더블역세권의 숨은 보석, 청계벽산메가트리움 19층 매물 특별 분석

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 동대문구 답십리동에 위치한 청계벽산메가트리움 아파트의 경매 물건을 심층 분석해보려 합니다. 2호선과 5호선을 모두 이용할 수 있는 더블역세권에 위치한 이 물건은 현재 1회 유찰 상태로, 매력적인 투자 기회를 제공할 수 있을지 함께 살펴보겠습니다.

2호선과 5호선을 한번에 잡는 답십리 더블역세권 아파트

이번 경매 물건의 기본 정보는 다음과 같습니다:

해당 아파트는 2006년 9월에 준공된 청계벽산메가트리움 단지 내에 위치하고 있으며, 총 114세대로 구성된 주상복합 아파트입니다. 19층에 위치한 이 물건은 전용면적 약 18평형으로, 소형 아파트를 찾는 1~2인 가구나 신혼부부에게 적합한 크기입니다.

교통과 생활 인프라의 완벽한 조화, 청계벽산메가트리움의 우수한 입지

2호선 신답역과 5호선 답십리역을 모두 이용하는 프리미엄 교통망

이 물건의 가장 큰 장점은 단연 교통 편의성입니다. 지하철 2호선 신답역이 도보 약 5분 거리, 5호선 답십리역이 도보 약 8분 거리에 위치해 있어더블 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다. 특히 2호선은 서울의 주요 업무지구인 강남, 여의도, 시청 등을 모두 연결하는 핵심 노선으로, 출퇴근 시간을 대폭 줄여줍니다.

또한 내부순환로와 강변북로가 인접해 있어 자가용을 이용한 이동도 편리합니다. 동부간선도로, 서울외곽순환도로와의 접근성도 좋아 서울 어디든 30분 이내로 이동 가능한 중심 입지를 자랑합니다.

생활 편의시설과 자연환경이 어우러진 거주 환경

주변에는 롯데슈퍼, 홈플러스 익스프레스 등 대형 마트와 다양한 편의시설이 밀집해 있어 일상 생활의 편리함을 더해줍니다. 또한 단지 인근에 청계천이 흐르고 있어 산책과 운동을 즐기기에도 좋은 환경을 갖추고 있습니다.

주변 교육시설로는 답십리초등학교, 장평중학교, 대광고등학교 등이 있어 교육 환경도 양호한 편입니다. 다만 학군이 최상위권은 아니라는 점은 고려해야 할 사항입니다.

합리적인 가격의 주상복합 아파트, 시세와 투자 가치는?

인근 동일 평형 대비 약 15% 저렴한 경매가

현재 청계벽산메가트리움의 실거래 시세를 살펴보면, 최근 유사한 평형대의 실거래가는 약 7억 2천만원에서 7억 5천만원 사이에 형성되어 있습니다. 현재 최저입찰가인 6억 320만원은 시세 대비 약 15% 가량 저렴한 수준으로, 매력적인 가격대를 형성하고 있습니다.

다만 주변 답십리 지역의 신축 아파트 시세가 지속적으로 상승 중인 반면, 청계벽산메가트리움은 2006년 준공 건물로 노후화가 진행되고 있다는 점은 감안해야 합니다.

매입 시 주의해야 할 선순위 임차인과 권리관계

대항력 있는 미상 임차인의 존재와 보증금 리스크

이 물건의 가장 큰 주의점은말소기준권리보다 앞서 전입신고한 임차인이 존재한다는 점입니다. 전입신고일이 말소기준권리일인 2022년 5월 18일 이전으로, 해당 임차인은 대항력을 보유하고 있습니다. 또한 배당요구를 하지 않아 '미상 임차인'으로 분류됩니다.

미상 임차인의 보증금은 공식 문서에 명시되어 있지 않지만, 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 확인한 결과 해당 시기 전세 계약은 약 3억 9천만원 수준으로 추정됩니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높은 금액으로, 실질적인 투자금은 이를 고려하여 계산해야 합니다.

