인기 자이아파트! 용인 수지구 동천역세권 '동천센트럴자이' 40평형 경매 특별 분석

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 접근성이 뛰어난 경기도 용인시 수지구에 위치한 프리미엄 자이아파트 경매를 소개해드립니다. 신분당선 역세권에 위치한 준신축 대단지 아파트로, 실거주와 투자 모두에 적합한 특별한 기회입니다.

준신축 프리미엄! 동천센트럴자이 40평형 8억대 경매 특선 매물

2019년 입주 자이브랜드 아파트, 감정가 12.8억의 70% 가격

이번에 소개해 드릴 경매 물건은 경기도 용인시 수지구 동천동 164-4 동천센트럴자이 206동 11층에 위치한 40평형 아파트입니다. 사건번호는2024타경95433로, 수원지방법원에서 진행되는 경매 건입니다.

이 물건은 1회 유찰 상태로, 감정가 12억 8천만원의 70% 수준인 8억 9,600만원부터 입찰 가능합니다. 현재 시세(13억 4천만원~14억 5천만원)와 비교하면 최대 5억 5천만원까지 시세차익을 기대할 수 있는 좋은 기회입니다.

판교·분당 생활권을 누리는 신분당선 역세권 동천센트럴자이

신분당선 동천역 도보권, 강남·판교 접근성 우수한 입지

동천센트럴자이는 2019년 5월 GS건설에서 시공한 총 1,057세대 규모의 대단지 아파트입니다. 최고 36층, 총 8개 동으로 구성된 이 단지는 주차대수 1,383대(세대당 1.3대 이상)가 확보되어 있고, 열병합 지역난방 방식으로 에너지 효율이 높습니다.

위치적으로는신분당선 동천역에서 도보 약 13분 거리에 있어 강남과 판교로의 접근성이 매우 뛰어납니다. 또한 광역버스 노선이 다양해 강남, 판교, 분당으로의 통근이 편리하고, 자가용 이용 시에는 분당·수지IC와 인접해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

초품아 입지와 우수한 생활 인프라의 보유

교육 환경은 단지 인근에 동천초등학교가 위치해 있어 도보 통학이 가능한 '초품아' 입지를 자랑합니다. 인근에 중학교 및 학원가가 형성되어 있고, 보육시설과 공원이 인접해 가족 단위 실수요층에게 높은 선호도를 보입니다.

생활 인프라 측면에서는 이마트 트레이더스, 죽전 로드몰, 수지구청 상권이 10분 내외 거리에 있어 생활 편의성이 탁월합니다. 대규모 신축 단지들이 밀집한 지역으로 생활 수준이 균질하고 주거 안정성이 높은 것도 큰 장점입니다.

남동향 배치의 실용적인 40평형 구조, 11층 채광 우수

방 4개·욕실 2개 구조, 가족 실거주에 최적화된 설계

이번 경매 물건은 206동 11층에 위치한 전용 104.49㎡(31.61평), 공급면적 134.88㎡ 규모의 40평형 세대입니다. 남동향 중심 배치로 채광이 우수하며, 실내는 방 4개, 욕실 2개의 계단식 구조로 설계되어 있습니다.

내부 구조는 방 3개, 알파룸, 드레스룸, 욕실 2개, 주방 및 거실로 구성되어 있어 중대형 가족 구성에 최적화된 공간 활용이 가능합니다. 11층에 위치해 있어 조망과 통풍이 우수하며, 단지 내 전망도 훌륭합니다.

시세보다 4억~5억 저렴한 경매가, 8억대에 만나는 프리미엄 자이

동일 평형 실거래가 13억대, 40% 가까이 저렴한 투자 기회

2025년 10월 기준 동일 평형의 최근 실거래가는 27층 13.1억원, 8층 13.8억원으로 형성되어 있습니다. KB부동산 시세는 12.5억~13.7억원, 네이버부동산 매도호가는 13.4억~14.5억원 수준입니다.

최저입찰가 8억 9,600만원은 시세 대비 33~38% 할인된 가격으로, 실제 낙찰가를 감정가의 80~85% 수준인 10억~11억원으로 예상해도 여전히 2억~4억원의 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

권리분석 - 임차인 점유 상태 및 보증금 확인 필요

말소기준권리와 대항력 있는 임차인 정보

이 경매건의 말소기준등기는 2022년 5월 27일 설정된 비엔케이캐피탈의 4.08억원 근저당권입니다. 현재 임차인이 점유 중인 상태로, 임차인은 경매신청 채권자로 확인됩니다.

임차인의 전입일은 2022년 4월 7일로 대항력이 있으며, 보증금은 8.5억원으로 파악됩니다. 법원 조사 결과 2025년 10월 13일 기준 관리비 미납금은 없는 것으로 확인되었습니다.

임대차 관련 유의사항 및 명도 전략

현재 임차인이 경매신청 채권자인 상황으로, 낙찰 후 배당금으로 임차보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 임차인의 정확한 권리관계와 보증금 배당 예상 금액을 철저히 확인해야 합니다.

명도와 관련해서는 임차인이 경매신청 채권자이므로, 낙찰 후 협의를 통한 원만한 퇴거 가능성이 있습니다. 하지만 만일의 경우를 대비해 법적 명도 절차에 대한 이해와 준비가 필요합니다. 일반적으로 잔금납부 후 2.5개월 내외에 명도가 이루어질 것으로 예상됩니다.

