남산 조망권과 역세권을 겸비한 광명 철산동 광복현대아파트 32평 경매 물건

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 경기도 광명시 철산동에 위치한 광복현대아파트 32평형 경매 물건을 소개해드립니다. 1회 유찰된 물건으로 감정가의 70%인 4억 3천만원대에 낙찰 가능한 투자 기회입니다.

광명시 철산동 광복현대아파트 32평형 - 서울 접근성 높은 알짜 입지

경매 진행 상황과 기본 정보

이번에 소개해드릴 물건은 수원지방법원 안산지원에서 진행 중인 경매 물건으로 사건번호는 2024타경61328입니다. 현재 1회 유찰된 상태로, 최초 감정가 6억 2,300만원에서 70%인 4억 3,610만원으로 최저매각가격이 조정되었습니다.

광명시 철산동 핵심 입지에 위치한 대단지 아파트

본 경매 물건은 광명시 철산동에 위치한 광복현대아파트 단지 내 103동 14층에 위치하고 있습니다. 이 아파트는 "광명북고등학교" 북동측 인근에 자리하고 있으며, 주변에는 단독주택, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 조화롭게 어우러져 있습니다.

특히 서울 1호선 구일역까지 도보 약 15분 거리에 위치하여 서울 생활권을 누릴 수 있는 입지적 장점이 있습니다. 광명시에 위치하지만 구로구와의 경계에 위치해 서울 접근성이 우수한 편입니다.

쾌적한 주거환경과 개발 잠재력을 갖춘 14층 고층 아파트

단지 및 내부 현황

광복현대아파트는 1998년에 준공된 철근콘크리트조 건물로, 27년이 경과했지만 관리가 잘 되어 외관 상태가 양호한 편입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 처리되어 있습니다.

해당 물건은 14층에 위치하여 채광과 조망이 우수하며, 방 3개, 화장실 2개, 주방/식당, 거실, 발코니 등으로 구성된 32평형 아파트입니다. 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소화전설비, 도시가스설비, 승강기 등의 기본 설비가 완비되어 있습니다.

편리한 생활 인프라와 교육 환경

단지 인근에는 안양천, 목감천, 사성공원, 구로개봉유수지 생태공원 등이 있어 산책이나 운동을 즐기기에 좋은 환경을 갖추고 있습니다. 또한 킴스클럽, 코스트코 고척점, 이천일아울렛, 고척아이파크몰 등 다양한 대형 쇼핑몰이 위치해 있어 쇼핑과 외식이 편리합니다.

교육 환경 측면에서도 광명북초등학교(도보 7분), 광명북중학교, 광명중학교, 철산중학교, 경인고등학교, 광명북고등학교 등이 인접해 있어 우수한 학군을 형성하고 있습니다. 의료 서비스 접근성도 높은 편으로, 구로성심병원이 인근에 위치해 있습니다.

시장 평균보다 2억 이상 저렴한 경매가로 높은 가격 경쟁력 보유

인근 실거래가 및 시세 비교

현재 광복현대아파트 32평형 매물의 시세는 약 6억 5천만원대에 형성되어 있습니다. 경매 최저가인 4억 3,610만원과 비교하면 약 2억 1,390만원의 시세 차이가 발생하며, 이는 현 시세 대비 약 33%의 할인율을 의미합니다.

같은 평형대의 전세 시세는 약 3억 5천만원에서 4억원 수준이며, 월세는 보증금 2억원에서 2억 5천만원에 월세 50만원에서 60만원 수준으로 형성되어 있어 임대 수익률도 양호한 편입니다.

소유자 직접 점유 중인 깔끔한 권리관계

등기부 현황 및 압류 사항

이 물건은 현황조사 결과 폐문으로 내부 점유 상태를 확인할 수 없었으나, 전입세대확인서와 주민등록표 등본에 채무자 겸 소유자 박씨가 세대주로 등재되어 있어 소유자 본인이 거주 중인 것으로 파악됩니다.

권리관계 측면에서는 기본적으로 소유자 본인 점유이기 때문에 명도 문제의 위험성이 낮은 편입니다. 다만 경매 진행 중 변동 가능성이 있으므로, 입찰 전에 최신 등기부등본과 전입세대열람을 통해 임차인 존재 여부를 재확인하는 것이 안전합니다.

