프리미엄 브랜드 아파트의 기회, 부산 명륜아이파크 1단지 58평형 특별 경매

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 부산 동래구 명륜동에 위치한 '명륜아이파크 1단지' 아파트 경매 물건을 분석해드리겠습니다. 감정가 13억 1천만원에서 시작해 현재는 49% 할인된 6억 4,190만원의 최저가로 매각되는 이 물건은 부산의 핵심 학군 지역에 위치한 58평형 대형 평수라는 점에서 실거주자와 투자자 모두의 관심을 끌고 있습니다.

경매 기본 정보

이 물건은 2014년 8월 소유권 취득 후, 2021년 중소기업은행 근저당권 설정, 2024년 임의경매로 진행되어 현재 4회차 경매에 이르렀습니다. 1, 3차 유찰에 이어, 2차에서는 낙찰됐으나 대금 미납으로 다시 경매가 진행되는 상황입니다.

명륜역 도보 5분, 명륜초 3분 거리의 핵심 입지 아파트

부산 동래구 명문 학군의 중심지

명륜아이파크 1단지는 2013년 12월 현대산업개발이 시공한 16개동, 1,139세대의 대단지 아파트입니다. 부산 동래구의 명문학군으로 알려진 명륜초등학교가 도보 3분 거리에 위치해 있어 자녀 교육을 중시하는 가구들에게 최적의 입지를 자랑합니다.

특히 도보 5분 내 부산 도시철도 1호선 명륜역이 있고, 동래역(1·4호선 환승역)까지 도보 10분 이내로 접근 가능한 더블 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 교통 편의성과 학군 프리미엄을 동시에 누릴 수 있는 곳으로, 부산 내에서도 실거주 선호도가 매우 높은 지역입니다.

생활 인프라와 편의시설

단지 주변에는 롯데백화점, 메가마트, GS더프레시 등 대형 유통시설과 대동병원, 동래성모병원 같은 의료시설이 근접해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다. 또한 동래사적공원 등 다수의 공원이 인접해 있어 주거 환경도 쾌적합니다.

단지는 전체 1,632대의 넉넉한 주차시설을 갖추고 있으며, 도시가스 개별난방 시스템을 사용합니다. 2013년 12월 준공되어 아직 10년 정도 경과한 비교적 신축 아파트로, 단지 전체의 관리 상태도 양호한 편입니다.

단지 내 최대 평형, 희소성 높은 58평형 물건

아파트 상세 정보

본 물건은 명륜아이파크 1단지에서 가장 큰 평형으로, 4개의 방과 2개의 욕실을 갖춘 넓은 구조를 자랑합니다. 방 개수가 많아 다자녀 가정이나 부모님과 함께 사는 3세대 가구에게 적합한 평면으로, 동래구 내에서도 이러한 대형 평형은 희소가치가 높습니다.

다만 2층이라는 점은 조망권에 있어서는 불리한 요소이지만, 저층의 접근성과 편의성을 선호하는 분들에게는 오히려 장점이 될 수 있습니다. 엘리베이터 이용 빈도가 낮고, 화재 발생 시 대피가 용이하다는 점도 저층의 장점입니다.

시장가 13억대, 최저가 6.4억의 반값 매력

실거래가와 시세 분석

명륜아이파크 1단지의 동일 평형(58평형) 최근 실거래 사례를 살펴보면, 2025년 3월 기준으로 104동 23층이 13억 6,000만원에 거래되었습니다. 현재 호가는 14억 2,000만원부터 17억원까지 형성되어 있어, 최저가 6억 4,190만원은 시장가 대비 약 55% 이상의 할인율을 보여주는 셈입니다.

동일 단지 내 유사 평형 전세 시세는 6억~6.5억 선으로, 낙찰 후 임대 운용 시에도 안정적인 수익을 기대할 수 있는 구조입니다. 물론 2층이라는 점을 고려하면 고층 대비 일정 부분 디스카운트가 필요하지만, 그것을 감안하더라도 현재 최저가는 시장가 대비 매우 낮은 수준입니다.

