한강 조망이 매력적인 다산펜테리움리버테라스2 33평형 - 시세보다 2억 저렴한 투자 기회

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 '다산금강펜테리움리버테라스2' 33평형 아파트 경매 물건을 소개해드립니다. 감정가 8억3천만원에서 1회 유찰된 후 현재 5억8천만원으로 진행되는 이 매물은 준신축 아파트의 희소가치와 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있어 주목할 가치가 있습니다.

다산한강초교 인접, 프리미엄 단지의 남서향 6층 보유 기회

경매 핵심 정보

이번에 소개해드릴 물건은 의정부지방법원 남양주지원에서 진행되는 임의경매 물건입니다. 현재 1회 유찰 후 2회차 경매가 진행 중인 상태로, 감정가의 70% 수준에서 입찰이 가능한 상황입니다.

물건의 기본 현황

이 아파트는 2019년 6월에 사용 승인된 다산펜테리움리버테라스2 단지 내 위치하고 있습니다. 남서향으로 배치되어 일조량이 풍부하며, 33평형(전용 25.7평)의 4방 구조로 가족 주거에 적합합니다.

금강주택이 지은 고품격 설계와 커뮤니티 시설이 풍부한 주거환경

단지 및 내부 특성

다산펜테리움리버테라스2 단지는 금강주택이 시공한 총 15개동 1,304세대의 대규모 단지입니다. 세대당 1.2대의 주차공간을 확보한 넓은 지하주차장과 다양한 커뮤니티 시설을 갖추고 있어 입주민의 편의성이 뛰어납니다.

특히 이 아파트는 5베이 구조로 설계되었고, 안방 전면에 '룸테라스'를 배치하여 공간 활용도를 높인 점이 특징입니다. 법적 기준보다 3배 넓은 조경 면적과 에버랜드 조경팀이 참여한 단지 설계가 주거 품질을 높여줍니다.

본 매물이 위치한 7505동은 총 30층 규모의 건물로, 603호는 6층에 위치해 있습니다. 현관에서 들어서면 넓은 거실과 주방, 4개의 방과 2개의 욕실이 있으며, 드레스룸과 베란다 등 활용도 높은 공간 구성을 갖추고 있습니다.

우수한 교육 및 생활 환경

이 아파트의 가장 큰 장점 중 하나는 다산한강초등학교가 단지 내에 위치하고 있어 도보 1분 거리라는 점입니다. 또한 다산한강중학교도 도보 4분 거리에 있어 자녀들의 안전한 통학이 가능합니다.

단지 주변으로는 왕숙천과 황금산 둘레길이 있어 자연 친화적인 생활을 누릴 수 있으며, 한강과도 인접해 있어 일부 세대에서는 한강 조망이 가능합니다. 인근에 근린공원과 수변공원이 잘 조성되어 있어 여가 생활을 즐기기에도 좋은 환경입니다.

서울 강남까지 20분대, 다산신도시의 핵심 입지

우수한 교통 및 접근성

다산펜테리움리버테라스2는 강변북로와 서울외곽순환도로에 인접해 있어 서울 잠실까지 약 20분 내로 도달할 수 있는 뛰어난 접근성을 자랑합니다. 경의중앙선 도농역이 차량으로 10분 거리에 위치하고 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

또한 주변에 남양주체육문화센터, 다산정약용도서관, 남양주시청, 남부경찰서 등 주요 공공시설이 위치해 있어 생활의 편리함을 더합니다. 단지 맞은편에는 11자 상업시설이 있어 각종 학원, 음식점, 카페 등 편의시설 이용도 용이합니다.

유사 매물보다 2억원 이상 저렴한 경매가로 높은 시세차익 기대

시세 및 추정 가치 분석

현재 다산금강펜테리움리버테라스2의 33평형 최근 실거래 사례를 보면, 2025년 4월에 7층이 8억5,700만원에 거래된 기록이 있습니다. 전세시세는 5억~5.5억원, 일반매매시세는 8.3억~8.7억원 선에서 형성되어 있습니다.

