천안 두정역이안더센트럴 25평 아파트 - 안정적 임대수입과 시세보다 30% 저렴한 투자 기회

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 천안시 서북구에 위치한 두정역이안더센트럴 아파트 경매 물건을 분석해 드리겠습니다. 2024타경110448 사건번호로 진행되는 이 물건은 실거주뿐만 아니라 투자 가치도 높은 매물입니다.

두정역 바로 앞 역세권 아파트, 3억 1천만원 감정가 물건

경매 물건 기본 정보

이 아파트는 천안시 서북구 두정동 2045에 위치한 천안두정역이안더센트럴 109동 8층 801호입니다. 현재 1회 유찰 상태로 감정가 3억 1천만원의 70%인 2억 1,700만원에 입찰 가능한 상태입니다.

실용적인 25평형 구조와 충분한 주거 인프라를 갖춘 역세권 입지

가족 생활에 최적화된 3베이 남향 구조

이 아파트는 전용면적 84.97㎡(25.7평)의 실용적인 크기로, 방 3개, 화장실 2개를 갖춘 3베이 구조입니다. 내부는 방 3개, 거실, 주방/식당, 화장실 2개, 드레스룸, 발코니로 구성되어 있어 3~4인 가족이 생활하기에 최적의 공간을 제공합니다.

특히 드레스룸이 별도로 있어 수납공간이 넉넉하고, 2개의 화장실은 출퇴근 시간이 겹치는 가족들에게 편리함을 제공합니다.

두정역 역세권과 생활편의시설이 풍부한 주변 환경

이 아파트는 두정역 남동측 인근에 위치해 있어 교통 접근성이 우수합니다. 전철역과 버스정류장이 인근에 위치해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한 동측으로는 왕복 6차선 천안대로, 남측으로는 왕복 4차선 도로, 북측으로는 왕복 2차선 간선도로를 통해 출입이 가능하여 자동차를 이용한 이동도 수월합니다.

주변에는 다양한 생활 편의시설이 위치해 있어 일상생활에 필요한 모든 것을 편리하게 이용할 수 있습니다. 특히 주변의 근린생활시설, 상업시설과 함께 교육환경도 우수하여 가족 거주에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

천안 아파트 시장에서 경쟁력 있는 가격대의 투자 기회

동일 단지 실거래가 대비 30% 이상 저렴한 낙찰 가능성

이 아파트 단지의 최근 실거래 사례를 분석해보면, 동일 평형대의 아파트가 3억 1,000만원~3억 5,000만원 선에서 거래되고 있습니다. 현재 최저입찰가는 2억 1,700만원으로, 시장 거래가 대비 30% 이상 저렴한 가격으로 낙찰받을 가능성이 있어 투자 가치가 매우 높습니다.

지속적인 가치 상승이 기대되는 천안 두정 지역

천안시는 수도권과 인접한 지리적 이점을 가진 주요 도시로, 지속적인 발전이 이루어지고 있습니다. 특히 두정 지역은 천안의 중심 주거지역 중 하나로 자리 잡고 있으며, 역세권이라는 장점과 함께 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 이러한 지역적 특성을 고려할 때, 이 아파트의 가치는 중장기적으로 상승할 가능성이 높습니다.

임차인 보증금 3억 2,000만원 - 권리관계 분석과 대응 전략

임차권 설정 상황과 투자 위험 요소

이 물건의 권리관계를 살펴보면, 2023년 9월 18일자로 임차권이 설정되어 있으며, 보증금은 3억 2,000만원입니다. 이는 현재 감정가인 3억 1,000만원보다 높은 금액으로, 낙찰자는 이 임차인의 보증금을 인수해야 하는 부담이 있습니다.

