다산신도시 핵심 입지의 다산이편한세상자이 34평 - 70% 할인 매력적 투자기회

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 남양주시 다산동에 위치한 다산이편한세상자이 34평형 아파트 경매 물건을 소개해드립니다. 준신축 브랜드 단지의 완성된 생활 인프라와 높은 주거만족도를 자랑하는 이 물건, 감정가의 70%인 6억 3,280만원에 낙찰 기회가 열려있습니다.

경매 기본 정보 - 다산신도시 브랜드 단지 70% 할인

이번에 소개해드릴 물건은 의정부지방법원 남양주지원에서 진행 중인 2024타경85113 사건으로, 경기도 남양주시 다산동에 위치한 다산이편한세상자이 아파트입니다. 현재 2차 경매로 감정가의 70%인 6억 3,280만원에 경매가 진행되고 있습니다.

브랜드 아파트의 안정성과 다산신도시의 발전 가능성이 결합된 이 물건은 실거주 및 투자 모두에 좋은 기회가 될 수 있습니다.

다산신도시 핵심 입지 다산이편한세상자이 - 8호선 다산역 도보 9분 접근성

대림산업과 GS건설이 시공한 2018년 준신축 대단지

다산이편한세상자이는 2018년 6월에 입주한 지 약 9년 차 단지로, 대림산업과 GS건설이 시공한 총 12개동 1,685세대의 대규모 브랜드 단지입니다. 주차대수는 총 1,943대로 세대당 평균 1.15대의 여유로운 주차 환경을 제공합니다.

이번 경매 물건은 3507동 13층 1303호로, 남동향(거실 기준)으로 채광이 우수하며, 전용면적 84.93㎡(25.69평)의 실용적인 공간을 자랑합니다. 총 29층 중 13층에 위치해 소음과 분진으로부터 자유롭고 전망도 좋은 중층 세대입니다.

왕숙천과 공원을 마당처럼 이용 가능한 자연친화적 환경

다산이편한세상자이는 단지 2면이 공원과 왕숙천으로 둘러싸여 있어, 일상 속에서 자연을 가까이 느낄 수 있는 환경입니다. 단지 내부는 조경, 산책로, 휴게시설이 훌륭하게 조성되어 있고, 각 세대당 창고와 커뮤니티 시설까지 갖춰 주거 만족도가 매우 높습니다.

특히, 단지의 보안 체계가 우수하고 관리가 잘 되어 안전하고 쾌적한 주거환경을 제공합니다. 실제로 입주민들 사이에서 커뮤니티 활동이 활발하게 이루어지고 있어 이웃과의 소통도 원활한 단지입니다.

8호선 다산역 도보 9분, 잠실역까지 20분대 접근성

교통 환경은 지하철 8호선 다산역이 도보 약 9분 거리에 위치해 있어, 잠실역까지 20분대에 접근 가능합니다. 광역버스 노선도 다양하게 운행되어 서울 접근성이 매우 좋습니다.

교육 환경으로는 단지 인근에 가람초등학교, 새봄중학교, 남양주다산고등학교가 위치해 있어 통학 거리가 가깝고 편리합니다. 또한 단지 내 국공립어린이집이 운영되어 어린 자녀를 둔 가정에게 특히 유리합니다.

상업 시설은 8호선 다산역 주변으로 상권과 학원가가 잘 형성되어 있으며, 대형 아울렛, 이마트, 카페 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 다산신도시의 중심 상권에 위치하고 있어 필요한 모든 시설을 가까이서 이용할 수 있습니다.

시세 대비 최대 3.5억 저렴한 가격의 투자 기회

9억~11억 시세 대비 6억 3,280만원 진행 중인 가격 메리트

다산이편한세상자이의 현재 시세를 살펴보겠습니다. 네이버 부동산 기준으로 동일 평형 매매 호가는 8억 8천만원에서 11억원 사이에 형성되어 있습니다. 최근 실거래 사례를 보면 26층 세대가 10억 250만원, 15층 세대가 9억 2,300만원에 거래된 것으로 확인됩니다.

이번 경매의 최저매각가격은 6억 3,280만원으로, 실거래가와 비교했을 때 약 2억 9천만원에서 3억 7천만원 정도 저렴한 수준입니다. 이는 시세 대비 약 30~35% 할인된 가격으로, 상당한 가격 메리트가 있는 물건입니다.

