남산 조망의 프리미엄 숲세권 - 강서구 등촌아이파크 61평 특별 매물

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 강서구에 위치한 등촌아이파크 아파트 경매 물건을 소개해드리려고 합니다. 대단지의 안정성과 봉제산 숲세권의 쾌적함을 모두 갖춘 이 매물은 현재 1회 유찰된 상태로 시세 대비 상당히 저렴한 가격에 도전해볼 수 있는 좋은 기회입니다.

경매 기본 정보 - 2차 경매로 더 저렴해진 입찰 기회

이 물건은 현재 2차 매각으로 진행 중이며, 감정가 대비 80%인 10억 3,760만원부터 입찰에 참여하실 수 있습니다. 최근 시세와 비교했을 때 약 3억 원 가량 저렴한 가격이라 투자 가치가 높은 물건입니다.

봉제산 숲세권의 대단지 프리미엄 - 등촌아이파크 단지 분석

쾌적한 자연환경과 편리한 주거시설의 조화

등촌아이파크는 2004년 1월 현대산업개발이 시공한 대단지 아파트로, 총 29개 동 1,653세대로 구성된 강서구의 랜드마크 아파트 단지입니다. 단지 전체가 봉제산을 끼고 있어 '숲세권'이라는 특별한 가치를 지니고 있습니다. 산책로가 잘 조성되어 있어 일상에서 쉽게 자연을 즐길 수 있는 환경입니다.

전체 세대수 1,653세대의 대단지로 세대당 주차대수가 1.63대(총 2,697대)로 주차 여건이 양호하며, 단지 내 관리가 잘 되어 있어 쾌적한 주거환경을 자랑합니다. 용적률 268%, 건폐율 18%로 여유로운 단지 설계가 특징입니다.

대형 평형 희소성의 프리미엄 가치

이번 경매 대상 물건은 116동 1층 102호로, 전용면적 165.83㎡(50.16평), 분양면적 61평형의 대형 평형입니다. 단지 내에서도 이렇게 큰 평형은 매물 자체가 많지 않아 희소성이 높습니다. 방 4개, 화장실 3개 구조로 대가족이나 재택근무 공간이 필요한 가구에게 적합한 구조입니다.

1층 세대이지만 전면에 녹지가 있어 개방감이 좋고, 테라스 활용 가능성이 있습니다. 저층의 장점인 빠른 수평 이동과 단지 접근성이 뛰어나며, 엘리베이터 대기 시간 없이 편리하게 이용할 수 있습니다.

강서구 최고 입지의 등촌아이파크 - 교통과 생활 인프라 분석

9호선 급행역세권의 탁월한 교통 여건

등촌아이파크는 지하철 9호선 등촌역에서 도보 13분 거리에 위치하고 있습니다. 특히 9호선은 급행 열차가 운행되어 강남과 여의도 접근성이 매우 우수합니다. 공항대로와 올림픽대로 진출입이 수월하며, 가양·염창 방면 버스노선도 다양해 출퇴근이 편리합니다.

마곡지구까지는 직선거리 약 3.5km로 차량 이동 시 8~12분, 출퇴근 시간대에는 20~25분 내외로 도달 가능해 직주근접성이 뛰어납니다. 여의도와 강남권 업무지구로의 접근성이 좋아 도심 출퇴근자에게 특히 매력적인 입지입니다.

초품아(초등학교를 품은 아파트)로서의 교육 프리미엄

등촌아이파크는 단지 내에 서울등마초등학교가 있는 '초품아' 아파트로, 학령기 자녀를 둔 가정에게 큰 장점입니다. 백석중학교, 영일고등학교, 강서고등학교, 대일고등학교 등 우수한 학군이 형성되어 있어 교육환경이 탁월합니다.

또한 목동 학원가와의 접근성도 좋아 사교육 환경도 우수한 편입니다. 단지 내에는 국공립어린이집도 있어 영유아 자녀를 둔 가정에게도 편리한 환경을 제공합니다.

