대단지 다산신안인스빌퍼스트포레 33평형 - 7억대 시세의 5.5억대 신축 아파트 경매

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 다산신안인스빌퍼스트포레 아파트 경매 물건에 대해 상세히 살펴보겠습니다. 2020년 신축 대단지에 위치한 이 매물은 시세 대비 상당한 할인율로 나온 좋은 기회입니다.

경매 기본 정보

다산신도시 중심에 위치한 쾌적한 신축 아파트 - 2020년 입주 완료된 고품격 주거단지

물건 기본 정보

오늘 소개해드릴 매물은 경기도 남양주시 다산지금로123번길 17에 위치한 다산신안인스빌퍼스트포레 7204동 14층 1404호입니다. 전용면적 84.97㎡(약 25.7평), 분양면적 기준 33평형으로 3룸 구조의 실용적인 평면을 갖추고 있습니다. 특히 이 아파트는 2020년 1월에 사용승인을 받은 신축 아파트로, 깔끔한 상태를 유지하고 있어 실거주나 임대 모두에 적합합니다.

내부는 방 3개, 욕실 2개, 드레스룸, 주방 및 거실로 구성되어 있으며 남서향으로 배치되어 채광이 좋습니다. 철근콘크리트 구조에 지역난방 방식을 채택하여 난방효율이 높고, 29층 건물의 14층에 위치하여 조망과 통풍 모두 우수합니다.

1,282세대 대단지의 편리한 생활 인프라 - 학교, 공원, 상업시설 인접

아파트 단지 환경

다산신안인스빌퍼스트포레는 11개동 총 1,282세대의 대규모 아파트 단지로, 1,506대의 넉넉한 주차공간(세대당 1.17대)을 확보하고 있습니다. 단지 내에는 다양한 커뮤니티 시설이 완비되어 있고, 단지 배치가 여유롭게 설계되어 쾌적한 주거환경을 제공합니다.

단지는 용적률 204%, 건폐율 14%로 여유로운 설계가 특징이며, 최고 25~29층 규모의 계단식 현관구조로 이루어져 있습니다. 지역난방 열병합 시스템을 채택하여 효율적인 에너지 사용이 가능합니다.

우수한 입지 조건

이 아파트는 다산한강중학교 북측 인근에 위치하여 교육환경이 우수합니다. 주변에는 학교, 공원, 상업시설 등 다양한 생활편의시설이 갖추어져 있어 일상생활이 매우 편리합니다. 특히 단지 앞에 남양주 체육문화센터가 있어 여가활동을 즐기기에도 좋은 환경입니다.

교통 측면에서도 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 수월하며, 향후 9호선 연장 호재도 기대되는 지역입니다. 단지 내외로 포장도로가 잘 개설되어 있어 차량 출입이 용이합니다.

시세보다 최대 2.6억 저렴한 낙찰 기회 - 8.2억 실거래 대비 70% 수준

실거래가 및 시세 정보

최근 동일 평형대 실거래 사례를 살펴보면, 2025년 12월 15층 기준으로 8억 2,000만원에 거래된 기록이 있습니다. 이외에도 7층 8억 4,000만원 등 여러 거래 사례가 있습니다. 현재 최저입찰가는 5억 5,370만원으로, 실거래가 대비 약 2억 6천만원 정도 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있는 기회입니다.

대항력 있는 임차인과 말소기준권리 분석 - 권리관계 정리 후 깨끗한 소유권 확보 가능

등기부 현황

본 경매물건의 말소기준권리는 2022년 3월 16일 설정된 오케이에프앤아이대부의 근저당권으로, 채권최고액은 5억 2,000만원입니다. 이후 2024년 4월 2일 설정된 가압류 등 모든 후순위 권리는 낙찰로 인해 말소됩니다.

임차인 현황

현재 이 물건에는 2020년 2월 7일 전입한 임차인이 거주 중이며, 보증금은 3억 6,250만원입니다. 확정일자는 2020년 1월 23일로, 대항력을 갖춘 임차인입니다. 이 임차인은 2024년 8월 27일 배당요구신청서를 제출했습니다.

