수지구 풍덕천동 동문굿모닝힐 38평 - 4.7억에 만나는 실거래가 대비 30% 할인 특급 매물

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 경기도 용인시 수지구 풍덕천동에 위치한 동문굿모닝힐아파트 38평형 경매 물건을 소개해드리려 합니다. 네이버부동산 시세 6.7억~8억 대비 4.7억에 시작하는 이번 물건은 30% 이상의 가격 메리트가 있는 특별한 기회입니다.

신분당선 수지구청역 인근, 남향 배치 동문굿모닝힐 38평 유찰 특가 기회

경매 핵심 정보 - 2회차 유찰로 30% 할인된 4.7억 최저가

이 물건은 현재 1회 유찰 후 2회차 진행 중으로, 감정가 6억 7천만원의 70%인 4억 7천만원부터 입찰이 시작됩니다. 네이버부동산 기준 최근 실거래가와 매물가는 6.7억~8억 선으로 형성되어 있어, 현 최저가 기준 최소 2억 이상의 가격 메리트가 있는 물건입니다.

수지고등학교 인근, 생활 인프라가 완벽한 풍덕천동 최고 입지

교통·교육·생활 편의시설 삼박자를 갖춘 수지 중심 위치

이 아파트는 수지고등학교 남측 인근에 위치해 교육환경이 우수하며, 주변에 아파트단지와 근린생활시설이 다양하게 분포해 있어 생활 편의성이 높습니다. 특히 신분당선 수지구청역과 가까워 서울 접근성도 좋은 편입니다.

주변 환경을 살펴보면 남동측으로 왕복 4차선 포장도로, 남서측 및 북서측으로는 노폭 약 4미터 도로에 각각 접해 있어 차량 이동이 편리합니다. 또한 인근에 버스정류장이 위치해 대중교통 이용도 수월합니다.

1995년 완공된 견고한 단지, 368세대의 중규모 아파트

동문굿모닝힐아파트는 1995년에 완공된 총 5개동 368세대 규모의 아파트 단지로, 최저 18층에서 최고 19층까지 구성되어 있습니다. 본 경매 물건은 105동 14층에 위치하여 조망권이 우수하며, 38평형은 총 184세대로 단지 내에서 주력 평형입니다.

주차 공간은 368대로 세대당 1대의 주차가 가능하며, 단지 내부는 잘 관리된 조경 시설과 함께 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

실용적인 4베이 구조, 전용 30.79평(101.79㎡)의 넓은 공간

방 4개, 2개 욕실을 갖춘 가족 친화적 남동향 구조

이 아파트는 전용면적 101.79㎡(약 30.79평)에 분양면적 38평형으로, 방 4개와 욕실 2개를 갖춘 실용적인 4베이 구조입니다. 남동향으로 배치되어 일조량이 풍부하며, 단지 내에서도 14층에 위치해 조망과 채광이 우수합니다.

내부는 벽지도배 및 일부 타일 마감으로 되어 있으며, 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 완비되어 있습니다. 현재까지 기본 구조를 유지하고 있어 입주 후 리모델링을 통해 더 나은 주거 공간으로 변모시킬 가능성이 있습니다.

철근콘크리트 라멘조 구조에 슬래브지붕으로 견고하게 지어졌으며, 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 샷시창호로 처리되어 있습니다.

최근 실거래 6.7억~7.15억, 최저가보다 2억 이상 높은 시세 메리트

동일 평형 최근 실거래 분석 - 2억 이상의 가격 차이

시세 자료를 분석해보면, 이 물건은 최저입찰가 4억 7천만원 기준으로 실제 시장가격보다 최소 2억 이상 저렴한 가격에 입찰 기회가 열려있습니다. 특히 전세가가 4.85억~5.3억 선으로 형성되어 있어, 낙찰 후 전세를 놓더라도 안정적인 수익률을 기대할 수 있습니다.

권리 분석 - 말소기준권리 외 별도 임차인 없는 깔끔한 권리관계

삼성생명 근저당권 외 별도 권리 없는 청정 물건

권리관계를 살펴보면, 말소기준권리는 2019년 2월 21일 설정된 삼성생명보험 2억 6,950만원의 근저당권입니다. 법원 문서상 별도로 신고된 임대차 내역은 없으며, 현재 소유자 세대가 거주 중인 것으로 추정됩니다.

낙찰 후 등기부상의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리상태로 물건을 인수할 수 있습니다. 다만 현장 확인 결과 점유 상태는 '미상'으로 표시되어 있어, 입찰 전 실제 점유 상태 확인이 필요합니다.

