청담동 핵심 입지 뉴현대리버빌 1층 대형 세대 - 16억대로 만나는 강남 프리미엄

안녕하세요, 모두의경매입니다. 오늘은 강남 청담동에 위치한 희소성 높은 물건을 소개해드립니다. 지하철 7호선 청담역 도보 6분 거리에 위치한 뉴현대리버빌 1층 102호, 2024타경105851 물건입니다. 감정가 26억에서 64%인 16.64억으로 크게 할인된 매력적인 경매 물건이니 끝까지 읽어보시기 바랍니다.

강남 청담동 고급주택가에 위치한 희소가치 높은 대형 세대

본 물건은 1996년 12월 사용승인된 뉴현대리버빌 아파트의 1층 102호로, 전용면적 163.48㎡(약 49.45평), 대지지분 58.83㎡(약 17.8평)의 여유로운 공간을 자랑합니다. 강남 청담동에서 1층 대형 평수 아파트는 매우 희소한 물건으로, 실거주와 투자 모두에 좋은 기회가 될 수 있습니다.

총 15세대로 구성된 소규모 고급 단지로, 청담동 주거 중심지에 위치하여 프라이버시와 고급스러운 주거 환경을 제공합니다. 특히 1층이라는 특성상 노령자나 반려동물 가정에게 좋은 선택지가 될 수 있습니다.

강남의 품격을 담은 청담동 입지와 주변환경

지하철 7호선 청담역과 편리한 생활 인프라

지하철 7호선 청담역에서 도보 6분 거리에 위치하여 대중교통 접근성이 우수합니다. 주변에는 청담초등학교, 청담중학교, 영동고등학교 등 교육 환경이 잘 갖춰져 있으며, 인근에 하나로마트, 도산공원 등 생활 편의시설도 풍부합니다.

특히 청담동은 고급 주택가와 명품 상권이 공존하는 강남의 핵심 지역으로, 부동산 가치가 꾸준히 유지되는 지역적 특성을 갖고 있습니다. 인근에는 PH129, 에테르노청담, 상지카일룸, 아이파크삼성, 청담르엘 등 고가 아파트들이 위치해 있어 주거 환경이 우수합니다.

시세보다 36% 저렴한 청담동 대형 평형의 투자 기회

인근 동일 평형 대비 큰 폭의 가격 차이

이 물건은 최초 감정가 26억에서 현재 64%인 16.64억으로 크게 할인된 상태입니다. 인근 실거래 데이터를 확인해보면, 2025년 3월 동일 단지 내 유사 면적의 물건이 23억에 거래된 기록이 있습니다. 본 물건은 1층이라는 점을 감안하더라도, 현재 제시된 16.64억은 상당한 가격 경쟁력을 가집니다.

2024년 공시가격은 12.48억으로 책정되어 있어, 실제 시세와는 차이가 있습니다. 감정가 26억이 다소 고평가되었을 가능성은 있으나, 현재 경매가는 충분히 매력적인 수준입니다.

구분 가격 비고 감정가 26억원 2024년 4월 감정 최저매각가격(3차) 16.64억원 감정가의 64% 2025년 3월 실거래가 23억원 동일 단지 4층 기준 2024년 공시가격 12.48억원 실제 시세와 차이 있음깔끔한 권리관계로 명도 부담 최소화

대항력 없는 임차인으로 인수 의무 없음

이 물건의 권리관계를 살펴보면, 말소기준권리는 2005년 4월 29일 설정된 우리은행의 근저당권입니다. 현재 임차인(송OO)은 2013년 1월 24일에 전입한 것으로 확인되어, 말소기준권리 이후 전입했으므로대항력이 없습니다. 또한 확정일자도 없고 배당요구도 하지 않아 낙찰자는 임차인을 인수할 의무가 없습니다.

다만 현장 조사에서 점유 여부를 확인할 수 없었다는 보고가 있어, 명도 과정에서 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 하지만 법적으로는 명도 리스크가 낮은 편이며, 소유권이전 후 1~2개월 내에 명도를 완료할 수 있을 것으로 예상됩니다.

