철산한신아파트 27평형 경매 - 철산역 도보 10분 아파트의 투자가치와 진단

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 경기도 광명시 철산동에 위치한 철산한신아파트의 27평형 경매 물건에 대해 자세히 분석해드리겠습니다. 1회 유찰로 5억대로 진입한 이 매물은 철산역 인근 품은 학군과 안양천변의 쾌적한 주거환경을 갖추고 있어 주목할 가치가 있습니다.

철산역 도보권 대단지 한신아파트 - 5억대 진입한 깔끔한 권리 구조

경매 개요

이번에 소개해드릴 물건은 경기도 광명시 철산동 367번지 철산한신아파트 101동 2204호입니다. 2024타경5205 사건으로 수원지방법원 안산지원에서 진행 중이며, 감정가 7억 2,800만원에서 1회 유찰되어 2차 입찰가는 감정가의 70%인 5억 960만원으로 책정되었습니다.

해당 물건은 전용 89.46㎡(약 27평)의 중형 평형으로, 안정적인 매매 및 전세 수요가 지속되는 인기 평형대입니다.

30년 된 대단지 아파트의 안정적 가치 - 리모델링 추진 중인 철산한신

물건 상세 정보

철산한신아파트는 1992년 11월에 준공된 총 12개동 1,568세대의 대단지 아파트입니다. 준공 후 30년이 넘었지만, 철산역 인근의 우수한 입지와 단지 내 학교를 품고 있는 학군 우수성으로 여전히 높은 인기를 유지하고 있습니다.

이번 경매 물건은 101동 22층에 위치하고 있어 전망이 좋고, 안양천변을 바라볼 수 있는 남서향으로 채광과 조망권이 우수합니다. 방 3개, 화장실 2개의 실용적인 구조로 설계되어 있습니다.

주변 환경 및 교통 편의성

철산한신아파트의 가장 큰 장점은 단지 내에 철산초, 철산중학교가 위치하고 있으며, 진성고등학교도 인접해 있어 초·중·고 학군이 모두 우수하다는 점입니다. 특히 철산중학교는 학업 성취도가 높아 선호도가 높습니다.

교통 면에서는 7호선 철산역이 도보 약 8분 거리에 위치해 있어 서울 접근성이 우수합니다. 또한, 단지 바로 옆에는 넓은 공원이 조성되어 있어 쾌적한 주거환경을 제공합니다.

7억대 시세 아파트, 5억대에 진입한 투자 기회

실거래가 및 시세 분석

철산한신아파트의 최근 동일 평형 거래 사례를 살펴보면, 2025년 6월에 9층이 7억 3천만원, 21층이 7억원에 거래되었으며, 그 외에도 10건 이상의 거래 기록이 있습니다. KB부동산 기준 매매 시세는 6억 5천만원에서 7억 1천만원 사이이며, 전세 시세는 3억 3천만원에서 4억원 사이입니다.

이번 경매 물건의 2차 최저입찰가는 5억 960만원으로, 시세보다 약 1억 5천만원 이상 낮은 수준입니다. 즉, 낙찰 후 적정 수준의 시세차익을 기대할 수 있는 구조입니다.

권리분석 - 깔끔한 권리관계와 소유자 점유 상태

등기부 현황

이 물건의 등기부등본을 분석해보면, 현재 소유자는 1998년 12월에 매매를 통해 소유권을 취득했으며, 말소기준권리는 2013년 12월 6일에 설정된 신한은행 2억 4천만원의 근저당권입니다. 이후 1건의 추가 근저당권(4,800만원)과 가압류(2억 388만원)가 설정되어 있습니다.

강제경매 신청인은 가압류권자인 권OO으로, 채권액 합계는 약 4억 5,588만원입니다. 낙찰 시 모든 권리는 말소기준권리 이하로 소멸됩니다.

점유 상태 및 임차인 현황

법원 현황조사에 따르면 현재 소유자(채무자) 1인만 세대등재되어 있으며, 실제 점유 상태는 폐문 부재로 확인되지 않았습니다. 임차인은 없는 것으로 보이며, 2025년 5월 30일 기준 관리비 체납은 없습니다.

