동탄역 롯데캐슬 알바트로스 39평 - 9억대 시세 대비 30% 할인된 우수한 투자 기회

안녕하세요, 모두의경매입니다. 오늘은 경기도 화성시 청계동에 위치한 '동탄역 롯데캐슬 알바트로스' 아파트 경매 물건을 상세히 분석해 드리겠습니다. 최근 1회 유찰로 가격이 하락하며 놓치기 아까운 매력적인 매물로 부상한 이 물건, 함께 살펴볼까요?

동탄 핵심 입지에 위치한 프리미엄 롯데캐슬 39평 대형 평수

이번에 소개해 드릴 경매 물건은 청계동 동탄역 롯데캐슬 알바트로스 아파트(2024타경62297)입니다. 화성시 동탄순환대로21길 53(청계동 541)에 위치한 이 아파트는 2015년 롯데건설에서 시공한 고급 브랜드 아파트로, 총 1,416세대 16개동으로 구성된 대단지입니다.

해당 물건은 1302동 404호로, 전용면적 101.89㎡(약 30.82평), 분양면적 기준 39평형의 4베이 구조를 갖추고 있습니다. 23층 건물 중 4층에 위치하고 있으며, 현재 감정가 9억 1,100만원에서 1회 유찰되어 최저입찰가는 6억 3,770만원(감정가의 70%)으로 설정되어 있습니다.

초품아(청목초 도보 4분)와 SRT 동탄역 근접성이 돋보이는 우수한 입지

교육 및 교통 프리미엄을 모두 갖춘 완벽한 정주 여건

동탄역 롯데캐슬 알바트로스의 가장 큰 장점은 단연 뛰어난 입지 조건입니다. 청목초등학교가 도보 4분 거리에 위치한 초품아(초등학교 품은 아파트) 단지로, 자녀 교육에 관심 있는 가정에게 최적의 환경을 제공합니다. 뿐만 아니라 동탄중학교(도보 7분), 동탄중앙고등학교(도보 10분)까지 도보 통학이 가능해 교육환경이 우수합니다.

또한 SRT 동탄역이 가까워 서울 접근성이 뛰어납니다. SRT를 이용하면 강남까지 약 20분대에 도착할 수 있어 서울 출퇴근자에게도 매우 유리합니다. 더불어 GTX-A 노선이 개통되면 강남권으로의 이동이 더욱 편리해질 예정이라 미래 가치도 높게 평가됩니다.

생활 편의시설과 자연환경의 조화로운 밸런스

단지 인근에는 롯데백화점, 이마트트레이더스 등 대형 쇼핑시설과 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다. 특히 동탄호수공원이 인접해 있고, 리베라 컨트리클럽과 맞닿아 있어 아름다운 자연경관을 조망할 수 있는 점이 특징입니다. 이러한 쾌적한 자연환경과 우수한 생활 인프라의 조화는 주거 만족도를 크게 높여줍니다.

넓은 공간과 효율적인 구조를 갖춘 30.82평 실용적 평면

4베이 설계로 채광과 통풍이 우수한 신혼부터 4인 가족까지 적합한 구조

해당 물건은 전용 30.82평(101.89㎡)으로 4개의 침실과 2개의 욕실을 갖추고 있으며, 4베이 구조로 설계되어 채광과 통풍이 우수합니다. 방 개수가 충분해 자녀가 있는 가정은 물론, 재택근무나 취미 공간이 필요한 현대인의 라이프스타일에도 잘 맞는 평면입니다.

현재 내부 상태는 현장 방문이 이루어지지 않았지만, 2015년에 준공된 비교적 신축 아파트로 시설 노후화가 심하지 않을 것으로 예상됩니다. 관리비는 월 평균 43만원 정도로, 지역 난방 방식을 사용하고 있습니다.

시세 대비 약 30% 할인된 가격에 낙찰 가능한 투자 기회

KB 시세 9억, 실매물 8억5천~10억5천만원 선에 형성

현재 동탄역 롯데캐슬 알바트로스 39평형 아파트의 시세는 KB부동산 기준 약 9억원 선이며, 실제 매물은 8억5천만원에서 10억5천만원 사이에 형성되어 있습니다. 최근 실거래 가격을 보면 2025년 3월 기준 8억4천만원과 8억6천만원에 거래된 사례가 있습니다.

이에 비해 경매 최저입찰가는 6억 3,770만원으로, 시세 대비 약 25~30% 할인된 가격에 낙찰받을 수 있는 가능성이 있습니다. 물론 경쟁 입찰자가 있을 경우 낙찰가는 상승할 수 있으나, 그래도 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 좋은 기회입니다.

구분 금액 비고 감정가 9억 1,100만원 - 최저입찰가 6억 3,770만원 감정가의 70%(1회 유찰) KB시세 9억원 2025년 4월 기준 실거래가 8억4천~8억6천만원 2025년 3월 거래 기준 매물가 8억5천~10억5천만원 현재 시장 매물 기준 말소기준권리 외 권리 관계가 깔끔한 안정적 물건

우리은행 근저당권 외 별도 인수해야 할 권리 없음

이 물건의 권리 관계를 살펴보면, 말소기준권리는 우리은행의 근저당권으로 설정되어 있습니다. 낙찰 후에는 이 권리 이하의 모든 권리가 말소되므로, 깔끔한 권리 상태를 기대할 수 있습니다.

