대전 유성구 최고급 주거지 스마트시티 - 43평형 명품아파트의 놓칠 수 없는 투자 기회

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 대전광역시 유성구 도룡동에 위치한 고급 주상복합 아파트인 '스마트시티' 경매 물건을 소개해드립니다. 엑스포 과학공원과 신세계백화점 인근에 자리한 이 물건은 1회 유찰 후 70%의 가격으로 재매각되는 좋은 기회를 제공하고 있습니다.

대전의 명품 주거단지, 스마트시티 502동 16층 43평형 특별 매물

경매 개요

이 물건은 대전지방법원 경매4계에서 진행하는 임의경매 사건으로, 1회 유찰 이후 감정가의 70%인 11억 9,700만원에 매각이 시작됩니다. 입찰일은 2025년 7월 10일로 예정되어 있으며, 입찰보증금은 1억 1,970만원입니다.

물건 기본 정보

이 아파트는 2008년 12월 준공된 대우건설의 고급 주상복합 아파트로, 전용면적 101.98㎡(30.85평), 공급면적 145.32㎡(43.95평)의 쾌적한 공간을 자랑합니다. 3개동 351세대의 중소규모 단지로 39층 건물 중 16층에 위치해 전망이 뛰어납니다.

엑스포 과학공원과 신세계백화점이 인접한 최고의 입지 조건

주변 환경 및 특징

이 아파트는 대덕초등학교 도룡분교 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변에는 엑스포 과학공원, 신세계백화점, 대전MBC, KBS, TJB방송국 등 대전의 랜드마크들이 자리하고 있습니다. 대전의 주요 상업, 문화, 교육 시설들이 밀집한 프리미엄 입지로, 도시 생활의 편리함을 모두 누릴 수 있습니다.

단지 주위로 대로와 중로가 접해 있어 교통 접근성이 좋고, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다. 자가용 이동 시에도 주요 도로로의 접근성이 뛰어나 대전 시내 어디든 쉽게 이동할 수 있습니다.

단지 및 주택 내부 특성

스마트시티는 총 3개동 351세대 규모의 중소형 단지로, 세대당 2.5대의 넉넉한 주차 공간(총 879대)을 제공합니다. 단지 내에는 다양한 커뮤니티 시설이 갖춰져 있어 입주민들의 여가 생활을 지원합니다.

이 아파트는 철근콘크리트 구조에 외벽은 몰탈위 페인트와 석재 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감으로 고급스러운 분위기를 조성합니다. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 현대적인 설비들이 완비되어 있습니다.

마켓 대비 5억원 저렴한 가격의 놓치기 아쉬운 투자 기회

실거래 및 시세 정보

네이버부동산 시장에 형성된 이 아파트 동일 면적대(101.98㎡) 매물 호가는 최저 16억원에서 최고 17억 5천만원까지 형성되어 있습니다. 실제 거래된 최고가는 15억 8천만원이며, 전세 최고가는 10억원을 기록했습니다.

이번 경매 물건은 1회 유찰 후 최저매각가격 11억 9,700만원으로 매물 호가 대비 약 4억~5억 5천만원 정도 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있는 기회입니다. 최근 대전 유성구 아파트 경매의 낙찰가율이 73~78% 수준임을 고려할 때, 이 물건 역시 감정가 대비 75~80% 선에서 낙찰될 가능성이 높습니다.

채무자 소유자 직접 점유 중인 깨끗한 권리관계

등기부현황

이 아파트는 2009년 2월 26일 매매로 인한 소유권이전등기를 경료하였으며, 현재 2명이 공동명의로 소유하고 있습니다. 말소기준등기권리자는 엠씨아이대부(주)[확정채권양도전: 대전동부새마을금고]로, 채권최고액 금11억 4천만원의 근저당권이 설정되어 있습니다.

등기부상 총 채권액은 약 26억 1천만원으로 기록되어 있으나, 경매 낙찰 이후에는 모든 권리가 말소되므로 매수인은 인수할 권리 없이 깨끗한 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

임차인 현황

법원 자료상 조사된 임차 내역은 없으며, 현장 조사 결과 채무자 겸 소유자가 직접 점유하고 있는 것으로 확인되었습니다. 이는 낙찰 후 명도(인도) 절차가 상대적으로 수월할 수 있음을 의미합니다.

입찰 시 유의사항

관리비 체납 내역은 2025년 6월 4일 조사 기준 없는 것으로 확인되었습니다. 그러나 입찰 전에 최신 관리비 체납 내역을 다시 한번 확인하는 것이 중요합니다. 미납 관리비의 경우 사용자 부담이 원칙이지만, 공용부분 관리비는 대법원 판례(2001다8677 전원합의체)에 따라 매수인에게 승계될 수 있습니다.

