동작구 노량진역 인근 38평 대지에 있는 48평 단독주택 경매 특별 분석

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 동작구 노량진동에 위치한 단독주택 경매 물건에 대해 심층 분석해 드리겠습니다. 1회 유찰된 상태로 감정가의 80% 가격에 도전해볼 수 있는 이 매물은 재개발지구 내에 위치한 점이 가장 큰 투자 포인트입니다.

노량진1구역 재개발지구 내 위치한 38평 대지의 투자 기회

경매 진행 개요

이 물건은 서울중앙지방법원에서 진행 중인 2024타경125305 사건으로, 현재 1회 유찰된 상태입니다. 감정가는 16억 9,263만 원이며, 다음 입찰은 2025년 11월 13일에 감정가의 80%인 13억 5,411만 원에 진행될 예정입니다. 이 매물의 핵심은 재개발 호재가 있는 노량진1구역 내에 위치한 점과 대지 가치가 높은 입지 조건입니다.

이 물건은 공유물분할을 위한 경매로, 채권자와 채무자가 있는 일반 경매와는 달리 공유자들이 재산을 나누기 위해 진행하는 경매입니다. 이런 경우 일반적으로 권리관계가 상대적으로 단순한 편이어서 낙찰 후 명도 등의 문제가 적을 수 있습니다.

노량진역 도보 10분 거리의 뛰어난 입지 분석

지리적 위치와 접근성

이 매물은 동작구청 남서측 인근의 주거지대에 위치하며, 단독주택과 다세대주택이 혼재된 지역입니다. 남측으로 약 4m 폭의 도로에 접하고 있어 차량 접근이 가능합니다.지하철 9호선 노량진역이 약 510m, 7호선 장승배기역이 약 673m, 1호선 노량진역이 약 679m 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에는 노량진제2동 행정복지센터, 노량진초등학교, 숭실대학교, 중앙대학교 등 교육 시설과 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 이처럼 뛰어난 접근성과 생활 인프라는 향후 실거주 또는 임대 수요 모두에서 큰 장점으로 작용할 것입니다.

건물 현황 및 이용 상태

이 주택은 1989년 사용승인을 받은 벽돌조 평슬래브지붕 2층 구조로, 외벽은 벽돌 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다. 전체 면적은 159.93㎡(48.38평)으로, 지하 1층, 지상 1층, 2층이 각각 53.31㎡ 크기로 구성되어 있습니다.

현재 건물은 지하 1층이 공실 상태이며, 지상 1층과 2층은 각각 1세대씩 사용 중인 것으로 확인됩니다. 위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비 등 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

감정가 16.9억 중 토지가치가 16.4억을 차지하는 가치 집중형 물건

감정가 분석

이 물건의 총 감정가는 1,692,638,440원으로, 그 중 토지 감정가가 1,643,000,000원(97%), 건물 감정가가 49,638,440원(3%)을 차지합니다. 즉,전체 가치의 97% 이상이 토지에 집중되어 있어 실질적으로 토지 매입에 가깝다고 볼 수 있습니다. 이는 노량진1구역 재개발 계획으로 인해 토지 가치가 크게 상승한 결과입니다.

토지는 제3종 일반주거지역, 도시지역, 정비구역(2016-08-11), 재정비촉진지구(2017-02-02) 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 높습니다. 특히 재정비촉진지구 지정은 해당 지역이 도시재정비촉진을 위한 특별법에 따라 개발 사업이 예정되어 있음을 의미합니다.

인근 시세 및 실거래 동향

인근 노량진동 단독주택 실거래 사례를 보면, 대지 136㎡, 연면적 72㎡ 주택(1985년 건축)이 20억 원에 거래되었고, 대지 132㎡, 연면적 261㎡ 다가구 주택(2000년 건축)은 28억 원에 거래된 기록이 있습니다. 이를 고려할 때 본 물건의 현재 감정가는 시세에 비해 다소 보수적으로 평가된 것으로 보입니다.

다만, 최근 유사한 경매 사건(2024타경112996)에서는 감정가 약 24억 원 물건이 약 15억 원(감정가의 62.5%)에 낙찰된 사례가 있어, 실제 낙찰가는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

재개발 기대감으로 더욱 가치있는 노량진1구역 내 투자 물건

노량진1구역 재개발 현황 및 전망

노량진1구역은 노량진뉴타운의 핵심 구역 중 하나로, 현재 재개발 사업이 진행 중입니다. 최근 조합원 분양가가 확정되었으며, 향후 완공 시 주변 지역의 가치 상승이 예상됩니다.

조합원 분양가 기준으로 전용 84㎡의 경우 10억 5,688만원~10억 9,451만원 수준이나, 일반분양가는 약 20억원으로 예상되어 시세 차익이 상당할 것으로 전망됩니다. 특히 한강 조망이 가능한 일부 세대는 더 높은 프리미엄이 형성될 것으로 보입니다.

이러한 재개발 호재는 인근 부동산 가치 상승에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 본 매물이 위치한 구역도 이러한 개발 계획에 포함되어 있어 장기적 관점에서 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

상대적으로 명확한 권리관계로 안심할 수 있는 매물

등기부 현황 분석

등기부 분석 결과, 소유자는 여러 명(조OO, 조O, 임OO 등)으로 공유 상태입니다. 이들 소유권은 낙찰과 함께 소멸됩니다. 압류(동OO)와 강제경매(임OO) 기록이 있으나, 이 역시 낙찰과 함께 소멸되는 권리로 확인됩니다.