현재 법원 문건상 신고된 임대차 내역은 없으며, 소유자가 거주 중인 것으로 추정됩니다. 다만, 경매 진행 과정에서 임차인이 나타날 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰 전 정확한 점유 현황과 미납 관리비 등을 확인하는 것이 중요합니다.

또한, 낙찰자에게 인수되는 별도의 권리 사항은 없어 권리 관계가 비교적 단순하고 안정적인 물건으로 평가됩니다.

실거주와 투자 모두에 적합한 균형 잡힌 매력의 물건

실거주 적합도 8점, 투자 적합도 7점의 우수한 균형

이 물건은 실거주와 투자 양측면에서 모두 매력적인 특성을 갖추고 있습니다. 실거주자 관점에서는 우수한 교육환경, 편리한 교통, 충분한 생활 인프라, 쾌적한 자연환경 등이 큰 장점입니다. 39평형의 넉넉한 공간은 3~4인 가족이 여유롭게 생활하기에 충분하며, 롯데캐슬이라는 브랜드 가치도 주거 만족도를 높여줍니다.

투자자 관점에서는 시세보다 낮은 가격에 매입 가능하다는 점과 SRT 동탄역, 청목초등학교 인접 등의 프리미엄 요소를 갖추고 있어 향후 가치 상승이 기대됩니다. 특히 GTX-A 노선 개통이라는 호재가 예정되어 있어 중장기적 투자 가치가 높습니다. 임대 수요도 안정적이어서 공실 위험이 낮은 편입니다.

평가 항목 점수 평가 근거실거주 적합도8/10초품아 단지, 우수한 교육환경, 편리한 교통, 넓은 공간투자 적합도7/10시세 대비 약 30% 할인, GTX-A 노선 개통 호재, 안정적 임대 수요권리 안정성8/10우리은행 근저당권 외 별도 인수권리 없음, 임대차 내역 없음가격 경쟁력9/10시세 대비 25~30% 할인된 가격으로 높은 경쟁력 보유미래 가치8/10GTX-A 노선 개통 예정, 교육 프리미엄 지속 유지 가능성 교육 관심 가정과 서울 출퇴근자에게 특히 추천

이 물건은 특히 다음과 같은 분들에게 추천드립니다:

최우선 추천:초·중·고 자녀를 둔 가정으로, 교육환경을 중시하는 학부모

적극 추천:SRT를 이용해 서울로 출퇴근하는 직장인

추천:편리한 생활환경과 쾌적한 자연환경을 동시에 원하는 실거주자

투자자:중장기적 가치 상승을 노리는 투자자

7억 이내 실거주자, 6억 8천만원 초반 투자자에게 적합한 입찰 전략

입찰 전략과 낙찰 후 준비사항

최저입찰가 6억 3,770만원에 대한 시장 반응과 입찰 경쟁 정도에 따라 낙찰가는 달라질 수 있습니다. 실거주 목적이라면 시세보다 여전히 저렴한 7억원 이내에서 입찰하는 것이 적절해 보이며, 투자 목적이라면 수익성을 고려하여 6억 8천만원 초반 선에서 입찰하는 것을 추천합니다.

낙찰 후에는 경락대출을 통해 자금을 마련할 수 있는데, KB시세 9억원의 70%(6억 3천만원) 또는 낙찰가의 80% 중 적은 금액까지 대출이 가능합니다. 다만, 입찰인의 소득 요건이 충족되어야 하므로 사전에 대출 가능 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

또한, 명도 과정에서 소유자나 기존 거주자와의 협의가 필요할 수 있으므로, 이에 대한 준비와 계획도 필요합니다. 소유자 세대가 거주 중인 것으로 추정되므로, 낙찰 후 원만한 명도 협의를 위한 전략을 미리 생각해두는 것이 좋습니다.

종합 평가: 시세 대비 30% 저렴한 초품아 롯데캐슬, 놓치기 아까운 기회

이번에 소개해드린 동탄역 롯데캐슬 알바트로스 아파트는 여러 측면에서 매력적인 물건입니다. 청목초등학교를 품은 초품아 단지이자 동탄역 인근의 우수한 입지, 롯데캐슬이라는 브랜드 가치, 4베이 구조의 효율적인 평면, 그리고 시세보다 약 30% 저렴한 가격이 주요 장점입니다.

권리관계도 비교적 단순하고 깔끔해 낙찰 후 추가적인 권리 문제가 발생할 가능성이 낮아 안정적인 취득이 기대됩니다. 더불어 GTX-A 노선 개통이라는 미래 호재까지 있어 중장기적 가치 상승도 기대할 수 있습니다.

다만, 경매는 현장 확인이 제한적이고 예상치 못한 변수가 있을 수 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다. 입찰 전 전문가의 조언을 구하고, 특히 점유 현황과 미납 관리비 여부를 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.

2025년 4월 29일(화) 수원지방법원에서 진행될 이 물건의 경매, 실거주나 투자 목적으로 관심 있으신 분들은 놓치지 말고 검토해보시길 권해드립니다. 시세보다 저렴한 가격에 우수한 입지의 프리미엄 아파트를 취득할 수 있는 좋은 기회가 될 것입니다.