따라서 이 물건의 실질 투입자금은 다음과 같이 계산할 수 있습니다:

• 낙찰가(예상): 약 6억 5천만원
• 인수할 선순위 보증금: 약 3억 9천만원
• 실제 투입자금: 약 2억 6천만원 + 제세공과금

즉, 선순위 임차인의 보증금을 인수해야 하므로 실질적인 투자금은 크게 줄어드는 효과가 있습니다. 다만 이는 추후 임대차 계약 종료 시 반환해야 하는 금액이므로, 충분한 자금 계획이 필요합니다.

투자 및 실거주 관점에서의 종합 평가

탄탄한 임대수요와 생활 편의성이 돋보이는 중소형 아파트

청계벽산메가트리움은 역세권의 특성상 안정적인 임대수요가 있는 물건입니다. 특히 1~2인 가구 증가 추세와 맞물려 중소형 아파트의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 현재 추정되는 전세가 3억 9천만원 기준으로 계산하면, 월세 전환 시 약 130만원 수준의 임대수익이 가능합니다.

또한 서울 내에서 비교적 합리적인 가격대의 역세권 아파트로, 실거주 목적으로도 좋은 선택지가 될 수 있습니다. 다만 주상복합의 특성상 관리비가 일반 아파트보다 높은 편이고, 주차 공간이 세대당 0.84대로 다소 부족하다는 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.

장단점 정리

최종 평가: 실거주 6.5점, 투자 7.5점의 역세권 중소형 아파트

투자자와 실거주자를 위한 종합 평가

종합적으로 이 물건을 평가해보면 다음과 같습니다:

추천 대상

이 물건은 다음과 같은 분들에게 추천합니다:

1. 최우선 추천: 역세권 투자를 원하는 투자자, 특히 임대사업자
2. 적극 추천: 적은 투입자금으로 서울 역세권 아파트를 소유하길 원하는 분
3. 추천: 출퇴근 교통이 중요한 1~2인 가구나 맞벌이 부부
4. 비추천: 넓은 평수를 원하는 3~4인 가족, 신축 아파트를 선호하는 분

입찰 전략과 예상 낙찰가

예상 입찰가 및 전략: 현재 시세와 경쟁 상황을 고려할 때, 감정가의 85~90% 수준인 6억 4천만원~6억 8천만원 사이에서 낙찰될 가능성이 높습니다. 선순위 임차인의 보증금을 감안하면 실제 투입자금은 2억 5천만원~2억 9천만원 정도로 예상됩니다.

이 물건은 1회 유찰 상태이며, 선순위 임차인 관련 불확실성으로 인해 다음 회차에도 유찰될 가능성이 있습니다. 따라서 2회 유찰 이후 최저가가 더 낮아진 시점을 노려볼 수도 있습니다.

결론: 선순위 정리 후 가치를 발휘할 역세권 중소형 아파트

청계벽산메가트리움 19층 매물은 2호선과 5호선이라는 두 개의 주요 지하철 노선을 모두 이용할 수 있는 뛰어난 교통 접근성이 가장 큰 장점인 물건입니다. 선순위 임차인이 존재하지만 임대 수요가 안정적이고, 역세권의 특성상 가치 하락 리스크가 적다는 점이 투자 측면에서 매력적입니다.

다만 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 선순위 임차인의 실제 보증금 규모를 확인하고, 건물의 노후화 정도를 점검하는 것이 중요합니다. 또한 낙찰 후 임차인 관리 계획을 세워 선순위 보증금 반환에 대비해야 합니다.

더블 역세권이라는 입지적 강점과 시세 대비 할인된 가격을 고려할 때, 투자 목적으로는 좋은 기회가 될 수 있는 물건입니다. 특히 선순위 임차인의 보증금을 적절히 관리할 수 있는 투자자라면, 이 물건을 통해 효율적인 자금 레버리지 효과를 누릴 수 있을 것입니다.