대구 수성구 캐슬골드파크 39평형 - 절반 가격에 만나는 3차 유찰 특급 매물

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 대구 수성구의 인기 단지인 '캐슬골드파크'에 위치한 39평형 대형 아파트 경매 물건을 소개해드립니다. 3차 유찰로 감정가의 절반 수준까지 하락한 가격과 수성구의 핵심 입지라는 매력적인 조건을 갖춘 이 물건의 투자 가치를 함께 살펴보겠습니다.

감정가 7.59억 → 3.72억까지 하락! 수성구 브랜드 단지 특별 기회

이번에 소개해드릴 경매 물건은 대구지방법원 2024타경9938 사건으로, 대구광역시 수성구 청수로 261(황금동 365)에 위치한 '캐슬골드파크' 1404동 3층 301호입니다. 전용면적 129.53㎡(약 39.18평)의 대형 평수로, 원래 감정가는 7억 5,900만원이었으나 3차 유찰을 거치면서 최저입찰가가 3억 7,191만원(감정가의 49%)까지 하락했습니다.

수성구 황금동 명문학군과 편리한 생활인프라를 갖춘 캐슬골드파크

경북고등학교 인근에 자리한 우수한 교육환경

이 아파트는 대구 수성구 황금동 일대에 위치한 '캐슬골드파크' 단지의 4단지에 속합니다. 경북고등학교 남서측 인근에 위치하고 있어 교육환경이 우수하며, 부근에는 성동초등학교와 라온유치원도 가까이 있습니다. 황금동은 대구 수성구 내에서도 전통적으로 선호도가 높은 주거지역으로, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 잘 갖춰져 있습니다.

편리한 교통과 쾌적한 주거환경

본 단지는 동측으로 왕복 6차선, 남측으로 왕복 4차선 포장도로와 황금고가교가 통과하고 있어 교통 접근성이 좋습니다. 또한 서측과 북측으로도 왕복 2차선 포장도로에 접해있어 차량 이동이 편리합니다. 제3종 일반주거지역으로 지정되어 있으며, 시가지경관지구(일반)에 속해 쾌적한 주거환경을 갖추고 있습니다.

1,399세대 대단지 캐슬골드파크의 우수한 주거 품질

롯데건설이 시공한 2006년 준공 브랜드 아파트

캐슬골드파크는 2006년 7월 준공된 롯데건설 시공 아파트로, 총 1,399세대의 대규모 단지입니다. 19개 동으로 이루어져 있으며, 최고 25층, 최저 12층 높이의 건물들로 구성되어 있습니다. 세대당 1.53대의 주차공간(총 2,145대)을 갖추고 있어 주차 문제가 적은 편입니다.

본 경매 물건이 위치한 1404동은 25층 건물의 3층에 있는 301호로, 철근콘크리트 구조입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지와 타일 마감, 바닥은 바닥마감재와 타일 마감, 그리고 샷시 창호를 갖추고 있습니다. 개별난방(도시가스) 방식으로, 위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등의 기본 시설이 완비되어 있습니다.

시세 대비 절반 가격에 만날 수 있는 투자 기회

8억대 실거래가 vs 3.72억 입찰가

이 물건의 실거래가 분석 결과, 최근 캐슬골드파크 39평형대 아파트는 8억대에 거래되고 있습니다. 2025년 초 기준으로 같은 평형대가 8억 1,500만원~8억 2,500만원에 거래된 기록이 있으며, 2024년에도 평균 8억 1,500만원 수준에 거래가 이루어졌습니다.

현재 최저입찰가 3억 7,191만원은 시세의 약 45% 수준으로,4억원대 낙찰이 이루어진다 해도 시세 대비 약 절반 가격에 매수할 수 있는 기회입니다.

임차권등기와 채무 이슈가 존재하는 복잡한 권리관계

말소기준등기와 임차권등기 상황

이 물건의 말소기준등기는 2022년 10월 17일 설정된 하나은행의 근저당권(7,150만원)입니다. 그러나 주목해야 할 점은 2024년 2월 15일에 설정된 주택임차권등기(7억 5,000만원)입니다. 이 임차권등기는 임차인 이OO 명의로 설정되어 있으며, 매각으로도 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

또한 2024년 7월 2일에는 대구신용보증재단의 가압류(6,900만원)가 설정되었고, 2024년 10월 28일 하나은행의 임의경매개시결정(약 6,043만원)이 이루어졌습니다. 2025년 1월 9일에는 임차인 이OO 본인이 강제경매개시(약 8억 2,225만원)를 신청한 상태입니다.