중요 참고사항:2025년 3월 24일 기준 관리비 미납금은 없는 것으로 확인되어, 관리비 체납으로 인한 추가 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

입찰 시 주의사항 - 명도 과정의 변수 확인 필수

현재 명확한 점유 상황이 확인되지 않아, 낙찰 후 명도 과정에서 어려움이 발생할 가능성이 있습니다. 특히 소유자가 직접 거주 중이라면 명도 소송 및 강제집행 절차가 필요할 수도 있으니 이에 대한 비용과 시간을 고려해야 합니다.

또한 현장 방문을 통해 실제 내부 상태와 리모델링 필요 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 1995년 준공된 건물로 약 30년이 경과했기 때문에, 낙찰 후 일정 수준의 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

투자가치 분석 - 시세 대비 30% 할인된 가격, 안정적인 임대수익 기대

시세보다 2억 이상 저렴한 가격에 매입 가능한 가격 메리트

이 경매 물건의 가장 큰 장점은 시세 대비 30% 이상 할인된 가격에 매입 기회가 있다는 점입니다. 수지구 풍덕천동은 신분당선 개통과 함께 교통 접근성이 크게 개선된 지역으로, 지속적인 가치 상승이 기대되는 입지입니다.

최저가 4억 7천만원에 낙찰받아 간단한 리모델링 후 전세 5억원 수준으로 운용한다면, 약 90% 수준의 높은 전세가율을 활용한 안정적인 임대 운용이 가능합니다. 또는 매입 후 리모델링하여 6.7억 이상의 가격에 매각할 경우 약 2억원 가량의 시세차익을 기대할 수도 있습니다.

수지구 우수 학군과 생활 편의성을 갖춘 실거주 적합 물건

38평형 4베이 구조는 자녀가 있는 가족에게 적합한 공간으로, 인근 수지고등학교를 비롯한 우수한 교육환경과 함께 실거주 가치가 높습니다. 특히 방 4개, 욕실 2개의 구성은 자녀 성장에 따른 공간 활용에 유리합니다.

또한 단지 내 주차 공간이 세대당 1대로 확보되어 있고, 남동향 배치로 일조량이 풍부한 점도 실거주 가치를 높이는 요소입니다. 다만 1995년 준공된 건물로 내부 리모델링이 필요할 수 있다는 점은 감안해야 합니다.

최종 평가 - 실거주 8점, 투자 7.5점의 매력적인 경매 물건

항목별 평가 - 가격 경쟁력과 입지가 돋보이는 물건

종합 평가를 보면, 이 물건은 실거주 목적으로는 8점, 투자 목적으로는 7.5점을 받을 만한 매력적인 경매 물건입니다. 특히 가격 경쟁력 측면에서 9점으로 매우 높은 점수를 받아, 현재 시세보다 훨씬 저렴하게 매입할 수 있는 기회를 제공합니다.

추천 대상 및 입찰 전략 - 5억 5천만원대 입찰 권장

추천 대상:

1. 자녀 교육을 위한 수지구 학군 내 실거주 희망 가족

2. 시세 차익을 노리는 중장기 투자자

3. 안정적인 임대 수익을 원하는 임대사업자

입찰 전략:

현재 시세와 최저가 격차를 고려할 때, 5억 5천만원~5억 8천만원 사이의 입찰가를 추천합니다. 이는 시세 대비 15~20% 할인된 가격으로, 낙찰 경쟁이 있더라도 여전히 가격 메리트가 있는 수준입니다.

다만 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 실제 점유 상황과 건물 상태를 확인하고, 명도 비용 및 리모델링 비용을 감안한 총 투입 자금을 계산해봐야 합니다. 또한 경락 후 대출 가능 여부와 한도를 미리 확인하여 자금 계획을 수립하는 것이 중요합니다.

맺음말 - 시세보다 2억 이상 저렴한 수지구 동문굿모닝힐 38평, 5월 13일이 기회

용인시 수지구 풍덕천동 동문굿모닝힐 38평형 아파트는 현재 시세보다 30% 이상 할인된 가격에 만날 수 있는 매력적인 경매 물건입니다. 우수한 입지와 학군, 실용적인 구조, 깨끗한 권리관계까지 갖추고 있어 실거주와 투자 모두에 적합합니다.

다만 30년 가까이 된 건물로 리모델링이 필요할 수 있고, 정확한 점유 상황이 확인되지 않아 명도 과정에서 어려움이 발생할 수 있다는 점은 감안해야 합니다. 2025년 5월 13일 입찰을 앞두고 철저한 현장 확인과 권리분석을 통해 준비하시기 바랍니다.

모두의경매는 여러분의 성공적인 경매 참여를 항상 응원합니다. 더 자세한 상담이나 문의사항이 있으시면 언제든지 연락주세요. 감사합니다.