남향 위치한 동탄신도시 시범한빛마을금호어울림 33평대 아파트 특별 매물

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 경기도 화성시 동탄신도시에 위치한 시범한빛마을금호어울림 아파트 경매 물건을 소개해드립니다. 감정가 7억 5,900만원 대비 70% 수준인 5억 3,130만원에 입찰 가능한 좋은 기회입니다. 최근 실거래가와 비교해도 상당한 가격 메리트가 있는 물건으로, 실거주와 투자 모두에 좋은 선택이 될 수 있습니다.

경매 개요 및 기본 사항

본 물건은 화성시 동탄중앙로 213, 241동 21층 2102호에 위치한 시범한빛마을금호어울림 아파트로, 수원지방법원 2024타경85153 사건으로 진행 중인 경매 물건입니다. 현재 1회 유찰 후 2회차 입찰을 앞두고 있으며, 2025년 10월 27일(월) 오전 10시에 수원지방법원에서 진행될 예정입니다.

물건 기본 정보

시범한빛마을금호어울림 아파트는 금호건설에서 시공한 단지로, 총 5개동 548세대로 구성된 중규모 단지입니다. 2007년 2월에 사용승인을 받은 단지로, 15년 이상의 역사를 가지고 있으나 관리상태가 양호한 편입니다.

도보 1분 학동초 인접한 시범한빛마을 동탄 핵심 입지 분석

물건 상태 및 세대 특징

해당 물건은 전체 31층 건물 중 21층에 위치하여 채광과 조망이 우수한 세대입니다. 남향으로 배치되어 일조량이 풍부하며, 21층이라는 층수 특성상 탁 트인 전망을 확보할 수 있습니다. 내부는 방 3개, 욕실 2개, 드레스룸, 주방식당, 거실, 발코니 등으로 구성된 실용적인 구조를 갖추고 있습니다.

현장 조사에 따르면 현재 임차인이 거주 중인 것으로 확인되어 내부 실사는 어려웠으나, 같은 단지 내 동일 평형대의 일반적인 상태를 고려할 때 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 세대 내부는 철근콘크리트 구조에 페인팅 및 벽돌 마감, 샷시창호가 설치되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 기본 설비가 모두 갖춰져 있습니다.

주변 환경 및 생활 편의성

이 아파트는 학동초등학교와 북동측으로 접하여 위치하고 있어초등학생 자녀가 있는 가정에게 도보 1분 거리라는 큰 장점이 있습니다. 주변으로는 석우중학교(도보 약 5분), 동탄고등학교 등 우수한 학군이 형성되어 있어 교육 환경이 매우 좋습니다.

단지 주변으로는 동탄센트럴파크가 위치하여 여가 및 산책 공간으로 활용하기 좋으며, 홈플러스, 타임테라스, CGV, 동탄복합문화센터, 화성시미디어센터 등 다양한 문화·상업시설이 가까이 있어 생활 편의성이 뛰어납니다. 또한 동탄행정복지센터, 각종 의료시설 등 기본 인프라도 잘 구축되어 있습니다.

교통 환경 및 접근성

교통 측면에서는 단지 인근에 버스정류장이 위치하여 다양한 노선을 이용할 수 있으며, 동탄지성로와 동탄중앙로를 통해 타 지역으로의 이동이 편리합니다. 특히향후 GTX-A 동탄역이 개통되면 서울 접근성이 크게 향상될 전망이어서 미래 가치도 기대됩니다. 현재도 인동선 전철이 공사 중인 점은 향후 교통 개선의 긍정적인 신호로 볼 수 있습니다.

중로각지에 접한 입지 특성상 차량 이동이 용이하며, 지하주차장은 총 640대 규모로 세대당 약 1.16대의 주차공간을 확보하고 있어 주차 문제도 크게 걱정하지 않아도 됩니다.

실거래가 대비 최대 2억원 저렴한 가격에 매입 가능한 투자 기회

실거래 및 시세 정보

시범한빛마을금호어울림 아파트의 최근 시세를 살펴보면, 2025년 9월 기준 18층 동일 평형이 7억 7,200만원에 실거래된 바 있습니다. KB부동산 시세 기준으로는 일반 매매가가 약 7억 4,000만원 수준이며, 전세가는 약 3억 9,000만원~4억 5,000만원 선에서 형성되고 있습니다.