또한, 현장 답사를 통해 물건의 실제 상태를 확인하고, 인근 부동산 중개업소를 통해 시세를 재확인하는 것이 좋습니다. 경매는 현상 그대로의 상태로 매각되므로, 물건의 하자나 수리 필요성을 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

투자와 실거주 모두에 높은 가치를 지닌 프리미엄 물건

투자 장단점 분석

장점:

• 대전 유성구 도룡동의 최고급 주상복합 아파트로 입지 프리미엄 보유
• 엑스포 과학공원, 신세계백화점 등 주요 시설 인접
• 시세 대비 약 4억~5억 5천만원 저렴한 가격에 매입 가능
• 깨끗한 권리관계로 인수할 권리 없음
• 소유자 직접 점유로 임차인 문제 없음
• 높은 전세가(10억원)로 임대수익률 확보 가능

단점:

• 준공 후 16년 이상 경과하여 일부 시설 노후화 가능성
• 대형 평수로 초기 투자금액이 상대적으로 높음
• 최근 금리 상승으로 인한 대출 부담 증가 가능성
• 주상복합 특성상 일반 아파트보다 관리비가 높을 수 있음

투자 수익성 분석

이 물건을 예상 낙찰가 13억원에 매입하고 전세 9억원을 놓을 경우(최근 전세 시세 10억원보다 보수적으로 계산), 다음과 같은 투자 수익 구조를 기대할 수 있습니다:

실거주 8점, 투자 7.5점 - 대전 유성구 최고의 입지를 누릴 수 있는 기회

항목별 평가

추천 대상

1. 넓은 공간이 필요한 3~4인 가구:43평형의 넓은 공간은 자녀가 있는 가족이 생활하기에 충분한 공간을 제공합니다.

2. 프리미엄 생활을 추구하는 실거주자:엑스포 과학공원, 신세계백화점 등이 인접한 편리한 생활 환경을 원하는 분들에게 적합합니다.

3. 안정적인 임대수익을 원하는 투자자:높은 전세가와 안정적인 임대수요로 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

4. 가치 상승을 노리는 중장기 투자자:우수한 입지와 프리미엄 특성으로 향후 가치 상승 가능성이 높습니다.

입찰 전략

이 물건은 현재 최저매각가격 11억 9,700만원에 매각이 시작되지만, 실제 낙찰가는 감정가 기준 75~80% 수준인 12억 8,000만원~13억 7,000만원 사이가 될 가능성이 높습니다. 따라서 다음과 같은 입찰 전략을 추천합니다:

1. 적극적 전략 (경쟁이 적을 것으로 예상될 경우):최저매각가격의 5~8% 추가 금액인 12억 5,000만원~13억원 수준에서 입찰하는 것이 유리할 수 있습니다.

2. 보수적 전략 (경쟁이 예상될 경우):감정가의 80~82% 수준인 13억 7,000만원~14억원 범위에서 입찰하면 낙찰 가능성을 높일 수 있습니다.

3. 입찰 전 준비사항:

• 입찰일(2025년 7월 10일) 전에 현장 답사 최소 2회 이상 진행
• 관리비 체납 여부 및 최신 현황 재확인
• 주변 시세 동향 및 최근 실거래가 재확인
• 입찰보증금(1억 1,970만원) 및 잔금 조달 계획 수립

맺음말

대전 유성구 도룡동 스마트시티 아파트는 대전의 핵심 상권과 문화시설이 인접한 최고의 입지에 위치하고 있어 실거주와 투자 모두에 높은 가치를 지닌 물건입니다. 1회 유찰 후 감정가의 70%인 11억 9,700만원에 재매각되는 이번 기회는 시세 대비 약 4억~5억 5천만원 정도 저렴한 가격에 프리미엄 아파트를 매입할 수 있는 좋은 기회입니다.

특히 깨끗한 권리관계와 소유자 직접 점유 상태, 관리비 체납이 없다는 점은 경매 물건으로서의 안정성을 더해줍니다. 43평형의 넉넉한 공간과 16층이라는 좋은 층수, 그리고 최고급 커뮤니티 시설까지 갖춰진 이 아파트는 대전에서 품격 있는 주거 생활을 원하는 분들에게 매우 적합합니다.

경매는 항상 철저한 사전 조사와 준비가 필요합니다. 입찰 전 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최신 관리비 체납 현황 및 권리관계를 재검토하는 과정이 필수적입니다. 아울러 자금 계획을 확실히 수립하여 낙찰 후 잔금 납부에 차질이 없도록 준비해야 합니다.

이번 스마트시티 아파트 경매는 대전의 중심에서 프리미엄 라이프스타일을 저렴한 가격에 시작할 수 있는 좋은 기회입니다. 신중한 검토와 전략적인 입찰로 성공적인 경매 참여가 되시길 바랍니다.