권리사항 내용 소유자 온영봉 (2004.02.24 취득) 말소기준권리 2005.04.29 우리은행 근저당권 임차인 정보 송OO (2013.01.24 전입) 대항력 유무 없음 (말소기준권리 이후 전입) 확정일자 없음 배당요구 없음투자가치 분석 - 실거주와 투자 두 마리 토끼

청담동 1층 대형 세대의 특별한 가치

이 물건의 가장 큰 장점은 청담동이라는 프리미엄 지역에서 대형 평수를 저렴하게 취득할 수 있는 기회라는 점입니다. 특히 17.8평의 넉넉한 대지지분은 향후 개발 가능성이 있을 때 큰 자산이 될 수 있습니다.

1층 대형 평수는 일반적으로 거래량이 적지만, 노년층이나 반려동물을 키우는 가정, 또는 1층 전용 정원을 원하는 수요자에게 특별한 가치가 있습니다. 또한 강남 청담동의 입지 특성상 시간이 지날수록 개발 가능성이 높아질 수 있어 장기 투자 관점에서도 매력적입니다.

장단점 분석

장점:

- 청담동 핵심 입지에 위치한 대형 세대

- 대지지분 17.8평으로 향후 개발 가능성

- 임차인 인수 의무 없음 (대항력 없음)

- 소규모 고급 단지(15세대)로 관리비 부담 적음

- 감정가 대비 36% 할인된 가격

단점:

- 1층이라 선호도가 다소 낮을 수 있음

- 1996년 준공으로 노후화 진행 중

- 고가 물건으로 유동성 확보 필요

- 명도 과정에서 협상/법적 절차 필요할 수 있음

최종 평가 및 입찰 전략

실거주 및 투자 측면의 종합 평가

평가 항목 점수 평가 근거 실거주 적합도 8/10 청담동 핵심 입지, 넓은 평수, 1층이라는 특성 감안 투자 적합도 7.5/10 할인율 높음, 권리관계 깔끔, 대지지분 우수 권리 안정성 9/10 대항력 없는 임차인, 깔끔한 권리관계 가격 경쟁력 8.5/10 인근 실거래가 대비 약 25% 할인 기회 미래 가치 8/10 청담동 입지, 넓은 대지지분, 희소성 추천 입찰 전략

이 물건은 매각기일이 2025년 5월 13일(화) 오전 10시로 예정되어 있으며, 보증금은 최저매각가격의 10%인 1억 6,640만 원이 필요합니다. 현재 3차 매각으로 최저매각가격이 감정가의 64%까지 내려온 상태입니다.

인근 유사 물건의 낙찰 사례를 보면 50% 내외의 낙찰가율을 보이기도 했지만, 본 물건은 권리관계가 깔끔하고 입지가 우수해 경쟁이 예상됩니다. 따라서 최저매각가격인 16.64억에서 1~5% 정도 추가하여 17.0억~17.5억 사이에서 입찰하는 것이 적절할 것으로 판단됩니다.

조정지역 9억 초과 주택이므로 LTV 50% 제한이 적용됨을 감안하여, 최소 8.5억 이상의 자기자금 준비가 필요합니다.

맺음말 - 강남 청담동의 희소성 높은 투자 기회

이번에 소개해드린 청담동 뉴현대리버빌 1층 대형 세대는 강남 핵심 지역에서 만나기 힘든 기회입니다. 감정가 26억에서 16.64억까지 할인된 가격, 깔끔한 권리관계, 넓은 대지지분, 그리고 청담동이라는 프리미엄 입지까지 갖춘 매력적인 물건입니다.

실거주자에게는 넓은 공간과 편리한 생활환경을, 투자자에게는 시세 차익과 향후 개발 가능성이라는 두 가지 수익 포인트를 제공합니다. 특히 1층 대형 평수라는 특성은 일반 매물에서는 쉽게 찾기 어려운 희소성을 가집니다.

경매는 항상 꼼꼼한 현장 확인과 권리분석이 필요합니다. 매각기일까지 시간적 여유가 있으니 충분한 준비를 통해 이 특별한 투자 기회를 놓치지 마세요. 궁금한 점이 있으시면 언제든지 문의해주시기 바랍니다.