매매와 경매 취득 비용 비교

현재 감정가 7억 5,900만원의 70% 수준인 5억 3,130만원부터 입찰이 시작되므로, 실거래가와 비교했을 때최대 2억원 이상의 가격 차이가 있습니다. 입찰 경쟁에 따라 최종 낙찰가가 상승할 가능성이 있으나, 그래도 시세 대비 상당한 할인을 기대할 수 있습니다.

만약 일반 매매로 취득할 경우, 7억 5,000만원 매매가에 취득세 약 900만원(1주택자 기준)과 중개수수료 약 600만원을 더해 총 7억 6,500만원 정도가 소요됩니다. 반면 경매로 5억 7,000만원~6억원 선에서 낙찰받는다면, 취득세 약 700~800만원을 포함해도 총 취득비용은 6억원 내외로 예상되어1억 5,000만원 이상의 비용 절감이 가능합니다.

선순위 권리와 임차인 현황 철저 분석

등기부 현황 및 권리관계

본 물건의 등기부등본을 분석해보면, 말소기준권리는 2018년 11월 29일 설정된 근저당권입니다. 주요 채권자는 에스비아이저축은행(채권액 9,800만원)과 우리은행(채권액 1억 2,000만원) 등으로, 총 채권액은 약 5억원 내외로 파악됩니다.

이 경매는 채권금융기관이 신청한 임의경매 사건으로, 경매 낙찰 시 말소기준권리 이후 설정된 모든 권리는 소멸하게 됩니다. 따라서 낙찰자는 권리 인수의 부담 없이 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

임차인 현황 및 점유 상태

현황조사서에 따르면 현재 이 물건은 소유자나 채무자가 아닌 임차인이 거주하고 있는 것으로 확인됩니다. 임차인 정보를 살펴보면 전입일자는 2022년 11월, 확정일자는 2022년 10월로 임차권등기가 있습니다.

보증금은 2억 7,560만원으로 확인되며, 임차인은 배당요구를 한 상태입니다. 다만 법적 대항력은 없는 것으로 보이므로, 낙찰 시 임차인은 보증금을 배당받고 퇴거할 것으로 예상됩니다. 이 경우낙찰자는 별도의 보증금 반환 부담 없이명도를 진행할 수 있습니다.

입찰 시 유의사항

본 물건 입찰 시 가장 중요한 유의사항은 다음과 같습니다:

1.임차인 명도 과정: 현재 임차인이 거주 중이므로, 낙찰 후 명도 과정에서 이사비 협의 등이 필요할 수 있습니다. 보통 합의금 지급을 통한 원만한 퇴거 협의가 일반적이며, 이를 위한 비용을 미리 고려해야 합니다.

2.내부 상태 확인 어려움: 현재 임차인 점유 상태로 내부 확인이 어려워, 리모델링이 필요할 가능성이 있습니다. 동일 평형 세대의 일반적인 상태를 참고하고, 추가 리모델링 비용을 예산에 포함시켜야 합니다.

3.관리비 체납 여부: 낙찰 후 미납된 관리비가 있을 경우 낙찰자가 부담해야 하므로, 입찰 전 관리사무소를 통해 관리비 체납 여부와 수선충당금 적립 현황을 확인하는 것이 좋습니다.

4.주변 시세 확인: 입찰가 산정 시 주변 시세와 함께 동일 단지 내 최근 경매 사례를 참고하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

실거주 8.5점, 투자 7.5점 - 가성비 뛰어난 동탄신도시 핵심 입지 아파트

장단점 분석

장점:

1.우수한 학군: 학동초등학교와 접하고 있어 도보 1분 거리로 통학이 가능하며, 석우중학교(도보 5분), 동탄고등학교 등 명문학군이 가까이 위치

2.생활 인프라 완비: 동탄센트럴파크, 타임테라스, 홈플러스, CGV 등 여가·쇼핑 시설이 근처에 위치하여 생활 편의성이 뛰어남

3.가격 경쟁력: 시세 대비 최대 2억원 저렴한 가격에 매입할 수 있는 기회로, 투자 메리트가 큼

4.안정적인 권리관계: 임차인은 낙찰 후 보증금을 배당받고 퇴거할 것으로 예상되어 권리 문제가 비교적 단순함

5.향후 교통 개선: GTX-A 동탄역 개통 시 서울 접근성이 크게 향상될 전망으로 미래 가치 상승 기대

단점:

1.건축 연한: 2007년 준공된 아파트로 약 18년 경과되어 상대적으로 신축 단지에 비해 노후화 우려

2.임차인 명도 필요: 현재 임차인 점유 상태로, 낙찰 후 명도 과정에서 추가 시간과 비용 소요 가능성

3.내부 확인 어려움: 현재 상태에서는 내부 확인이 어려워 리모델링 필요 여부와 비용 예측이 어려움

4.관리비 부담: 30~40만원대의 관리비가 예상되어 월 고정지출 부담이 있음

수익성 분석 및 투자 가치

이 물건의 투자 가치를 분석해보면, 현재 최저입찰가 5억 3,130만원을 기준으로 시세 대비 약 30% 할인된 가격에 매입할 수 있는 기회입니다. 경쟁 입찰을 고려하더라도 6억원 내외에서 낙찰된다면 여전히 1억 5,000만원 이상의 시세차익을 기대할 수 있습니다.