가격 하락의 배경

이 물건이 반값 수준까지 하락하게 된 배경에는 몇 가지 요인이 있습니다:

1.대형 평형 특유의 거래 경색: 58평형은 일반적인 수요층이 쉽게 접근하기 어려운 평형으로, 매수자 풀이 제한적입니다.

2.자금 조달의 어려움: 고가 물건인 만큼 자금 조달에 어려움이 있어 이전 낙찰자가 대금을 납부하지 못했습니다.

3.유찰 누적으로 인한 가격 하락: 초기 100% → 70% → 다시 49%로 가격이 점진적으로 하락했습니다.

이러한 요인들이 복합적으로 작용하여 현재의 파격적인 가격 구간에 이르렀다고 볼 수 있습니다.

단순하고 깔끔한 권리 관계, 소유자 직접 점유 상태

등기부 현황 분석

권리관계는 매우 단순한 구조입니다. 말소기준권리는 2021년 6월 7일 설정된 중소기업은행의 근저당권으로, 이후 설정된 모든 권리(압류, 근저당권, 임의경매 신청권)는 낙찰자에게 인수되지 않고 소멸됩니다.

임차인 및 점유 현황

현황조사서 및 전입세대 확인 결과, 임차인은 없고 소유자 세대만 전입되어 있는 상태입니다. 이는 보증금 인수 리스크가 없다는 점에서 긍정적이지만, 현황조사서상 '폐문부재' 기록이 있어 내부 상태 확인이 어렵고 향후 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

또한 체납 관리비가 약 726만원(2024년 1월~2025년 7월분) 발생한 것으로 확인되며, 이는 낙찰자가 승계해야 할 부분입니다. 입찰 전 관리사무소와 정확한 금액을 확인하고 이를 입찰가에 반영하는 것이 좋습니다.

실거주와 투자 모두 가능한 매력적인 물건

실거주 관점의 장단점

장점:

- 명륜초등학교를 비롯한 명문 학군에 인접한 교육 환경

- 1·4호선 더블 역세권으로 우수한 교통 접근성

- 대형 마트, 백화점, 병원 등 생활 인프라 완비

- 준신축급(2013년 준공) 아파트로 시설 상태 양호

- 58평형 대형 평수로 3세대 가구나 다자녀 가정에 적합한 공간

단점:

- 2층 저층으로 조망권과 일조권이 제한적

- 명도 과정에서 소유자와의 협의 필요

- 대형 평형으로 관리비 부담이 상대적으로 큼

투자 관점의 수익성 분석

시세 차익 가능성:현재 최저가 6.4억원에 낙찰되고 권리 정리 및 명도 비용을 포함해도 총 투입 비용이 7억원 내외로 예상됩니다. 동일 평형 실거래가인 13억대 기준으로는 약 6억원 이상의 시세 차익을 기대할 수 있는 구조입니다.

임대 수익성:동일 평형 전세가 6~6.5억원 수준이므로, 최저가에 가까운 금액으로 낙찰될 경우 전세 운영 시 실질 투자금액 대비 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 월세로 전환 시에는 월 200~250만원 선의 임대료를 예상할 수 있습니다.

하지만 대형 평형의 특성상 임차인 구하기가 쉽지 않을 수 있으며, 주변 시세 대비 상당한 할인에도 불구하고 절대적인 금액이 크기 때문에 투자자금 동원에 어려움이 있을 수 있습니다.

낙찰부터 입주까지, 준비해야 할 사항들

명도 계획 및 예상 비용

현재 소유자가 실제 거주 중인 것으로 추정되므로, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다. 협의 명도가 성립될 경우 약 1개월 내외, 인도명령을 통한 법적 절차가 필요할 경우 약 2~3개월이 소요될 수 있습니다.

