청계천과 함께하는 도심 속 보금자리 - 용답역 2분 거리 하이츠아파트 27평형 경매 기회

안녕하세요 모두의경매입니다. 서울 도심에서 5억대 진입이 가능한 특별한 경매 기회를 소개해 드리려 합니다. 2호선 용답역에서 도보 불과 2분 거리에 위치한 성동구 사근동 하이츠아파트 경매 물건을 분석해보겠습니다.

서울 도심 속 5억대 역세권 아파트 - 성동구 하이츠아파트 경매 분석

물건 기본 정보와 경매 개요

서울 성동구 사근동 199 하이츠아파트 102동 103호는 전용 71.85㎡(약 21.73평)의 아파트로, 분양면적으로는 28평형에 해당합니다. 1회 유찰 후 현재 감정가 6억 7,600만원의 80%인 5억 4,080만원에 입찰 가능한 상태입니다.

이 물건은 선순위 근저당권자인 대부업체에 의한 임의경매 신청건으로, 현재 소유자가 점유하고 있는 것으로 추정됩니다. 말소기준권리는 2021년 7월에 설정된 근저당으로, 이후 압류가 추가로 설정된 상태입니다.

도심과 자연이 공존하는 입지적 가치

8개 지하철 노선이 도보권에 위치한 초역세권 입지

이 물건의 가장 큰 장점은 단연 뛰어난 교통 접근성입니다. 2호선 용답역이 도보 2분 거리에 위치해 있으며, 도보 권역 내에 다음과 같은 역들이 포진해 있습니다:

• 2호선 용답역: 도보 2분
• 2호선 신답역: 도보 15분
• 5호선 답십리역, 마장역: 도보 20분
• 2호선 한양대역: 도보 20분
• 수인분당선, 경의중앙선, 5호선 왕십리역: 도보 25분

2호선을 이용하면 강남역까지 약 20분, 시청역까지 약 15분이면 도달할 수 있어 서울 어디든 빠르게 이동 가능합니다. 이렇게 다양한 지하철 노선이 접근 가능한 입지는 서울에서도 매우 드문 케이스입니다.

청계천과 맞닿은 쾌적한 자연환경

아파트 단지 바로 앞으로 청계천이 흐르고 있어 도심 속에서도 자연을 즐길 수 있는 환경을 제공합니다. 청계천 산책로는 일상에서 쉽게 휴식을 취할 수 있는 공간으로, 맑은 공기와 여유로운 산책을 즐길 수 있습니다.

또한 주변에는 사근초등학교가 위치하고 있으며, 단독주택과 아파트가 적절히 혼재된 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

입지 변화와 잠재 가치

성동구 재개발 핵심축의 중심지

이 물건이 위치한 성동구는 서울의 재개발 핵심 축 중 하나로, 왕십리, 성수, 마장동 일대에서 대규모 재개발 및 리모델링 사업이 진행 중입니다. 특히 용답동과 인접한 왕십리 뉴타운 사업과 마장동 도시재생 프로젝트는 이 지역의 미래 가치를 더욱 높여줄 것으로 기대됩니다.

생활 편의시설의 풍부함

반경 1km 이내에 홈플러스 왕십리점, 왕십리 민자역사(쇼핑몰 및 CGV), 성동구청, 한양대학교 등 다양한 생활 인프라가 밀집해 있습니다. 일상 생활에 필요한 모든 시설이 도보 거리 내에 위치하고 있어 편리한 생활이 가능합니다.

매력적인 가격 경쟁력과 시세 분석

현재 시세 대비 할인된 가격

하이츠아파트의 최근 실거래 및 시세 정보를 분석해보면 다음과 같습니다:

현재 경매 최저가는 주변 시세 대비 약 2억 원 가량 저렴한 수준으로, 경매를 통해 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

권리 분석과 입찰 시 유의사항

등기부 현황과 권리 관계

이 물건은 2005년 7월에 현 소유자에게 소유권이 이전되었으며, 2021년 7월에 설정된 근저당이 말소기준권리가 됩니다. 이후 추가적인 압류가 설정된 상태입니다.