현실적인 시세 분석 - 3억 이상 저렴한 입찰 기회

최근 실거래가와 비교한 가격 경쟁력

최근 동일 단지 내 실거래가는 13억 3천만원(20층)과 13억 8천만원(7층)으로, 현재 최저 매각가격인 10억 3,760만원과 비교하면 약 3억 원 이상의 가격 차이가 있습니다. 현재 매물 호가는 14억~16억 5천만원 선으로 형성되어 있어, 낙찰 시 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

투자 수익성 분석

이 물건의 전세 호가는 8억 8,000만원~8억 9,000만원 선으로, 전세가율이 약 65% 수준입니다. 최저매각가격 기준으로 계산하면 전세가율이 85%까지 올라갈 수 있어 레버리지 효과가 큰 투자가 가능합니다. 월세 전환 시에도 월 200만원 이상의 임대수익을 기대할 수 있어 수익형 부동산으로서의 가치도 충분합니다.

또한 현재 강서구는 규제지역으로 지정되어 일반 매매 시장에는 토지거래허가제, 2년 실거주 의무, 자금출처조사 등 다양한 제약이 있지만,경매 낙찰은 토지거래허가 대상이 아니고 실거주 의무도 없어투자 목적으로도 활용이 가능한 점이 큰 장점입니다.

안전한 권리 구조 - 깔끔한 소유권 이전을 위한 분석

말소되는 모든 권리와 임대차 현황

이 경매 물건의 말소기준권리는 2014년 5월 20일 설정된 금융기관 근저당권으로, 이후 설정된 모든 권리는 경매로 소멸됩니다. 현재 법원 문건상 신고된 임대차 내역은 보증금 500만원이 있으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다.

입찰 시 특별히 확인해야 할 사항

현재 점유 상태는 소유자 세대 점유로 확인되고 있으므로, 낙찰 후 명도 절차가 필요합니다. 명도 비용은 점유 형태에 따라 달라질 수 있으며, 강제집행 시 추가 비용이 발생할 수 있으니 사전에 충분히 계산해두시는 것이 좋습니다.

낙찰 전 실제 점유 내역과 미납 관리비 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 현재 법원 문건상으로는 2025년 10월 13일 기준 미납 관리비가 없는 것으로 확인되지만, 입찰 전에 반드시 최신 정보를 확인하시기 바랍니다.

마곡지구와 봉제산의 더블 프리미엄 - 투자 가치 분석

장점과 단점의 종합적 평가

장점:

1.봉제산 숲세권:단지가 봉제산을 끼고 있어 공기가 좋고 산책로 이용이 편리해 쾌적한 주거환경을 제공합니다.

2.9호선 급행역세권:등촌역 도보 이용 가능하며, 강남과 여의도 등 주요 업무지구 접근성이 우수합니다.

3.초품아 대단지:1,653세대 대규모 단지로 등마초등학교를 품고 있어 교육환경이 탁월합니다.

4.학군 양호:영일고, 대일고 등 주변 학군이 우수하며 목동 학원가와도 가까워 교육 여건이 좋습니다.

5.개방감 좋은 구조:동 간 거리가 넓고 일부 평형은 3면 조망이라 개방감이 뛰어납니다.

단점:

1.1층 세대의 한계:조망권과 일조량이 상층부에 비해 제한적일 수 있습니다.

2.상업 시설 부족:단지 주변에 대형 마트 등 상업시설이 다소 부족하여 차량 이동이 필요합니다.

3.건축 연식:2004년 입주 건물로 22년이 경과하여 일부 시설 노후화가 있을 수 있습니다.

투자 수익성과 미래 가치 전망

이 물건은 다음과 같은 이유로 투자 가치가 높다고 판단됩니다:

1.교통 프리미엄:9호선 급행 등촌역 인근으로 강남 접근성이 뛰어나 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2.마곡지구 개발 수혜:인근 마곡지구의 꾸준한 발전과 대규모 일자리 창출로 간접적인 수혜를 받을 수 있습니다.