타인 자금 활용을 통한 투자 전략

이러한 권리관계가 있지만, 투자자 입장에서는 오히려 기회가 될 수 있습니다. 낙찰가 2억 1,700만원에 낙찰받고 임차인의 보증금 3억 2,000만원을 인수하면, 실질적으로는 임차인의 자금을 활용하여 물건을 취득하는 구조가 됩니다. 현재 임차인이 계속 거주하며 월세를 지불한다면, 별도의 자금 투입 없이 월세 수익을 얻을 수 있습니다.

만약 임차인이 퇴거를 원할 경우, 낙찰가 2억 1,700만원에 입찰하여 3억 2,000만원의 보증금을 돌려줘야 하므로 약 1억 300만원의 추가 자금이 필요합니다. 하지만 이후 시장가 3억 1,000만원 이상에 매각하거나 새로운 임차인을 들이면 수익을 실현할 수 있습니다.

투자 수익성 분석 - 월세 수익과 시세차익 모두 가능한 물건

현 임차인 유지 시 안정적인 월세 수익 창출 가능

현재 임차인이 계속 거주하며 월세를 지불한다면, 순수 투자금 대비 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 만약 월세가 50만원이라고 가정하면, 연간 600만원의 임대수익이 발생합니다. 낙찰가 2억 1,700만원에서 임차보증금 3억 2,000만원을 제외하면 실질 투자금은 마이너스이므로, 월세는 순수 수익으로 볼 수 있습니다.

임차인 퇴거 후 재임대 또는 매각을 통한 시세차익 실현

만약 임차인이 퇴거하고 보증금을 반환해야 하는 상황이 오더라도, 추가 자금 투입 후 새로운 임차인을 구하거나 매각을 통해 시세차익을 실현할 수 있습니다. 현재 시세(약 3억 1,000만원~3억 5,000만원)에 매각할 경우, 최소 9,300만원에서 최대 1억 3,300만원의 시세차익을 기대할 수 있습니다.

투자 적합도 종합 평가 - 실거주보다 투자용으로 더 가치 있는 물건

항목별 투자 적합성 평가

종합 평가:7.7/10- 리스크를 이해하는 투자자에게 추천

이런 분들에게 추천합니다

추천 대상:

1. 임대 사업을 통한 안정적인 월수익을 원하는 투자자

2. 충분한 추가 자금을 보유하고 있어 임차인 퇴거 시에도 대응 가능한 투자자

3. 천안 부동산 시장의 장기적 성장 가능성에 관심 있는 중장기 투자자

추천 입찰 전략: 최저가의 110~120% 범위 내 입찰 제안

이 물건은 임차인 보증금이 감정가보다 높다는 점이 부담 요소이기 때문에, 경쟁이 치열하지 않을 가능성이 있습니다. 따라서 최저가의 110~120% 범위인 2억 4,000만원~2억 6,000만원 사이에서 입찰하면 낙찰 가능성이 높을 것으로 예상됩니다.

단, 입찰 전 반드시 임차인의 전입신고일과 확정일자 취득 여부를 확인하여 대항력이 있는지 철저히 점검해야 합니다. 또한 추가 자금을 준비하여 임차인 퇴거 시에도 대응할 수 있는 자금 계획을 세우는 것이 중요합니다.

결론: 위험과 기회가 공존하는 매력적인 투자처

천안두정역이안더센트럴 109동 801호는 임차인 보증금이라는 리스크 요소가 있지만, 이를 적절히 활용한다면 오히려 높은 수익을 올릴 수 있는 좋은 투자 기회를 제공합니다. 역세권 입지와 우수한 아파트 단지의 특성을 고려할 때, 장기적으로도 가치 상승이 기대되는 물건입니다.

하지만 임대차 권리관계와 보증금 인수에 따른 리스크를 정확히 이해하고, 충분한 자금 계획을 세운 투자자에게만 추천드립니다. 경매는 항상 예상치 못한 상황이 발생할 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 전문가 상담을 거친 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

모두의경매는 앞으로도 투자 가치가 높은 경매 물건을 분석하여 여러분의 성공적인 부동산 투자를 돕겠습니다. 감사합니다.