남양주 비규제지역의 금융 혜택 - 최대 70% LTV 가능

남양주시는 현재 비규제지역으로 분류되어 있어 주택담보대출 시 최대 70%까지 LTV(주택담보대출비율)가 적용 가능합니다. 이는 서울과 같은 규제지역보다 훨씬 유리한 조건으로, 레버리지를 활용한 투자가 가능하다는 점에서 큰 장점입니다.

또한 비규제지역이기 때문에 경매로 낙찰 받을 경우, 양도세 비과세를 위한 실거주 요건이 없고, 취득세 중과세 요건도 없어 세금 부담이 상대적으로 적습니다. 이는 투자 목적으로 물건을 구입하려는 분들에게 특히 유리한 조건입니다.

신중한 검토가 필요한 권리 관계 - 선순위 임차인 관련 주의사항

말소기준권리 이전의 선순위 임차인 존재 - 대항력 있는 임대차

이 물건의 권리관계를 살펴보면, 2018년 9월 소유권이전 이후 2024년 2월에 근저당권이 설정되었으며, 이후 여러 건의 가압류와 압류가 있었습니다. 말소기준권리는 2024년 2월 19일 설정된 근저당권으로, 농협자산관리회사가 채권자로 등록되어 있습니다.

그러나 중요하게 확인해야 할 점은 임차인 현황입니다. 세대열람내역에 따르면 전입일자 2024년 2월 15일, 확정일자 2023년 12월 26일인 임차인이 있으며, 이는 말소기준권리일(2024년 2월 19일) 이전에 전입한 것으로,선순위 임차인에 해당합니다.

임대차보증금은 4억 4천만원으로 확인되며, 주택도시보증공사가 임대차보증금반환채권의 양수인으로 표시되어 있습니다. 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며, 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다고 명시되어 있습니다.

임대차보증금 배당 가능성과 인수 위험성 분석

임차인의 보증금 4억 4천만원은 우선변제권을 갖고 있어 배당에서 우선순위를 차지합니다. 채권액 합계는 약 5억 2,736만원으로 확인되며, 낙찰가에 따라 임차인 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 나머지 금액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

예를 들어, 만약 이 물건이 최저매각가격인 6억 3,280만원에 낙찰된다면, 경매 비용과 선순위 채권을 제외한 나머지 금액만 임차인 보증금으로 배당됩니다. 배당되지 않은 임차보증금은 매수인이 인수해야 하므로, 실제 투입 자금은 낙찰가 + 인수 보증금이 됩니다.

따라서 이 물건은 단순히 낙찰가만으로 가격 메리트를 판단하기보다, 인수해야 할 가능성이 있는 임차보증금까지 고려한 총 투입비용을 시세와 비교하여 투자 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

투자 가치 분석 - 실거주 7점, 투자 6.5점의 균형잡힌 매력

안전한 브랜드 단지와 완성된 생활 인프라의 실거주 가치

다산이편한세상자이는 대림산업과 GS건설이라는 대형 건설사의 브랜드 아파트로, 시공 품질과 단지 관리 상태가 모두 우수합니다. 2018년에 입주한 준신축 아파트로 노후화에 대한 걱정이 적고, 단지 내 커뮤니티 시설과 조경 상태도 훌륭합니다.

생활 인프라 측면에서는 지하철 8호선 다산역 역세권으로 서울 접근성이 좋고, 단지 주변에 대형 상업시설, 병원, 학교 등이 고루 갖춰져 있어 편리한 생활이 가능합니다. 특히 어린 자녀가 있는 가정에게는 안전한 단지 환경과 좋은 교육 환경이 큰 장점으로 작용할 것입니다.

이러한 요소들을 종합해볼 때, 실거주 가치는 10점 만점에 7점으로 평가할 수 있습니다. 다만, 선순위 임차인으로 인한 명도 문제와 보증금 인수 가능성이 실거주 점수를 일부 낮추는 요인입니다.

시세 대비 저렴한 가격과 전세가율 70%의 투자 매력도

투자 가치 측면에서 볼 때, 이 물건은 시세 대비 30~35% 할인된 가격에 매입 가능한 점이 가장 큰 매력입니다. 전세 호가는 6억 2천만원에서 6억 8천만원 선으로, 매매가 대비 약 70%의 높은 전세가율을 보이고 있어 임대 수익률도 양호한 편입니다.

