부산 연제구 현대홈타운 - 동래역 초역세권의 32평 가성비 경매

거제1차현대홈타운 109동 7층 프리미엄 위치의 아파트 소개

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 부산 연제구에 위치한 거제1차현대홈타운 32평형 아파트를 소개해드리려고 합니다. 부산 도심 핵심 입지에 위치한 이 물건은 투자와 실거주 양쪽 모두에게 주목할 만한 기회를 제공합니다.

이 물건은 부산지방법원 본원에서 2025년 6월 26일에 매각 예정인 경매 물건으로, 현재 첫 경매 진행 중입니다. 최저입찰가는 9,312만원으로 감정가 5억5,400만원의 16.8% 수준에 불과해 시세 대비 상당한 할인율을 보이고 있습니다.

역세권 위치와 우수한 생활 인프라를 갖춘 거제1차현대홈타운

부산 지하철 3호선 종합운동장역 도보 5분 거리의 탁월한 교통환경

거제1차현대홈타운은 부산 연제구 거제동 1481번지에 위치한 대단지 아파트로, 부산 지하철 3호선 종합운동장역에서 도보 5분 거리에 있어 대중교통 접근성이 매우 우수합니다. 또한 부산종합버스터미널과 가깝고, 도시고속도로 진입이 용이해 부산 전역으로의 이동이 편리합니다.

단지 주변으로는 남문초등학교, 연제구청, 부산지방법원, 연제구 보건소 등 공공시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다. 또한 연제구는 부산의 중심부에 위치해 롯데백화점과 NC백화점 등 대형 쇼핑시설과 부산시민공원까지 가까워 주거 만족도가 높은 지역입니다.

30층 규모 대단지의 안정적 커뮤니티와 관리 시스템

거제1차현대홈타운은 2001년 준공된 30층 규모의 대단지로, 관리상태가 양호하며 안정적인 커뮤니티가 형성되어 있습니다. 본 매물은 109동 7층에 위치하고 있어 저층과 고층의 장점을 모두 갖추고 있으며, 전용면적 84.92㎡(약 25.69평/32평형)의 3베이 구조로 실용적인 공간 활용이 가능합니다.

단지 내 각종 편의시설과 함께 지하주차장이 완비되어 있어 주차 문제 없이 편리하게 생활할 수 있습니다. 주변 자연환경으로는 온천천이 가까이 있어 산책로로 활용하기 좋으며, 전체적으로 쾌적한 주거환경을 제공합니다.

연제구 부동산 시장에서의 가치와 투자 전망

유사 단지 시세보다 40% 이상 낮은 가격의 희소 매물

현재 거제1차현대홈타운의 유사 평형대 시세는 4억 5천만원 ~ 5억원 수준으로 형성되어 있습니다. 최근 거래 사례를 보면 2024년 3월 동일 평형대 10층 매물이 4억 8천만원에 거래된 기록이 있습니다.

현재 최저입찰가 9,312만원은 시세의 약 19% 수준으로, 선순위 권리관계를 고려하더라도 상당한 시세차익을 기대할 수 있는 매력적인 가격입니다. 특히 부산 지역 부동산 시장이 안정화 추세를 보이고 있어 중장기적 관점에서 투자가치가 높다고 볼 수 있습니다.

세입자 및 권리관계 상세 분석

선순위 임차인과 대항력 관계 분석

본 물건에는 현재 대항력 있는 임차인이 거주하고 있으며, 배당요구를 한 상태입니다. 임대차보증금은 약 2억 6천만원 정도로 확인되며, 미배당금은 낙찰자가 인수해야 합니다. 즉, 실질적으로는 보증금 약 2억 6천만원을 포함한 가격으로 물건을 매입하는 셈입니다.

이러한 권리관계는 당장의 실거주 목적보다는 투자 관점에서 접근해야 함을 의미합니다. 낙찰 후 적절한 보증금 정리 전략이 필요하며, 현 임차인과의 재계약이나 새로운 임차인 확보를 통해 임대수익을 창출할 수 있습니다.

