동탄 신도시의 랜드마크, 동탄역시범호반써밋 아파트 경매 분석

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 경기도 화성시 청계동에 위치한 '동탄역시범호반써밋' 아파트 경매 물건을 면밀히 분석해 드리겠습니다. 시범단지라는 프리미엄과 우수한 입지 조건을 갖춘 이 물건은 1회 유찰 후 감정가 대비 30% 할인된 가격으로 나온 매력적인 투자 기회입니다.

동탄 시범단지의 고품격 아파트, 9.6억 감정가가 6.7억에 입찰 기회

경매 개요 및 일정

이번에 소개해 드리는 물건은 수원지방법원 본원에서 진행되는2024타경69229사건입니다. 현재 1회 유찰된 상태로, 다음 입찰일은2025년 11월 12일 오전 10시에 예정되어 있습니다.

동탄역시범호반써밋의 우수한 스펙

이 아파트는 2015년 2월에 준공된 호반건설의 대표 브랜드 아파트로, 총 13개동 1,002세대 규모의 대단지입니다. 최고층은 29층으로 구성되어 있으며, 이번 경매 물건은 1470동 22층 2202호로22층의 탁월한 조망권을 갖춘 고층 물건입니다.

교통 및 생활 인프라 모두 갖춘 동탄 핵심 입지

GTX-A와 SRT가 지나는 동탄역 생활권

동탄역시범호반써밋은 GTX-A와 SRT가 정차하는동탄역 인근에 위치하고 있습니다. 특히 GTX-A 노선은 동탄에서 서울로의 접근성을 획기적으로 개선시켜주는 핵심 교통 인프라입니다. 비록 도보로는 역까지 거리가 있어 버스를 이용해야 하지만, 이러한 광역 교통망은 서울 출퇴근자들에게 매우 큰 메리트가 됩니다.

또한 향후 동탄에는 다음과 같은추가 교통 호재가 예정되어 있습니다:

• 인동선: 동탄역 경유
• 수도권 내륙선: 동탄역 경유
• 분당선 오산 연장: 동탄역 경유
• 동탄 도시철도: 동탄역 경유

이처럼 동탄역은 미래에 여러 노선이 교차하는 교통 허브로 발전할 예정이어서, 장기적인 관점에서 이 지역 부동산 가치 상승에 긍정적인 요인이 될 것입니다.

교육 및 생활 편의시설 우수한 환경

동탄은 우수한 학군으로 유명한 지역입니다. 이 아파트 인근에는동탄중앙초등학교, 아인초등학교, 화성청계초등학교, 동탄중학교, 청계중학교, 동탄중앙고등학교등 다수의 교육시설이 위치해 있어 자녀 교육에 관심 많은 가정에게 매력적인 환경을 제공합니다.

생활 편의시설 측면에서도 주변에롯데백화점, 이마트 트레이더스, 농민마트등 대형 쇼핑시설이 있고, 도보 5분 거리에 주민센터와 복지센터, 도서관이 위치해 있습니다. 또한동탄중앙공원, 여울공원, 치동천공원등 녹지 공간도 풍부하여 쾌적한 주거환경을 갖추고 있습니다.

9.4억~10.7억 시세 대비 30% 이상 저렴한 매력적인 가격

동탄역시범호반써밋 현재 시세 분석

현재 동탄역시범호반써밋의 동일 평형대 아파트 시세를 분석해보면,최저 9.4억~10.7억 사이에서 거래되고 있습니다. 네이버부동산에 등록된 매물은 최저가 9.7억에 시작하며, 중심 가격대는 10.5억~10.7억 수준입니다. 전세 매물은 5.4억~5.5억 선에 형성되어 있어,전세가율은 약 51~52%수준으로 안정적입니다.

이 아파트의 전고점은 2021년 11.1억에 실거래된 바 있으며, 현재 시세는 전고점의 약 85% 수준에 머물러 있습니다. 그러나 동탄 지역의 꾸준한 개발과 교통 호재로 향후 상승 가능성이 매우 높은 지역입니다.

이번 경매 물건의 최저입찰가는6억 7,200만원으로, 현재 시세 대비 약 30~37% 할인된 가격에 낙찰받을 기회가 있습니다. 이는 약 2.7억~4억 정도의 시세차익 가능성을 의미하는 매우 매력적인 투자 기회입니다.

소유자 직접 점유 중인 깔끔한 권리관계

등기부 분석 - 말소기준권리 외 깔끔한 상태

등기부등본 분석 결과, 해당 물건은2017년 8월 17일 설정된 하나은행 근저당이 말소기준권리로 확인됩니다. 말소기준권리 이후 설정된 모든 권리는 낙찰 시 전부 말소되므로, 낙찰자는 깔끔한 권리 상태에서 소유권을 이전받게 됩니다.

현재 등기부 을구에는 두 개의 근저당권이 설정되어 있습니다:

1. 선순위 근저당: 채권최고액 4.015억, 계약일자 2017년 8월 17일 (말소기준권리)
2. 후순위 근저당: 채권최고액 3.684억, 계약일자 2021년 6월 29일 (낙찰 시 말소)

총 7.699억의 채권최고액이 설정되어 있지만, 낙찰자에게는 이러한 권리관계가 영향을 미치지 않습니다. 모든 저당권은 낙찰 후 소멸됩니다.

소유자 점유 상태로 명도 절차 필요

전입세대 확인서를 통해 확인한 결과, 현재 이 아파트는소유자가 직접 점유중인 상태입니다. 소유자는 2017년 6월 이 주택을 5억 9천만원에 매수한 후 8월에 전입신고를 완료하여 현재까지 거주 중인 것으로 추정됩니다.