또한 남양주시는 비규제지역으로 대출 규제가 완화되어 있고, 세금 부담도 상대적으로 적어 투자에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 8호선 다산역 개통으로 교통 여건이 개선되어 향후 가치 상승 가능성도 기대할 수 있습니다.

다만, 임차인 보증금 인수 문제와 명도 절차에 따른 불확실성이 존재하여 투자 위험도가 일부 있습니다. 이러한 요소들을 종합적으로 고려할 때, 투자 가치는 10점 만점에 6.5점으로 평가할 수 있습니다.

최종 평가 및 입찰 전략 - 6억 8천만원 이내 낙찰 시 매력적 투자

종합 평가 지표 - 입지·단지·가격 삼박자가 모두 갖춰진 물건

다산이편한세상자이 34평형은 입지, 단지 품질, 가격 메리트가 모두 갖춰진 매력적인 물건입니다. 특히 준신축 브랜드 단지라는 점과 완성된 생활 인프라, 그리고 시세 대비 크게 할인된 가격은 큰 장점으로 작용합니다.

다만, 선순위 임차인의 존재와 보증금 인수 가능성은 반드시 고려해야 할 사항입니다. 이러한 권리관계의 복잡성이 물건의 가치를 일부 저하시키는 요인이지만, 이러한 요소까지 감안하더라도 적정 가격에 낙찰받는다면 충분히 가치 있는 투자가 될 수 있습니다.

낙찰 후 예상되는 시나리오와 리스크 관리 전략

낙찰 후에는 크게 두 가지 시나리오가 예상됩니다. 첫째, 임차인 보증금이 배당절차에서 전액 변제되는 경우입니다. 이 경우 명도절차만 진행하면 됩니다. 둘째, 임차인 보증금 중 일부를 인수해야 하는 경우입니다. 이때는 인수한 보증금을 회수하기 위한 전략이 필요합니다.

명도와 관련해서는 법적 절차를 통해 진행하되, 임차인과의 원만한 협상을 병행하는 것이 좋습니다. 일반적으로 1~2개월 정도의 명도 기간이 소요될 수 있으며, 이 기간 동안의 관리비와 기타 비용도 계획에 포함시켜야 합니다.

또한, 낙찰 후 권리관계 변동이 있을 수 있으니 소유권 이전 등기 전까지 지속적인 권리 확인이 필요합니다. 필요하다면 경매 전문 변호사나 법무사의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.

최종 입찰가 제안: 6억 8천만원 이내 낙찰 추천

최저매각가격 6억 3,280만원에서 시작하는 이 물건의 적정 입찰가는 얼마일까요? 주변 아파트 경매 사례를 보면 평균 낙찰률은 약 94%로, 이를 감정가에 적용하면 약 8억 5천만원 정도가 됩니다. 그러나 권리관계의 복잡성을 감안하면 이보다는 낮은 가격에 낙찰받는 것이 합리적입니다.

임차인 보증금 4억 4천만원과 채권액 약 5억 2천만원을 고려할 때, 6억 8천만원 이내에서 낙찰받는다면 가격 메리트가 있다고 판단됩니다. 이 경우 보증금 일부를 인수하더라도 총 투입비용은 시세 대비 여전히 저렴한 수준을 유지할 수 있습니다.

다만, 입찰 전에는 반드시 최신 권리관계를 확인하고, 임차인 현황과 보증금 배당 가능성에 대한 정확한 분석이 선행되어야 합니다. 또한 명도 비용과 시간도 계획에 포함시켜야 합니다.

맺음말 - 가격 메리트와 권리 리스크를 균형있게 고려한 접근 필요

다산이편한세상자이 34평형은 준신축 브랜드 단지, 우수한 입지, 그리고 시세 대비 저렴한 가격이라는 매력적인 조건을 갖춘 물건입니다. 그러나 선순위 임차인의 존재와 보증금 인수 가능성은 반드시 고려해야 할 리스크 요소입니다.

이러한 특성을 종합적으로 고려할 때, 이 물건은 권리관계에 대한 명확한 이해와 명도 절차에 대한 준비가 된 투자자에게 적합합니다. 6억 8천만원 이내에서 낙찰받을 수 있다면, 시세 대비 충분한 가격 메리트가 있어 중장기적 관점에서 좋은 투자가 될 수 있습니다.

경매는 항상 예상치 못한 변수가 있을 수 있으므로, 입찰 전에 전문가의 권리분석과 현장 확인을 통해 모든 정보를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 모두의경매는 여러분의 성공적인 투자를 응원합니다.