입찰 시 유의사항과 권리 확보 방안

본 물건 입찰 시 가장 중요한 점은 정확한 선순위 금액 파악입니다. 임차보증금 약 2억 6천만원을 포함한 총 매입비용을 계산하여 입찰가를 산정해야 하며, 낙찰 후에는 임대차계약 관계를 명확히 확인해야 합니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건의 상태와 주변 환경을 확인하고, 가능하다면 법원 경매계에 방문하여 정확한 권리분석 자료를 확인하는 것이 좋습니다. 또한 낙찰 후 명도 및 인도 과정에서 발생할 수 있는 문제에 대비해 전문가의 조언을 구하는 것이 바람직합니다.

임대 수익성과 투자 가치 분석

월 임대수익 130만원, 연 수익률 5% 이상 기대 가능한 투자 기회

본 물건은 부산 내에서도 주거선호도가 높은 연제구에 위치하고 있어 안정적인 임대수요가 있습니다. 현재 시세 기준으로 전세가격은 약 3억원, 월세는 보증금 5천만원에 월 130만원 선에서 형성될 것으로 예상됩니다.

월세 운용 시 연 1,560만원의 임대수익이 발생하여, 총 매입가 대비 약 4.7~5.3%의 수익률을 기대할 수 있습니다. 이는 현재 시중 금리와 비교해도 경쟁력 있는 수준입니다.

또한 향후 부산 부동산 시장의 회복 추세와 함께 자산 가치 상승도 기대할 수 있어, 수익형 부동산으로서의 가치가 충분하다고 판단됩니다.

종합 평가: 보증금 인수 고려한 실속 투자 물건

안정적 임대 수요와 시세차익 가능성을 모두 갖춘 물건

거제1차현대홈타운 109동 7층 매물은 부산 연제구의 우수한 입지와 저렴한 최저입찰가로 투자자들에게 좋은 기회가 될 수 있습니다. 다만, 임차인 보증금을 고려한 실질 매입가를 정확히 계산하여 입찰에 참여하는 것이 중요합니다.

추천 대상: 월세 수익과 중장기 시세차익을 노리는 투자자

이 물건은 다음과 같은 분들께 특히 추천합니다:

1. 안정적인 월세 수익을 원하는 임대사업자- 역세권 위치로 임대 수요가 꾸준한 물건입니다.

2. 중장기 자산증식을 목표로 하는 투자자- 부산 연제구의 입지적 가치를 고려할 때 장기적 가치 상승 가능성이 높습니다.

3. 보증금 운용 자금이 충분한 투자자- 임차보증금 인수 부담을 감당할 수 있는 자금력이 필요합니다.

입찰 전략: 보증금 인수 감안한 적정 응찰가 산정이 관건

본 물건의 적정 응찰가는 시세와 보증금을 모두 고려하여 산정해야 합니다. 현재 시세 약 4억 8천만원에서 보증금 약 2억 6천만원을 고려하면, 7천만원~9천만원 사이의 응찰가가 적정할 것으로 판단됩니다. 하지만 첫 경매이기 때문에 경쟁이 치열할 가능성이 높으므로 최대 1억 2천만원까지 입찰 준비를 하는 것이 안전합니다.

입찰 전 반드시 법원 기록을 정확히 확인하고, 현장 방문을 통해 물건 상태와 주변 환경을 점검하는 것을 권장합니다. 또한 낙찰 후 임차인과의 원활한 관계 설정을 위한 계획도 사전에 수립해 두는 것이 좋습니다.

결론: 역세권 위치와 가성비를 모두 잡은 투자형 경매 물건

부산 연제구 거제동 1481 거제1차현대홈타운 109동 7층 매물은 부산 도심의 역세권에 위치한 우량 아파트로, 임대수요가 꾸준하고 향후 가치 상승 가능성이 높은 투자 물건입니다. 임차보증금 인수라는 부담이 있지만, 그만큼 낮은 가격에 매입할 수 있는 기회를 제공합니다.

투자자 입장에서는 임대수익과 함께 부산 부동산 시장 회복 시 자산가치 상승의 이중 이익을 노릴 수 있습니다. 다만 정확한 권리관계 분석과 현장 확인을 통해 리스크를 최소화하는 준비가 필요합니다.

모두의경매에서는 이러한 좋은 투자 기회를 지속적으로 소개해 드리겠습니다. 부동산 경매 투자에 관심 있으신 분들은 언제든지 문의해 주시기 바랍니다. 감사합니다.