체납 관리비와 임차인 현황

현장 조사 결과, 약 302만원의 관리비가 체납된 상태입니다(2025년 5월 30일 기준). 임차인은 2022년 2월 4일에 전입하여 2022년 2월 7일에 확정일자를 받았으며, 보증금 7억 5천만원으로 임차권등기까지 완료한 상태입니다.

경매에서 낙찰받더라도 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우,낙찰자는 미배당된 보증금을 인수해야 합니다. 또한 현재 임차인 본인이 별도로 강제경매를 신청해둔 상태로, 법률적인 복잡성이 존재합니다.

투자가치와 위험요소를 함께 고려해야 하는 매물

투자 장단점 분석

투자 장점:

1.가격 메리트- 시세의 절반 수준인 3.72억원부터 입찰 가능

2.우수한 입지- 수성구 황금동의 명문학군과 편리한 생활인프라

3.브랜드 단지- 롯데건설이 시공한 1,399세대 대단지의 안정성

4.대형 평형- 129.53㎡(39.18평)의 넓은 공간으로 가족 주거에 적합

투자 위험요소:

1.임차권등기- 7억 5천만원의 임차권등기가 설정되어 있어 배당 부족 시 인수 필요

2.채무 이슈- 가압류, 임의경매, 강제경매 등 복잡한 권리관계

3.체납 관리비- 약 302만원의 관리비 체납 상태

4.명도 문제- 임차인 퇴거를 위한 별도의 법적 절차 필요 가능성

수익성 분석

이 물건의 실제 수익성은 낙찰가와 임차보증금 인수 금액에 크게 의존합니다. 현재 최저입찰가 3억 7,191만원에 낙찰되고, 임차보증금 7억 5천만원 중 상당 부분을 인수해야 한다면, 투자 수익성이 크게 저하될 수 있습니다.

그러나 만약 임차인과의 협상을 통해 합리적인 금액으로 보증금 정산이 가능하거나, 법률적 대응을 통해 권리관계를 정리할 수 있다면,시세 8억원 대비 최대 4억원 가까운 시세차익이 가능한 물건입니다.

법률 전문가의 조력이 필요한 복합적 투자 매물

항목별 투자 적합도 평가

추천 대상

이 물건은 다음과 같은 분들에게 추천합니다:

1.법률 지식이 풍부한 경매 투자자- 임차권등기 및 보증금 인수 문제에 대한 해결 방안을 갖춘 투자자

2.장기 투자 목적의 투자자- 권리정리에 시간을 투자할 수 있는 여유를 가진 투자자

3.시세차익을 목표로 하는 투자자- 낮은 가격에 매입하여 권리정리 후 차익을 실현하고자 하는 투자자

반면, 다음과 같은 분들에게는 부적합합니다:

1.즉시 입주를 원하는 실수요자- 임차인 퇴거 문제로 단기간 내 입주 어려움

2.법률 리스크에 취약한 초보 경매 참여자- 복잡한 권리관계 정리 필요

3.임대 수익을 목표로 하는 투자자- 임차보증금 7.5억을 정산해야 하는 부담 존재

입찰 전략

이 물건에 입찰을 고려한다면, 다음과 같은 전략을 추천합니다:

1.법률 전문가와의 사전 상담- 임차권등기와 강제경매 관련 법률 검토 필수

2.임차인과의 협상 가능성 타진- 낙찰 후 보증금 협상 방안 마련

3.충분한 자금 확보- 낙찰가 외에 보증금 인수와 권리정리 비용 고려

4.적정 입찰가 산정- 최저입찰가 3.72억에서 4억~4.5억 사이에서 전략적 입찰가 제시

결론: 전문가의 도움이 필수적인 고수익 고위험 투자 기회

대구 수성구 황금동 캐슬골드파크 39평형 아파트는 시세의 절반 가격에 만날 수 있는 매력적인 투자 기회입니다. 수성구의 우수한 입지와 명문학군, 롯데건설의 브랜드 단지라는 장점은 분명합니다.

그러나 7.5억원의 임차권등기와 복잡한 채무 관계, 체납 관리비 등 법률적 리스크가 명확하게 존재합니다. 이러한 위험요소를 충분히 이해하고 대응 방안을 마련할 수 있는 투자자라면, 상당한 시세차익을 기대할 수 있는 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

이런 복합적인 경매 물건은 반드시 법률 전문가의 조언을 구하고, 권리관계를 철저히 분석한 후 입찰에 참여하시기를 권장합니다. 낙찰 후 임차인과의 협상과 법적 절차를 위한 충분한 시간과 비용을 고려하여 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

모두의경매는 항상 여러분의 성공적인 부동산 투자를 응원합니다. 추가 문의사항이 있으시면 언제든지 연락주세요.