3.가양동 구 CJ 부지 개발:인근 복합 상업 시설 개발이 완료되면 상권과 생활 인프라가 크게 개선될 것으로 예상됩니다.

4.규제지역의 경매 메리트:일반 매매 시장의 규제를 피해 투자할 수 있는 좋은 기회입니다.

5.희소성 있는 대형 평형:61평형 대형 평수는 공급이 제한적이어서 희소가치가 있습니다.

종합 평가와 투자자 맞춤 추천

항목별 투자 가치 평가

이런 분들께 추천합니다

1. 다자녀 가정 또는 3세대 가족- 4개의 방과 3개의 화장실을 갖춘 61평형 넓은 평수로 큰 가족이 함께 생활하기에 적합합니다.

2. 재택근무가 필요한 전문직- 넓은 공간을 활용해 홈오피스를 별도로 마련할 수 있어 업무와 주거 공간의 분리가 가능합니다.

3. 마곡/여의도/강남 출퇴근자- 9호선 급행을 이용한 빠른 출퇴근이 가능해 직주근접성을 중시하는 분들께 적합합니다.

4. 학령기 자녀를 둔 가정- 초품아 아파트로 초등학교가 가깝고 주변 학군이 우수해 교육 환경을 중시하는 가정에게 추천합니다.

5. 자금 여유가 있는 투자자- 시세 대비 저렴한 가격에 매입 후 전세나 월세로 운용하여 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

낙찰 전략 및 예상 입찰가

이 물건의 예상 낙찰가는 시세와 경쟁 상황을 고려했을 때, 감정가의 85~90% 수준인 11억~11억 7천만원 사이가 될 것으로 예상됩니다. 낙찰 시 인근 시세(13억 3천만원~13억 8천만원)보다 1억 5천만원~2억 8천만원 저렴하게 매입할 수 있는 기회입니다.

다만, 이 물건은 강서구 내에서도 입지가 좋은 봉제산 숲세권 단지이고, 초품아 프리미엄이 있어 경쟁이 치열할 수 있습니다. 따라서 최저가 대비 10~15% 정도 높게 입찰하는 전략을 추천드립니다. 구체적으로는 11억 5천만원~12억원 선에서 입찰하시면 낙찰 확률을 높일 수 있을 것입니다.

마치며 - 봉제산 숲세권과 초품아의 가치를 품은 투자 기회

이번에 소개해드린 강서구 등촌아이파크 경매 물건은 봉제산 숲세권과 초품아라는 두 가지 핵심 프리미엄을 모두 갖춘 매력적인 물건입니다. 시세보다 약 25% 저렴한 가격에 도전할 수 있는 좋은 기회이며, 특히 규제지역 지정으로 일반 매매가 제한되는 상황에서 경매를 통한 매입은 실거주 의무와 토지거래허가 등의 규제를 피할 수 있는 장점이 있습니다.

실거주자에게는 쾌적한 주거환경과 우수한 학군, 편리한 교통 여건을 제공하고, 투자자에게는 시세 차익과 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 균형 잡힌 물건입니다. 61평형이라는 넓은 평수는 요즘 트렌드인 홈오피스나 홈스쿨링에도 적합해 활용도가 높습니다.

경매는 항상 철저한 사전 조사와 준비가 필요합니다. 입찰 전 반드시 현장 방문과 정확한 권리분석을 통해 예상치 못한 위험 요소가 없는지 확인하시기 바랍니다. 등촌아이파크의 가치를 알아보는 안목 있는 분들께 좋은 기회가 되길 바랍니다.

모두의경매에서는 이런 좋은 물건을 계속해서 소개해드릴 예정이니 많은 관심 부탁드립니다. 감사합니다.