임대 수익률 측면에서 보면, 전세 기준 약 4억원에 임대할 경우 전세수익률은 약 6.7%로 예상됩니다. 월세로 운영한다면 보증금 5,000만원에 월세 150만원 수준이 가능하며, 이는 연 1,800만원으로 순수익률 약 3% 내외를 기대할 수 있습니다.

특히 동탄신도시는 안정적인 임대수요와 함께 향후 GTX-A 개통 등 교통 인프라 개선으로 인한 가치 상승 잠재력도 보유하고 있어, 중장기 투자 관점에서도 매력적인 물건입니다.

최종평가 및 추천

항목별 평가

추천 대상

이런 분께 특히 추천합니다:

1.자녀 교육을 중시하는 가정: 학동초등학교와 인접해 있고 주변 학군이 우수하여 교육 환경을 중시하는 가정에게 적합

2.실거주 목적의 내집마련 희망자: 33평형 3~4인 가족 구성에 적합한 구조와 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실제 거주 만족도가 높을 것으로 예상

3.가성비 투자를 원하는 투자자: 시세 대비 할인된 가격에 매입 가능하고, 안정적인 임대수요가 있어 투자 수익성이 좋은 물건

4.향후 가치 상승을 기대하는 중장기 투자자: GTX-A 개통 등 교통 개선으로 인한 미래 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합

입찰 전략

본 물건의 경쟁 상황과 시세를 고려할 때, 다음과 같은 입찰 전략을 추천합니다:

1.적정 입찰가 범위: 감정가의 75~85% 수준인 5억 7,000만원~6억 5,000만원 사이에서 낙찰 가능성이 높을 것으로 예상됩니다. 가장 이상적인 입찰가는 6억원 내외(감정가의 약 80%)로 판단됩니다.

2.경쟁 대비 전략: 입찰 경쟁이 예상되므로, 입찰가에 적절한 끝자리 금액을 더해 동일 금액 입찰 시 우선순위를 확보하는 것이 좋습니다(예: 600,000,123원).

3.사전 준비사항: 입찰 전 반드시 관리비 체납 여부, 수선충당금 현황, 인근 주민 또는 부동산을 통한 단지 정보 확인이 필요합니다.

4.낙찰 후 전략: 낙찰 즉시 관리사무소에 낙찰 사실을 알리고, 임차인과의 명도 협의를 위한 준비를 진행하는 것이 좋습니다.

맺음말 - 시세보다 2억 저렴한 학원가 인접 실거주 최적 아파트

화성시 반송동 시범한빛마을금호어울림 아파트는 동탄신도시 내에서도 핵심 입지에 위치한 매력적인 경매 물건입니다. 학동초등학교와 접하고 있어 교육환경이 우수하고, 동탄센트럴파크와 다양한 생활 인프라가 가까이 있어 실거주 편의성이 뛰어납니다.

현재 최저입찰가 5억 3,130만원은 실거래가 대비 최대 2억원 이상 저렴한 가격으로, 실거주자와 투자자 모두에게 좋은 기회가 될 수 있습니다. 특히 권리관계가 비교적 단순하고 낙찰 후 임차인 퇴거가 예상되어 소유권 확보가 수월할 것으로 보입니다.

다만 현재 임차인 점유 상태로 명도 과정이 필요하고, 내부 상태 확인이 어려우므로 이를 감안한 입찰 준비가 필요합니다. 입찰 전 충분한 조사와 전문가 상담을 통해 권리관계를 명확히 파악하고, 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

이 물건에 관심 있으신 분은 2025년 10월 27일 수원지방법원에서 진행되는 경매에 참여해보시기 바랍니다. 낙찰을 위해서는 최저가의 10%인 5,313만원의 입찰보증금과 함께 신분증, 도장을 준비하셔야 합니다.

모두의경매를 통해 더 많은 알짜 경매 물건 정보를 만나보세요. 감사합니다.