부산 명륜동 아이파크 - 시세보다 30% 저렴한 프리미엄 입지의 투자 특급매물

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 부산 동래구 명륜동에 위치한 특별한 경매 물건을 소개해 드립니다. 부산 지하철 1호선 명륜역 역세권에 위치한 명륜2차아이파크 아파트로, 시세 대비 대폭 할인된 가격에 매수할 수 있는 좋은 기회입니다.

명륜2차아이파크 118동 - 부산 동래구 프리미엄 브랜드 아파트의 특별한 기회

이 물건은 2차 유찰로 감정가의 70%인 4억 1,230만원에 나온 매물로, 현재 시세 대비 약 30% 정도 저렴한 가격에 매수할 수 있는 기회입니다. 실제 네이버 부동산 기준 하한가 6억원에 매물이 나와있는 것을 확인할 수 있습니다.

명륜역 도보 10분 거리의 초역세권, 교육과 생활 인프라의 중심지

명륜2차아이파크는 부산 지하철 1호선 명륜역에서 도보 10분 이내 거리에 위치한 역세권 아파트입니다. 특히 단지 주변에는 동해중학교와 교동초등학교 등 우수한 교육시설이 밀집해 있어 교육환경이 매우 뛰어납니다. 또한 인근에는 금강공원, 금산공원 등 녹지 시설도 풍부하여 쾌적한 주거환경을 제공합니다.

주변 생활 인프라도 매우 우수합니다. 롯데백화점, 롯데마트, 메가마트, 홈플러스 등 다양한 대형 쇼핑시설과 대동병원, 광혜병원, 동래봉생병원 등의 의료시설이 가까이 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

명륜동 프리미엄 입지, 그리고 아이파크 브랜드의 가치

명륜2차아이파크는 2015년 11월에 준공된 비교적 신축 아파트로, 총 18개동 1,609세대의 대단지 아파트입니다. 본 매물은 118동 4층에 위치하여 저층이지만 층고가 높아 채광과 통풍이 우수합니다. 또한 현대산업개발의 브랜드 아파트로서 우수한 단지 설계와 커뮤니티 시설을 갖추고 있습니다.

특히 철근콘크리트 구조의 견고한 건축물로, 단지 내 가로망이 잘 정비되어 있고 주차시설도 충분하게 갖추고 있어 입주민들의 생활 편의성이 높습니다.

실거래가 기준 30% 이상 할인된 투자 가치 높은 물건

명륜2차아이파크 동일 평형대의 최근 실거래 내역을 살펴보면, 2025년 4월 26일에 6억 2,000만원에 거래된 기록이 있습니다. 현재 네이버 부동산에는 하한가 6억원, 상한가 6억 6,000만원 선에서 매물이 형성되어 있습니다.

이번 경매 물건은 2차 유찰로 최저매각가격이 4억 1,230만원으로 책정되어, 실거래가 대비 약 2억원 정도 저렴한 가격에 매수할 수 있는 기회입니다. 이는 실거래가 대비 약 33% 할인된 가격으로, 투자 가치가 매우 높은 물건입니다.

깔끔한 권리관계로 안전한 투자 가능

이 물건의 등기부등본을 살펴보면, 현재 소유자는 이OO님이며, 근저당권이 설정되어 있으나 모두 말소기준권리에 해당하여 경매 낙찰 시 소멸됩니다. 또한 임차인 정보는 없어 명도 문제도 상대적으로 수월할 것으로 예상됩니다.

다만, 현재 미납관리비가 약 60만원(2025년 3월 기준) 정도 발생한 것으로 확인되었으며, 낙찰 시 이를 정산해야 합니다. 그러나 금액이 크지 않아 큰 부담은 되지 않을 것으로 보입니다.

입찰 시 주의사항 및 대출 가능성

이 물건의 입찰 시 필요한 보증금은 최저가의 10%인 4,123만원이며, 낙찰 후 1개월 이내에 잔금을 납부해야 합니다. 경락잔금 대출의 경우, 명륜2차아이파크는 브랜드 아파트이고 입지가 좋아 LTV 최대 70%까지 대출이 가능할 것으로 예상됩니다. 무주택자 또는 1주택자 기준으로 약 2억 8,860만원 정도의 대출이 가능하다고 볼 수 있습니다.

또한 취득세와 등록세 등 기타 비용은 약 458만원 정도로 예상됩니다. 따라서 최소 준비자금은 약 8,700만원(입찰보증금 + 취득세 등 + 경락잔금 일부) 정도로 예상됩니다.

투자가치 분석 - 실거주 8.5점, 투자 7.5점의 우량 매물

장점

1. 시세 대비 약 33% 저렴한 가격에 매수 가능

2. 지하철 1호선 명륜역 역세권 프리미엄 입지

3. 우수한 교육환경과 생활 인프라

4. 아이파크 브랜드의 우수한 단지 설계와 커뮤니티 시설

5. 깔끔한 권리관계로 안전한 투자 가능

단점

1. 4층에 위치하여 조망권이 상대적으로 제한적

2. 미납관리비가 있으나 금액이 크지 않음

3. 경쟁 입찰 가능성이 높아 실제 낙찰가는 상승할 수 있음

수익성 분석

현재 명륜2차아이파크의 임대 시세는 월 150~180만원 선으로, 최저가인 4억 1,230만원에 낙찰된다고 가정할 경우 연 임대수익률은 약 4.4~5.2% 정도로 예상됩니다. 또한 낙찰 후 시세 차익으로 약 1억 8천만원 정도의 자본이득을 기대할 수 있습니다.

최종평가 및 추천

추천 대상

1. 실거주자: 교육환경을 중시하는 3~4인 가족

2. 투자자: 중장기 임대수익과 시세차익을 동시에 노리는 투자자

입찰 전략

이 물건은 입지와 브랜드 프리미엄, 시세 대비 저렴한 가격으로 경쟁이 예상됩니다. 시세의 80~85% 수준인 5억~5억 3천만원 정도에서 낙찰될 가능성이 높으므로, 실거주 목적이라면 5억 3천만원까지, 투자 목적이라면 5억원 이내로 입찰가를 설정하는 것이 적절할 것으로 판단됩니다.

맺음말

부산 동래구 명륜동 명륜2차아이파크는 역세권, 학군, 생활 인프라 등 모든 면에서 뛰어난 입지 조건을 갖춘 물건입니다. 특히 이번 경매는 시세 대비 약 30% 이상 할인된 가격에 매수할 수 있는 좋은 기회입니다.

권리관계도 깔끔하여 안전하게 투자할 수 있으며, 실거주와 투자 모두에 적합한 매물입니다. 다만, 우수한 조건으로 경쟁 입찰 가능성이 높으므로 적절한 입찰 전략이 필요합니다.

경매는 전문적인 지식과 경험이 필요한 만큼, 입찰 전 반드시 현장 방문과 전문가 상담을 통해 물건 상태와 권리관계를 정확히 파악하시기 바랍니다. 모두의경매는 여러분의 성공적인 경매 참여를 항상 응원합니다.