임차인 현황 및 명도 이슈

확인된 임차인은 1가구로, 전입일은 2024년 12월 16일입니다. 다만 확정일자나 배당 요구 내역은 없는 상태입니다. 소유자 진술에 따르면 건물에는 가족과 임차인 세대만 거주 중이라고 하나, 전입세대 열람 내역과 현장 확인 결과에 차이가 있을 수 있으므로 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

공유물분할을 위한 경매이기 때문에 권리관계는 비교적 단순한 편이지만, 임차인의 대항력이나 보증금 인수 여부는 반드시 확인해야 합니다. 낙찰 후 명도 절차가 필요할 수 있으므로 이에 대한 대비도 필요합니다.

재개발 기대감과 노량진역 인접성으로 미래가치가 돋보이는 매물

장단점 분석

장점:

1. 노량진1구역 재개발지구 내 위치하여 향후 개발 가치가 높음

2. 노량진역, 장승배기역 등 복수의 지하철역과 가까워 교통 편리성 우수

3. 대지 가치가 높고 정방형에 가까운 부지로 활용도 높음

4. 권리관계가 비교적 단순하여 낙찰 후 위험 부담 적음

5. 교육 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 노량진동에 위치

단점:

1. 건물 노후도가 있어(1989년 건축) 실거주 목적이라면 리모델링 비용 고려 필요

2. 임차인 현황 및 보증금 확인이 필요하며 명도 절차가 필요할 수 있음

3. 재개발 계획은 있으나 실제 진행 일정 및 보상 금액은 불확실할 수 있음

4. 감정가가 높아 자금 부담이 클 수 있음

수익성 분석

현재 상태에서의 임대 수익은 제한적이지만, 리모델링 후 다가구 또는 다세대주택으로 활용 시 월 200~300만원 수준의 임대수익을 기대할 수 있습니다. 그러나 이 매물의 진정한 가치는 재개발 사업이 진행될 경우 발생하는 보상금 또는 이주비, 그리고 조합원 분양권 확보에 있습니다.

노량진1구역 재개발 진행 시, 조합원 분양가와 일반분양가의 차액을 고려하면 약 8억~10억 원 수준의 시세 차익을 기대할 수 있을 것으로 예상됩니다. 다만 이는 재개발 사업의 순조로운 진행을 전제로 한 것이므로, 사업 지연이나 계획 변경 리스크를 함께 고려해야 합니다.

최종 평가 및 입찰 전략

투자 적합도 평가

추천 대상

1.장기 투자자:재개발 사업 완료 시점까지 보유할 수 있는 자금력과 인내심을 갖춘 투자자

2.부동산 개발업자:현 건물을 리모델링하거나 재건축하여 임대 수익을 얻고자 하는 전문 투자자

3.조합원 지위 확보 희망자:노량진1구역 재개발 사업에 조합원으로 참여하고자 하는 투자자

4.자금력 있는 실거주자:리모델링 비용을 감수하고 우수한 입지에 거주하고자 하는 개인

입찰 전략 제안

현재 최저입찰가 13억 5,411만 원은 감정가의 80%로, 최근 유사 사례의 낙찰가율(62.5%)을 고려하면 더 낮은 가격에 낙찰될 가능성도 있습니다. 그러나 노량진1구역 재개발 기대감으로 경쟁이 심화될 수 있습니다.

보수적 접근:감정가의 65~70% 수준인 11억~11억 8천만 원 범위로 입찰하는 전략입니다. 이는 유사 사례의 낙찰가율을 참고한 접근법이지만, 경쟁이 있을 경우 낙찰 가능성이 낮아질 수 있습니다.

적극적 접근:감정가의 75~85% 수준인 12억 7천만 원~14억 4천만 원 범위로 입찰하는 전략입니다. 재개발 기대감을 반영한 가격으로, 낙찰 가능성을 높이는 대신 초기 투자금이 증가합니다.

권장 입찰가:최근 시장 상황과 재개발 호재를 고려했을 때, 감정가의 72~78% 수준인 12억 2천만 원~13억 2천만 원 범위의 입찰을 권장합니다. 이 범위는 경쟁을 감안하면서도 합리적인 가격으로 물건을 확보할 수 있는 균형점입니다.

최종 제언: 재개발 투자 관점에서의 매력적인 물건

서울 동작구 노량진동 289-89에 위치한 이 단독주택 경매 물건은재개발 호재와 우수한 입지 조건을 갖춘 매력적인 투자 대상입니다. 토지 가치가 전체 감정가의 97%를 차지하며, 노량진1구역 재개발사업으로 인한 미래 가치 상승 가능성이 높습니다.

다만, 재개발 사업은 시기와 구체적인 보상 내용에 불확실성이 있으므로, 장기적인 투자 관점에서 접근해야 합니다. 또한 입찰 전 임차인 현황과 명도 계획을 반드시 확인하고, 재개발 사업의 진행 상황을 면밀히 검토해야 합니다.

결론적으로, 자금 여력이 있고 장기 투자가 가능한 투자자에게 적합한 물건으로, 13억원 내외의 낙찰가를 목표로 입찰에 참여하시는 것을 추천드립니다. 재개발 진행에 따라 조합원 지위를 확보하거나, 보상금을 받을 수 있는 기회를 노리는 전략이 효과적일 것입니다.

모두의경매는 항상 여러분의 성공적인 부동산 경매 투자를 응원합니다. 입찰 전 전문가의 자문을 받아 더욱 안전하고 정확한 판단을 하시길 권장드립니다.