투기과열지구 내 경매로 취득 시 혜택과 투자 가치

자금조달계획서 제출 의무 면제, 실거주 의무 없는 특별 기회

이 물건은 투기과열지구이자 조정대상지역으로 지정된 곳에 위치해 있습니다. 일반 매매의 경우 자금조달계획서 제출 의무가 있지만,경매 취득은 거래신고 대상이 아니므로 해당 의무가 면제됩니다.

또한 실거주 의무도 부과되지 않아 낙찰자는 임대나 재매도 전략을 자유롭게 선택할 수 있는 장점이 있습니다. 이는 투기과열지구 내에서 부동산을 취득할 때 경매가 가지는 독특한 이점입니다.

취득세 및 관련 비용 분석

가정 낙찰가 8억 9,600만원 기준, 취득세는 6억 이하 구간 600만원(1%), 6억 초과~8.96억 구간 592만원(2%)을 합산한 1,192만원에 지방교육세 119만원, 농특세 238만원을 포함하여 총 1,550만원 수준으로 예상됩니다.

추가로 낙찰 후 잔금납부 시 경매대행 수수료, 취득세, 등기비용 등이 발생하며, 이는 약 낙찰가의 2~3% 수준으로 준비하시면 됩니다.

실거주 8점, 투자 7점 - 준신축 브랜드 아파트의 투자 가치

장단점 분석 - 핵심 입지와 브랜드 가치의 시너지

장점:

1. 2019년 입주한 준신축 아파트로 건물 상태 우수

2. 신분당선 동천역 도보권으로 서울 접근성 탁월

3. 자이 브랜드의 프리미엄과 높은 건물 퀄리티

4. 초등학교가 인접한 우수한 교육환경

5. 시세보다 최대 5억원 가량 저렴한 가격

단점:

1. 임차인 점유 상태로 명도 절차 필요

2. 대지권이 미등기 상태 (감정가에 포함)

3. 보증금 8.5억원의 처리 과정 확인 필요

4. 경쟁 입찰 시 예상보다 높은 낙찰가 가능성

수익성 분석 - 시세차익과 임대수익 모두 기대 가능

이 물건은 시세차익 관점과 임대수익 관점 모두에서 높은 잠재력을 가지고 있습니다. 낙찰가를 10억원으로 가정할 경우, 현재 시세(13.5억원 평균) 대비 약 3.5억원의 시세차익을 기대할 수 있습니다.

임대수익 관점에서는 전세가 7.5억~8.3억원 수준으로, 전세가율이 60% 이상으로 안정적입니다. 월세 전환 시 월 150만원~200만원의 임대수익을 기대할 수 있어 투자 수익률도 양호합니다.

최종 평가 - 실거주와 투자 모두 매력적인 준신축 프리미엄 아파트

항목별 평가

추천 대상

1. 실거주 목적 수요자- 중대형 평수가 필요한 다자녀 가정이나 3세대 가족에게 적합합니다. 특히 신분당선을 통해 서울 출퇴근이 필요한 직장인에게 추천합니다.

2. 중장기 투자자- 시세차익을 노리는 투자자에게 적합합니다. 현재 가격과 시세의 격차를 활용하여 3~5년 보유 후 매각 전략이 유효합니다.

3. 임대 수익형 투자자- 추가 자금 투입이 가능한 투자자에게 적합합니다. 낙찰 후 임대를 통해 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

입찰 전략

시세 및 경쟁 상황을 고려할 때, 감정가의 80~85% 수준인 10억 2,400만원~10억 8,800만원 사이에서 낙찰될 가능성이 높습니다. 따라서 입찰가는 이를 감안하여 전략적으로 설정하는 것이 중요합니다.

임차인의 점유 상태와 보증금 문제가 있으므로, 경매 전문가의 상담을 통해 권리관계를 철저히 확인한 후 입찰에 참여하시길 권장합니다. 또한 입찰 전에 현장 방문을 통해 물건 상태와 단지 환경을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

맺음말 - 신중한 검토와 전략적 접근이 필요한 좋은 기회

용인시 수지구 동천동에 위치한 동천센트럴자이 40평형 아파트는 시세보다 현저히 저렴한 가격에 만나볼 수 있는 좋은 기회입니다. 2019년 입주한 준신축 아파트로 자이 브랜드의 프리미엄과 신분당선 역세권의 우수한 입지를 동시에 갖추고 있어 실거주와 투자 모두에 적합합니다.

다만 임차인 점유 상태와 보증금 문제가 있으므로, 입찰 전에 반드시 전문가의 조언을 구하고 권리관계를 철저히 확인하는 것이 중요합니다. 또한 입찰 경쟁이 예상되므로 적절한 입찰가 설정과 전략이 필요합니다.

경매는 철저한 사전 조사와 냉정한 판단이 중요합니다. 충분한 시간을 두고 여러 번 현장을 방문하고 전문가 상담을 받아 신중하게 결정하시기 바랍니다. 좋은 경매 물건을 만나 부동산 자산을 효과적으로 늘리는 기회가 되시길 바랍니다.