따라서 낙찰자는 명도 절차를 통해 소유자를 퇴거시켜야 하는 상황입니다. 일반적으로 소유자 점유 물건의 경우, 대화를 통한 자발적 퇴거 유도와 함께 법적 절차를 병행하면 낙찰일로부터약 1~3개월 내에 명도 완료가 가능할 것으로 예상됩니다.

미래 가치 상승이 기대되는 탄탄한 투자 물건

동탄 신도시 미래 전망 - 공급 완료 단계와 교통 호재

동탄은 지속적인 개발과 공급이 이어지고 있던 지역이지만, 동탄1·2 신도시의 공급은 이미 9부 능선을 넘어선 상황입니다. 동탄2 신도시의 동탄9동은 동탄신도시금강펜테리움6차센트럴파크(2026년 2월 입주)를 끝으로 마무리되며, 동탄8동도 2028년 동탄꿈의숲자연앤데시앙과 동탄포레파크자연앤푸르지오 입주를 끝으로 개발이 완료될 예정입니다.

또한 동탄1과 동탄2를 분리하는 경부고속도로 지하화 및 상부 공원 조성 사업도 2027년 1월까지 완료될 예정이어서,동탄 전체의 통합성과 환경적 가치가 크게 향상될 것으로 기대됩니다.

무엇보다 삼성과 같은 대기업을 중심으로 한 탄탄한 일자리와 다수의 지식산업센터가 자리 잡고 있어, 자급자족이 가능한 도시로 성장하고 있다는 점도 동탄의 큰 장점입니다.

실거주와 투자 모두 매력적인 선택

이 물건의 장단점을 객관적으로 분석해보겠습니다.

• 시세 대비 30% 이상 저렴한 가격으로 낙찰 가능성
• 호반건설의 브랜드 아파트로 시장 선호도 높음
• 22층 고층으로 탁월한 조망권 확보
• 교통 인프라 개선으로 미래 가치 상승 기대
• 우수한 학군과 편의시설 접근성
• 깔끔한 권리관계로 낙찰 후 권리 정리 부담 없음

• 소유자 점유로 명도 절차 필요
• 동탄역까지 도보로는 거리가 있어 버스 이용 필요
• 입찰 경쟁이 심할 경우 기대한 할인율 확보 어려울 수 있음

수익성 측면에서, 낙찰가를 7억원으로 가정할 경우 전세 수익률은 약 7.7~7.8% 정도로 예상되며, 월세 전환 시 월 200만원 이상의 임대수익을 기대할 수 있습니다. 또한 향후 시세 회복 시 2억 이상의 시세차익도 가능한 매력적인 투자 물건입니다.

실거주 8점, 투자 8.5점의 균형 잡힌 경매 추천 물건

항목별 종합 평가

추천 대상자 프로필

이 물건은 다음과 같은 분들에게 특히 추천합니다:

• 자녀 교육에 관심 많은 가정: 우수한 학군과 편의시설이 갖추어진 환경
• 서울 출퇴근 직장인: GTX-A 등 광역교통망을 활용한 출퇴근 가능
• 중장기 투자자: 현재 할인된 가격에 매입 후 향후 시세 상승 기대
• 안정적인 임대수익 추구자: 높은 전세가율과 안정적인 임대수요

최적 입찰가 및 입찰 전략

현재 시세와 경매시장 분위기를 종합적으로 고려할 때, 이 물건의적정 입찰가는 최저매각가격의 105~110% 수준인 7.1억~7.4억으로 판단됩니다. 이는 여전히 시세 대비 20~25% 할인된 가격으로, 충분한 투자 매력을 갖춘 금액입니다.

입찰 전략으로는 다음 사항을 고려하세요:

1. 현장 실사 필수: 입찰 전 반드시 단지와 주변 환경을 직접 확인하세요.
2. 관리비 체납 여부 확인: 관리사무소에 연락하여 체납된 관리비가 있는지 확인하세요.
3. 명도 비용 고려: 소유자 퇴거를 위한 법적 비용과 시간을 입찰가에 반영하세요.
4. 잔금 조달 계획 수립: 낙찰 후 15일 내 잔금 납부를 위한 자금 계획을 미리 세우세요.

결론: 30% 할인된 가격의 동탄 핵심 입지 아파트, 지금이 매수 적기

지금까지 동탄역시범호반써밋 아파트 경매 물건(2024타경69229)을 분석해보았습니다. 이 물건은 시세 대비 30% 이상 저렴한 가격에 입찰할 수 있는 기회이면서, 동탄의 핵심 입지와 우수한 생활 인프라를 갖춘 매력적인 투자처입니다.

특히 동탄 지역의 교통 호재와 개발 완료 단계에 접어든 점을 고려할 때, 현재의 경매가는 상당히 매력적인 진입 시점을 제공합니다. 소유자 점유로 인한 명도 절차가 필요하지만, 깔끔한 권리관계와 높은 가격 경쟁력으로 이러한 불편함을 충분히 상쇄할 수 있습니다.

경매는 항상 철저한 사전 조사와 전문가의 조언을 바탕으로 신중하게 접근해야 합니다. 입찰 전 반드시 현장 방문과 권리 분석을 꼼꼼히 진행하시고, 필요하다면 경매 전문가의 도움을 받으시길 권장드립니다.

동탄역시범호반써밋 아파트는 실거주와 투자 모두에 적합한 균형 잡힌 물건으로, 장기적인 관점에서 충분한 가치를 제공할 것으로 기대됩니다. 관심 있는 분들은 남은 준비 기간 동안 철저한 검토와 계획을 통해 좋은 결과 얻으시길 바랍니다.