낙찰 후 권리 정리와 유의사항

소유자 본인이 거주 중인 상황에서는 명도가 비교적 수월할 수 있지만, 낙찰 후 소유자의 퇴거 협조 정도에 따라 일정 기간이 소요될 수 있습니다. 낙찰자는 소유권 이전 등기를 마친 후 건물 명도 절차를 진행해야 하며, 이 과정에서 법적 조치가 필요할 수 있습니다.

또한 낙찰 후 관리비 등의 체납 여부를 확인하고, 미납된 관리비가 있다면 이를 정산해야 합니다. 낙찰 전 관리사무소에 문의하여 관리비 체납 현황을 미리 파악하는 것이 좋습니다.

서울 생활권과 광명 물가의 이점을 동시에 누리는 투자 물건

33% 할인된 가격으로 만나는 높은 투자 수익성

이 물건의 가장 큰 투자 매력은 시세보다 33% 할인된 가격에 매입할 수 있는 기회라는 점입니다. 최저가 4억 3,610만원에 낙찰받을 경우, 현 시세 기준으로 약 2억 1천만원의 즉각적인 시세차익을 기대할 수 있습니다.

또한 전세 수요가 꾸준한 지역으로, 낙찰 후 전세를 놓을 경우 3억 5천만원에서 4억원 가량의 전세금을 받을 수 있어 높은 레버리지 효과를 누릴 수 있습니다. 월세로 운영 시에는 보증금 2억에 월세 50만원 이상을 기대할 수 있어 연간 약 600만원의 임대 수익이 가능합니다.

광명시 개발 호재와 서울 접근성의 시너지

광명시는 지속적인 도시 개발과 인프라 확충으로 미래 가치가 높은 지역입니다. 특히 이 물건은 서울 구로구와 경계에 위치하여 서울 생활권을 누리면서도 광명시의 상대적으로 저렴한 주거 비용을 함께 누릴 수 있다는 장점이 있습니다.

단지 인근 1호선 구일역을 이용하면 서울 도심으로의 통근이 용이하며, 향후 광명시의 추가 개발 계획에 따른 지역 가치 상승 가능성도 기대할 수 있습니다. 이러한 입지적 강점은 향후 자산 가치 상승의 중요한 요인이 될 것입니다.

시세보다 33% 저렴한 중층 코너 물건 - 실거주 및 투자 모두 우수

항목별 평가

추천 대상 및 입찰 전략

추천 대상:

- 3~4인 가족 구성의 실거주 목적 입찰자

- 서울 인근 투자 수익형 부동산을 찾는 투자자

- 시세차익을 노리는 중장기 투자자

- 전세 또는 월세 임대 수익을 원하는 임대사업자

입찰 전략:

이 물건은 1회 유찰 상태로 시세 대비 매력적인 가격에 형성되어 있어 경쟁이 예상됩니다. 감정가의 75~80% 수준인 4억 7천만원에서 5억원 사이에서 낙찰될 가능성이 높으므로, 이를 고려한 입찰가 설정이 필요합니다.

실거주 목적이라면 시세보다 여전히 저렴한 가격에 구입 가능하므로 적극적인 입찰 전략이 유리하며, 투자 목적이라면 ROI를 고려하여 4억 8천만원 내외로 입찰가를 제한하는 것이 안전합니다.

물건 방문과 권리분석으로 안전한 투자 결정하세요

오늘 소개해드린 광명시 철산동 광복현대아파트는 시세 대비 저렴한 가격과 안정적인 권리관계, 좋은 입지 조건을 갖춘 매력적인 경매 물건입니다. 서울과 인접한 광명시의 지리적 이점을 누릴 수 있으면서 주변 인프라가 잘 갖춰진 환경은 실거주와 투자 양쪽 모두에게 매력적인 요소입니다.

다만 경매는 현장 확인과 권리관계 분석이 무엇보다 중요합니다. 입찰 전에 반드시 물건을 직접 방문하여 상태를 확인하고, 최신 등기부등본과 전입세대열람을 통해 임차인 현황 등을 면밀히 체크하시길 권장합니다. 또한 관리비 체납 여부도 관리사무소를 통해 확인하는 것이 안전합니다.

5월 29일 진행되는 이번 경매는 시세 대비 큰 폭의 할인율을 제공하는 좋은 기회입니다. 모두의경매는 앞으로도 이처럼 가치 있는 경매 물건 정보를 지속적으로 제공해 드리겠습니다. 감사합니다.