피하는 것이 좋습니다.

2.전세권자와 사전 접촉: 가능하다면 전세권자와 접촉하여 향후 계획(전세 유지, 퇴거 등)을 파악하는 것이 도움이 됩니다.

3.점유자 명도 계획 수립: 소유자의 모친이 거주 중인 상황에 대한 명도 계획을 사전에 수립하세요.

4.내부 상태 확인: 감정평가서에 내부 확인이 불가능했다고 되어 있으므로, 가능하다면 현장 방문을 통해 내부 상태를 확인하세요.

5.리모델링 비용 고려: 약 20년 된 아파트이므로 리모델링 비용을 사전에 산정하여 총 투입 비용을 계산하세요.

전세권 부담을 고려한 합리적 판단이 승리의 열쇠

부산 남구 용호동 엘지메트로시티 경매 물건은 넓은 평형과 우수한 입지가 장점인 매물입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 가격이 하락했으나, 3억 4천만원의 전세권 인수 부담과 소유자 모친의 점유로 인한 명도 문제를 반드시 고려해야 합니다.

시세 대비 할인된 가격이긴 하지만, 전세권 금액까지 포함한 총 투입 자금을 계산했을 때는 실질적인 할인 효과가 크게 줄어드는 점을 감안하여 입찰 금액을 신중하게 결정하셔야 합니다.

무엇보다 전세권자의 상황과 점유자와의 명도 협상 가능성을 사전에 파악하는 것이 중요하며, 이러한 부분까지 모두 고려한 후 투자 또는 실거주 여부를 판단하시기 바랍니다.

모두의경매는 앞으로도 좋은 경매 물건 정보와 분석을 통해 여러분의 성공적인 부동산 투자를 돕겠습니다. 감사합니다.