명도 관련 예상 비용은 다음과 같습니다:

1. 협의 명도 시: 이사비 지원 등으로 300~500만원 예상

2. 강제집행 시: 집행관 비용, 인력 비용 등 포함 500~800만원 예상

소유자와의 원활한 협상이 가능하다면, 빠른 시일 내에 비교적 적은 비용으로 명도를 완료할 수 있습니다.

리모델링 및 추가 비용

2013년 준공 아파트이지만, 10년 이상 경과했고 내부 상태를 확인할 수 없으므로 일정 수준의 리모델링이 필요할 것으로 예상됩니다. 58평형 기준 기본적인 리모델링 비용은 약 3,000~5,000만원 정도로 예상할 수 있습니다.

또한 체납된 관리비 약 726만원과 명도 과정에서 발생할 수 있는 비용을 포함하면, 낙찰가 외에 약 4,000~6,000만원의 추가 비용을 고려해야 합니다.

최종 평가: 시장가 대비 반값, 동래 명문 학군의 58평형 대형 아파트

항목별 평가

추천 대상

1. 실거주 목적의 다자녀 가정 또는 3세대 가구

- 넓은 공간이 필요하고 교육 환경을 중시하는 가정

- 저층을 선호하는 노년층이 함께 사는 3세대 가구

2. 시세 차익을 노리는 중장기 투자자

- 현금 동원력이 있는 투자자

- 권리 정리 후 3~5년 보유 후 매각을 계획하는 투자자

3. 전문 임대사업자

- 대형 평형 임대 운영 경험이 있는 전문 임대사업자

- 외국인 주재원 등 프리미엄 임차인을 타깃으로 하는 임대사업자

입찰 전략

이 물건은 시세 대비 저렴한 가격으로 인해 경쟁이 예상됩니다. 따라서 다음과 같은 입찰 전략을 고려해볼 수 있습니다:

안전형 입찰 전략 (약 7억원 내외): 시세의 약 50~55% 수준으로 입찰하여 안정적인 수익 확보를 목표로 합니다. 경쟁이 치열할 경우 낙찰 가능성은 낮지만, 낙찰 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

균형형 입찰 전략 (약 8억~9억원): 시세의 약 60~65% 수준으로 입찰하여 낙찰 확률과 수익률의 균형을 맞춥니다. 적절한 수익을 확보하면서도 낙찰 가능성을 높이는 전략입니다.

확보형 입찰 전략 (약 10억~11억원): 시세의 약 75~80% 수준으로 높게 입찰하여 반드시 낙찰받는 것을 목표로 합니다. 수익률은 다소 낮아지지만, 여전히 시세 대비 할인된 가격에 매수가 가능합니다.

마치며: 반값 가격에 만나는 동래구 명문 학군 대형 아파트

명륜아이파크 1단지 58평형은 부산 동래구의 명문 학군과 더블 역세권이라는 뛰어난 입지적 강점을 가진 물건입니다. 4회차 유찰로 인해 감정가의 49%인 6억 4천만원대로 하락한 최저가는 시장가 대비 반값 수준으로, 실거주자와 투자자 모두에게 매력적인 기회를 제공합니다.

다만 대형 평형의 특성상 자금 동원력이 중요하며, 소유자 점유로 인한 명도 절차와 추가 비용(관리비, 리모델링 등)에 대한 고려가 필요합니다. 입찰 전 철저한 현장 확인과 권리관계 검토, 그리고 명도 전략 수립이 필수적입니다.

시세 대비 약 55% 할인된 가격에 부산 동래구 명문 학군의 58평형 대형 아파트를 매수할 수 있는 이러한 기회는 흔치 않습니다. 충분한 사전 준비와 전략적 접근을 통해 이 기회를 잘 활용하시기 바랍니다.

모두의경매에서는 이러한 프리미엄 경매 물건에 대한 상세 분석과 입찰 전략을 지속적으로 제공해 드리겠습니다. 감사합니다.