33% 할인된 청주 비하동 평화아파트 - 21평형 1층 저렴한 투자 기회

안녕하세요, 모두의경매입니다. 오늘은 충청북도 청주시 흥덕구에 위치한 매력적인 아파트 경매 물건을 소개해드리려고 합니다. 감정가 대비 33%라는 파격적인 할인률로 진행되는 이 물건은 투자자와 실수요자 모두에게 관심을 끌 만한 좋은 기회입니다.

6차 유찰로 3천만원대 진입! 청주 비하동 평화아파트 특별 매물

경매 개요

이번 소개해드릴 물건은 청주지방법원에서 진행 중인 2023타경54613 사건의 아파트입니다. 현재 이 물건은 6차 유찰 상태로, 감정가 1억 6백만 원의 33%인3,473만 원에 입찰 가능한 상태입니다. 입찰일은 2024년 5월 22일(수) 오전 10시이며, 입찰보증금은 347만 원(최저가의 10%)입니다.

물건 기본 정보

본 매물은 1988년 9월 사용승인된 평화아파트의 1층 106호로, 전용면적 70.83㎡(21.43평)의 중소형 평수 아파트입니다. 도시가스 개별난방 시스템을 갖추고 있으며, 6층 건물 중 1층에 위치해 있습니다.

1988년 준공 청주 흥덕구 비하동 평화아파트 현황 분석

아파트 상태 및 노후도

이 아파트는 1988년 9월 사용승인을 받아 약 35년이 경과한 건물로, 건물 내외부에 일정 부분 노후화가 진행된 상태입니다. 그러나 감정평가서에 따르면 단지 내부는 비교적 깔끔하게 관리되고 있는 것으로 보입니다. 평화아파트는 총 169세대가 거주하는 1개 동 6층 규모의 중소형 아파트 단지입니다.

현장 방문 시 관찰된 바로는 본 물건은 현재 공실 상태로 추정됩니다. 문 앞과 우편함에 방치된 우편물이 관찰되고, 도시가스 밸브가 잠겨 있는 상태였습니다. 공동현관은 비밀번호 잠금장치가 아닌 일반 형태로 외부인 출입이 가능한 구조입니다.

주변환경 및 접근성

본 아파트는 강서동 소재 강서지구대 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 강서초등학교, 서현중학교, 흥덕고등학교 등 교육시설이 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 초등학교에 비해 중고등학교와의 도보 접근성은 다소 떨어지는 편입니다.

대중교통으로는 지하철역이 없지만 인근에 버스 정류장이 위치해 있어 버스를 이용한 이동은 편리한 편입니다. 주거 환경으로서의 종합적인 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만 골목에 위치해 있어 차량 진출입 시 주의가 필요합니다.

교통, 편의시설 및 주차 여건

주차 상황은 지상 주차장이 마련되어 있으나, 세대당 1대의 주차공간이 확보되지 않은 것으로 확인됩니다. 현장 방문 시 인근 골목에 주차된 차량들이 다수 관찰되었습니다. 노후 아파트의 특성상 주차 여건이 넉넉하지 않은 점은 실거주 시 고려해야 할 사항입니다.

인근 상권은 다소 떨어져 있지만 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있어 일상생활에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다. 접근성 측면에서는 골목에 위치해 있어 대로변에서의 접근성은 다소 제한적입니다.

청주 비하동 실거래가 분석 - 감정가 대비 67% 할인된 특별 기회

인근 지역 시세 및 실거래 정보

청주 비하동 평화아파트와 유사한 인근 지역 아파트의 시세를 분석해보겠습니다. 국토교통부 실거래가 정보와 부동산 포털 데이터에 따르면, 본 물건과 유사한 평수의 인근 아파트 매매가는 약 8,000만원~1억원 선에서 형성되어 있습니다.

최근 6개월간 유사 물건의 실거래 사례를 살펴보면 다음과 같습니다:

현재 최저입찰가 3,473만 원은 인근 시세 대비약 60% 할인된 가격으로, 매우 경제적인 투자 기회로 볼 수 있습니다. 이는 감정가 1억 6백만 원 대비 67%가 할인된 가격이기도 합니다.

투자 가치 분석

본 물건은 시세 대비 크게 할인된 가격에 낙찰 받을 수 있는 장점이 있습니다. 청주 지역의 꾸준한 인구 유입과 주택 수요를 고려할 때, 낮은 가격에 매입 후 적절한 리모델링을 통해 임대 수익을 기대해볼 수 있습니다.

예상 임대수익률을 계산해보면, 현재 비하동 유사 아파트의 월세는 보증금 1,000만원에 월 35~40만원 수준으로 형성되어 있습니다. 낙찰가 4,000만원, 리모델링 비용 1,500만원을 가정할 때, 연간 임대 수익률은 약 8~9% 정도로 예상됩니다.