다행히 이번 입찰 최저가가 5억 5,370만원임을 고려하면, 낙찰 후 배당절차를 통해 임차인의 보증금이 전액 배당될 가능성이 높아 낙찰자가 추가로 인수해야 할 임차보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

입찰 시 유의사항

이 물건은 임의경매 사건으로, 청구금액은 4억 2,657만원 정도입니다. 등기부상 채권 총액은 8억 6천만원 수준이나, 낙찰자는 이런 기존 채무를 모두 인수할 필요 없이 본인의 낙찰대금만 납부하면 됩니다. 다만, 낙찰 후 명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요할 수 있으니 이 점 유의하시기 바랍니다.

신축 아파트의 투자 가치와 거주 만족도 분석 - 실거주 8점, 투자성 7점

투자 및 거주 가치 분석

장단점 분석

장점

1. 2020년 입주 완료된 신축 아파트로 시설이 깨끗하고 현대적입니다.

2. 대단지의 편리한 커뮤니티 시설과 충분한 주차공간을 갖추고 있습니다.

3. 시세 대비 30% 이상 할인된 가격으로 경제적 이점이 큽니다.

4. 교육환경이 우수하고 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5. 9호선 연장 등 교통 인프라 개선 호재가 있습니다.

단점

1. 현재 임차인이 거주 중이므로 실거주 목적이라면 명도 절차가 필요합니다.

2. 다산신도시 내 다양한 신축 아파트 공급으로 가격 경쟁이 있을 수 있습니다.

3. 수도권 외곽에 위치해 서울 접근성이 다소 떨어집니다.

수익성 분석

이 물건을 최저가인 5억 5,370만원에 낙찰받을 경우, 현재 시세(8억 2천만원)와 비교하여 약 2억 6천만원의 시세차익을 기대할 수 있습니다. 전세 가격이 4억 7,500만원~5억 5,000만원 수준이므로, 약 85%의 높은 전세가율로 안정적인 임대 운용이 가능합니다.

월세 전환 시 4억 5천만원 전세 + 월세 50만원 정도로 운용할 경우, 연 600만원의 임대수익이 발생하여 투자금액 대비 연 수익률 약 5%를 기대할 수 있습니다.

최종평가 및 추천

투자자 및 실수요자별 적합도 평가

입찰 전략

이 물건의 경우 최저입찰가 5억 5,370만원에서 시작하지만, 시세와의 격차가 크고 신축 아파트의 인기를 고려할 때 경쟁이 예상됩니다. 안정적인 낙찰을 위해서는 6억 5천만원~7억원 사이의 입찰가를 제시하는 것이 적절할 것으로 판단됩니다.

입찰 전에는 반드시 현장 방문을 통해 단지와 주변 환경을 직접 확인하고, 임차인 상황과 관리비 체납 여부 등을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 경매는 전문적인 지식이 필요한 분야이므로, 가능하다면 전문가의 조언을 구하는 것이 안전합니다.

맺음말

다산신안인스빌퍼스트포레 33평형 아파트는 2020년 신축된 깔끔한 상태의 대단지 아파트로, 시세 대비 상당한 할인율로 나온 매력적인 경매 물건입니다. 실거주와 투자 모두에 적합한 이 매물은 특히 교육환경을 중시하는 3~4인 가족에게 좋은 선택이 될 것입니다.

최저입찰가 5억 5,370만원은 실거래가 대비 67.5% 수준으로, 성공적인 낙찰 시 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다. 다만 경매는 항상 권리관계 확인과 정확한 시장분석이 중요하므로, 입찰 전 철저한 준비가 필요합니다.

모두의경매는 앞으로도 가치 있는 경매 물건을 지속적으로 소개해 드리겠습니다. 경매 참여에 관한 질문이나 상담이 필요하시면 언제든지 문의해 주시기 바랍니다. 감사합니다.