소유자가 점유 중인 경우 낙찰 후 명도 절차를 통해 인도받을 수 있으며, 인수해야 할 임차권이 없어 권리관계가 깔끔한 구조입니다.

투자가치 분석 - 안정적 입지와 가치 상승 가능성

철산한신아파트의 투자 장단점

장점:

1. 철산역 도보권의 우수한 입지

2. 단지 내 초·중학교와 인근 고등학교로 구성된 우수한 학군

3. 안양천변에 위치한 쾌적한 주거환경

4. 1회 유찰로 시세보다 저렴한 진입 가능

5. 깔끔한 권리관계 (임차인 없음, 관리비 체납 없음)

6. 대단지 아파트로서의 안정적인 가치

7. 리모델링 추진 중으로 향후 가치 상승 가능성

단점:

1. 1992년 준공으로 30년 이상 경과한 노후 아파트

2. 실제 점유 상태 미확인 (명도 절차 필요 가능성)

3. 주차대수가 세대당 0.64대로 다소 부족

4. 리모델링 진행 시 추가 비용 발생 가능성

수익성 분석

현재 2차 최저입찰가인 5억 960만원에 낙찰받을 경우, 시세 기준 약 1억 5천만원 이상의 시세차익을 기대할 수 있습니다. 또한 전세가율이 50% 정도로 안정적이어서 전세 임대 운용도 가능합니다.

광명시는 비규제지역으로, 경매 낙찰 시 양도세 비과세를 위한 실거주 요건이 없고, 취득세 중과세 대상이 아니며, 최대 70%까지 대출이 가능하다는 점도 투자 매력을 높입니다.

최종 평가 - 실거주와 투자 모두 유망한 중형 평형 아파트

항목별 평가

추천 대상

1.학령기 자녀가 있는 가족: 초·중·고 모두 우수한 학군을 품은 단지로 교육환경 최적화

2.실거주 목적의 중형 평형 수요자: 3방 2화장실의 실용적 구조와 넓은 공간 활용도

3.중장기 투자자: 리모델링 추진 중으로 향후 가치 상승 가능성

4.임대 운용 투자자: 안정적인 전세가율과 임대 수요

입찰 전략

이 물건의 경우, 시세와 권리관계를 고려할 때 감정가의 75~80% 수준인 5억 5천만원~5억 8천만원 사이에서 낙찰될 가능성이 높습니다. 광명시가 비규제지역이라는 점을 감안하면 어느 정도 경쟁이 예상되므로, 최저가보다 10% 정도 높은 가격으로 입찰하는 전략이 필요합니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 실제 상태와 점유 여부를 확인하고, 명도 계획을 세우는 것이 중요합니다. 또한 리모델링 추진 현황과 향후 계획도 점검하여 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

맺음말 - 시세보다 저렴한 가격에 입지 좋은 중형아파트 노리세요

철산한신아파트는 30년이 넘은 노후 아파트임에도 불구하고, 철산역 도보권의 우수한 입지와 초·중·고를 품은 학군, 안양천변의 쾌적한 환경으로 여전히 높은 인기를 유지하고 있습니다. 1회 유찰로 최저입찰가가 5억대로 진입한 지금이 적절한 진입 시점이 될 수 있습니다.

특히 권리관계가 깔끔하고 임차인이 없어 명도 절차만 진행하면 비교적 신속한 점유가 가능하다는 점이 큰 장점입니다. 또한 광명시가 비규제지역이라는 점도 투자 관점에서 매력적인 요소입니다.

다만 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 실제 상태와 점유 여부를 확인하고, 리모델링 추진 현황과 비용 등을 꼼꼼히 점검하시기 바랍니다. 모든 경매는 철저한 사전 조사와 분석이 성공의 열쇠입니다.

더 자세한 정보나 상담이 필요하시면 언제든지 모두의경매로 문의주시기 바랍니다. 행복한 부동산 투자 되세요!