본 경매물건의 최저입찰가는 5억8,100만원으로 실거래 및 일반매매시세와 비교했을 때 약 2억원 이상의 시세차이를 보이고 있어, 낙찰 시 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

선순위 채권과 점유 상태 확인으로 명확한 권리관계 파악 필수

등기부 현황 및 권리분석

본 물건은 한화생명보험의 근저당 채권액 5억3천만원에 대한 임의경매와 코스모캐피탈의 가압류 채권액 5억6천만원에 대한 강제경매가 병합된 중복경매 사건입니다. 총 채권액은 약 13억원 내외로 파악됩니다.

현재 채무자가 점유 사용 중인 것으로 예상되며, 임차권리신고는 없는 상태입니다. 다만 입찰 전 정확한 점유관계와 권리관계를 반드시 확인해야 합니다.

유의사항 및 참고사항

이 물건은 2025년 5월 8일(목) 오전 10시 30분에 의정부지방법원 남양주지원에서 경매가 진행될 예정입니다. 입찰 시에는 입찰보증금 58,100,000원과 신분증, 도장을 준비해야 합니다.

낙찰 후에는 KB부동산 시세 기준으로 60~70% 수준의 잔금대출이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만 개인 신용도에 따라 대출 가능 금액에 차이가 있을 수 있어 사전에 금융기관과 상담이 필요합니다.

실거주와 투자 모두 매력적인 경매 물건

장단점 분석

수익성 분석

이 물건은 현재 5억8,100만원의 최저입찰가로, 전세가 5억~5.5억 수준임을 고려하면 전세 수익률이 약 8.6~9.5%로 예상됩니다. 또한 매수 후 일반 매매 시 약 2억원 이상의 시세차익을 기대할 수 있어 투자 가치가 높은 물건입니다.

투자 안정성 높고 실거주 만족도 뛰어난 다산 신도시의 프리미엄 아파트

항목별 평가

추천 대상

이 물건은 다음과 같은 분들에게 특히 추천드립니다:

1. 초등학생 자녀를 둔 가족: 다산한강초등학교가 단지 내에 위치하여 안전한 통학 환경을 제공합니다.

2. 서울 출퇴근자: 강변북로와 외곽순환도로 인접으로 서울 접근성이 뛰어납니다.

3. 투자자: 시세 대비 낮은 경매가로 시세차익을 노릴 수 있으며, 전세가율이 높아 임대 수익성도 좋습니다.

4. 쾌적한 주거환경을 원하는 실수요자: 한강과 왕숙천이 인접한 자연 친화적 환경과 단지 내 풍부한 커뮤니티 시설을 원하는 분들에게 적합합니다.

입찰 전략

이 물건의 시세와 투자 가치를 고려할 때, 6.5억~7억원 사이에서 입찰하는 것이 적절할 것으로 판단됩니다. 이는 시세보다는 여전히 1억원 이상 저렴한 수준이면서도, 경쟁 입찰자보다 우위를 점할 수 있는 금액입니다.

입찰 전에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 확인하고, 정확한 권리분석을 받아보시길 권장합니다. 또한 낙찰 후 대출 계획과 명도 절차에 대해서도 미리 준비하는 것이 중요합니다.

준신축 아파트의 가치와 시세차익을 동시에 누리는 기회

다산펜테리움리버테라스2 33평형 아파트는 현재 시세보다 약 2억원 이상 저렴한 가격으로 입찰에 참여할 수 있는 매력적인 경매 물건입니다. 2019년에 준공된 준신축 아파트라는 점, 다산한강초등학교가 단지 내에 위치한 점, 그리고 한강과 왕숙천이 인접한 쾌적한 주거환경은 이 물건의 가치를 더욱 높여줍니다.

투자 관점에서도 전세가율이 85% 이상으로 높아 임대 수익성이 우수하며, 향후 다산신도시 발전에 따른 가치 상승 잠재력도 갖추고 있습니다.

다만 경매 특성상 정확한 권리관계와 점유상태 확인이 필수적이므로, 입찰 전 전문가의 상담을 받아보시길 권장드립니다. 2025년 5월 8일 입찰일까지는 충분한 시간이 있으니, 심도 있는 검토와 준비를 통해 좋은 결과 얻으시길 바랍니다.