채권액 합계는 약 7억 3,920만원으로 확인되며, 입찰 전 정확한 권리관계와 채권액을 법원에서 재확인하는 것이 중요합니다.

점유 현황 및 명도 관련 유의사항

법원 현장 조사 당시에는 폐문 상태였으나, 전입세대 확인서 및 주민등록표 등본상 채무자 겸 소유자가 등재되어 있어 현재 소유자가 거주하는 것으로 추정됩니다. 낙찰 후 명도 절차가 필요할 수 있으니 이에 대한 비용과 시간을 고려해야 합니다.

투자 가치 분석

장단점 분석

장점:

• 2호선 용답역 초역세권 (도보 2분)
• 청계천 인접한 쾌적한 환경
• 8개 지하철 노선 도보 이용 가능한 뛰어난 교통망
• 시세 대비 약 25% 할인된 가격
• 서울 도심에서 5억대 진입 기회

단점:

• 1989년 준공된 노후 건물 (약 36년 경과)
• 1층 위치로 조망과 일조량 제한적
• 소유자 점유 중으로 명도 절차 필요
• 채권액이 감정가를 초과하여 경쟁 입찰 가능성 높음

수익성 분석

종합 평가 및 입찰 전략

항목별 종합 평가

추천 대상

이 물건은 다음과 같은 분들께 특히 추천드립니다:

1. 실거주 목적의 서울 생활권 진입자: 서울 도심 접근성이 뛰어난 5억대 아파트를 찾는 분
2. 교통 접근성을 중시하는 맞벌이 부부: 다양한 지하철 노선 이용 가능한 입지 선호
3. 도심 속 자연환경을 중시하는 라이프스타일: 청계천과 함께하는 일상을 원하는 분
4. 중장기 투자자: 성동구 재개발 호재를 염두에 둔 장기 투자 관점

입찰 전략

이 물건의 경우 채권액(7억 3,920만원)이 감정가(6억 7,600만원)를 초과하고 있어 채권자가 적극적으로 입찰에 참여할 가능성이 높습니다. 또한 서울 도심에서 5억대에 진입할 수 있는 기회이기 때문에 복수의 입찰자가 참여할 것으로 예상됩니다.

추천 입찰가:감정가의 90~95% 수준인 6억 800만원~6억 4,220만원으로 입찰하는 것이 적절해 보입니다. 실제 입찰 시에는 입찰 당일의 경쟁 상황에 따라 전략적 조정이 필요할 수 있습니다.

유의사항:명도 비용(약 300~500만원)과 시간(약 3~6개월)을 감안하여 총 투자 비용을 계산해야 합니다. 또한 1989년 준공 건물로 리모델링이 필요할 수 있으니 약 2,000~3,000만원의 리모델링 비용을 추가로 고려하는 것이 좋습니다.

맺음말

서울 성동구 사근동 하이츠아파트는 2호선 용답역 초역세권, 청계천 인접성, 그리고 시세 대비 할인된 가격으로 실거주 및 투자 양 측면에서 매력적인 물건입니다. 특히 서울 도심에서 5억대에 진입할 수 있는 기회가 점점 줄어들고 있는 현 시점에서, 이 경매 물건은 주목할 만한 가치가 있습니다.

다만 준공 36년차 노후 건물이라는 점과 소유자 명도 이슈, 그리고 채권액이 감정가를 초과하는 점은 투자 리스크로 고려해야 합니다. 입찰 전 철저한 현장 답사와 전문가의 권리 분석을 통해 이러한 리스크를 정확히 파악하고 대응 전략을 세우는 것이 중요합니다.

모두의경매는 앞으로도 가치 있는 경매 물건 정보와 분석을 통해 여러분의 성공적인 부동산 투자를 지원하겠습니다. 감사합니다.