임차인 없는 공실 상태 - 명확한 권리관계의 투자 안전성

등기부 현황 분석

등기부등본 상 권리관계를 살펴보면 특이사항은 없습니다. 감정평가서에 따르면 본 물건은 현재 공실로 추정되며, 특별한 임차권자가 없는 것으로 확인됩니다. 이는 낙찰 후 명도 절차 없이 즉시 점유가 가능하다는 큰 장점입니다.

주의사항 및 확인 필요 사항

감정평가서와 현장 방문 결과를 종합했을 때, 현재 이 물건은 공실로 추정됩니다. 그러나 정확한 점유 현황을 확인하기 위해서는 입찰 전 추가 실사가 필요합니다. 또한 35년 된 건물인 만큼 내부 시설 상태와 리모델링 필요 범위를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

또한 이 물건은 6차 유찰 물건으로 더 이상의 유찰 시 특별매각으로 전환될 가능성도 있으니, 이번 기회를 놓치지 않는 것이 좋겠습니다.

67% 할인된 가격에 매입 가능한 21평 청주 아파트

투자 장단점 분석

장점:

1. 시세 대비 60% 이상 할인된 가격으로 매입 가능

2. 현재 공실 상태로 임차인 관련 문제가 없음

3. 초등학교가 인접해 있어 임대 수요가 기대됨

4. 1층이라 접근성이 좋고, 노후 아파트의 단점인 엘리베이터 부재의 영향을 적게 받음

5. 낮은 진입 장벽으로 초보 투자자에게 적합

단점:

1. 35년된 노후 건물로 리모델링 비용 필요

2. 주차 공간이 협소하여 실거주 시 불편함 존재

3. 1층이라 프라이버시와 방범 측면에서 취약할 수 있음

4. 골목 위치로 접근성이 다소 제한적

5. 노후화로 인한 향후 추가 수리 비용 발생 가능성

수익성 분석

이 물건의 투자 수익성을 분석해보겠습니다:

리모델링 후 임대와 함께 중장기적으로 시세차익을 기대할 수 있는 투자 물건으로 평가됩니다. 특히 초보 투자자가 적은 자본으로 부동산 투자를 시작하기에 적합한 물건입니다.

청주 비하동 평화아파트 - 종합 평가 및 입찰 전략

항목별 평가 점수

추천 대상자

이 물건은 다음과 같은 투자자에게 특히 추천합니다:

1.초보 부동산 투자자: 적은 자본으로 부동산 투자를 시작하려는 분

2.DIY 리모델링 가능자: 직접 리모델링으로 비용을 절감할 수 있는 분

3.임대 사업자: 임대 수익을 목적으로 하는 투자자

4.주택 현금 보유자: 빠른 매입과 리모델링 진행이 가능한 분

5.청주 지역 부동산에 관심 있는 투자자: 지역 시장에 익숙한 분

입찰 전략 및 제안 가격

이 물건의 최저입찰가는 3,473만 원이나, 6차 유찰된 물건인 만큼 이번 회차에서는 낙찰자가 나올 가능성이 높습니다. 낙찰률을 고려하여 다음과 같은 입찰 전략을 제안합니다:

1. 보수적 입찰 전략: 최저가의 110~115% 수준인 3,820만원~3,990만원 제시

2. 적극적 입찰 전략: 최저가의 120~130% 수준인 4,170만원~4,510만원 제시

3. 확실한 낙찰 전략: 최저가의 140% 수준인 4,860만원 내외 제시

물건의 가격대가 낮고 투자 매력도가 높은 만큼, 확실한 낙찰을 원한다면 적극적인 입찰 전략이 필요할 수 있습니다. 다만, 추가 리모델링 비용을 고려하여 총 투자금액이 6,000만원을 넘지 않도록 계획하는 것이 바람직합니다.

마무리: 청주 비하동 평화아파트 - 초보 투자자를 위한 저위험 고수익 기회

지금까지 충북 청주시 흥덕구 비하동에 위치한 평화아파트 경매 물건을 살펴보았습니다. 이 물건은 시세 대비 60% 이상 할인된 가격과 명확한 권리관계, 공실 상태라는 큰 장점을 가지고 있습니다. 노후화된 건물 상태와 주차 문제 등의 단점이 있지만, 저렴한 가격을 고려하면 충분히 매력적인 투자 대상입니다.

특히 초보 투자자가 적은 자본으로 부동산 시장에 첫 발을 내딛기에 적합한 물건으로, 리모델링 후 임대 수익과 함께 중장기적인 시세차익을 기대할 수 있습니다. 입찰 전 물건 상태와 주변 환경을 꼼꼼히 확인하시고, 신중한 판단으로 좋은 결과 얻으시길 바랍니다.

모두의경매는 앞으로도 다양한 지역의 매력적인 경매 물건을 소개해드리겠습니다. 청주 비하동 평화아파트 경매에 관심 있으신 분들은 입찰일인 5월 22일을 기억해두시고, 궁금한 점이 있으시면 언제든지 문의해주세요. 감사합니다.