가산동 두산위브 24평 아파트 - 2025년 8월 감정가 20% 할인의 4억대 경매 기회

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 금천구 가산동에 위치한 두산위브 아파트의 경매 물건을 분석해보려고 합니다. 금천구의 안정적인 주거단지에서 진행되는 이번 경매는 1회 유찰로 감정가의 20% 할인된 가격에 도전해볼 수 있는 좋은 기회입니다.

금천구 가산동 두산위브 아파트 경매 핵심 정보

이번에 소개해드릴 물건은서울남부지방법원 2024타경126151사건으로, 서울 금천구 가산로 99에 위치한 두산위브아파트 114동 2층 204호입니다. 1회 유찰을 통해 감정가 5억 8,400만원의 80%인4억 6,720만원부터 입찰에 참여할 수 있습니다.

24평형 실수요자에게 적합한 두산위브 아파트의 매력

브랜드 단지의 안정성과 쾌적한 주거환경

두산위브아파트는 1998년 3월에 준공된 단지로, 총 18개동 1,495세대의 중규모 아파트 단지입니다. 두산건설이라는 신뢰할 수 있는 건설사에 의해 지어져 브랜드 인지도와 건물의 품질에서 좋은 평가를 받고 있습니다. 세대당 약 1.17대의 주차공간을 확보하고 있어 주차 문제에서도 비교적 여유가 있는 편입니다.

이 물건은 전용면적 59.84㎡(약 18평), 공급면적 81㎡(약 24평)의 중소형 평형으로, 실수요자들에게 인기 있는 실용적인 크기입니다. 특히 114동의 2층에 위치하고 있어 저층부의 접근성과 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

가산디지털단지와 인접한 직주근접 입지의 강점

이 아파트는 서울특별시 금천구 가산동 주민센터 남서측 인근에 위치해 있습니다. 특히 주목할 점은 가산디지털단지와의 접근성으로, IT 기업과 스타트업이 밀집한 업무 지구와 가까워 직장인들에게 직주근접 거주지로 매력적입니다.

주변 환경을 살펴보면 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 생활 인프라가 잘 구축된 지역입니다. 단지 내외로 자동차 통행이 가능한 포장도로가 잘 정비되어 있어 교통 접근성도 양호한 편입니다.

인근 실거래가보다 1억 이상 저렴한 투자 기회

시세보다 약 20% 저렴한 최저 입찰가 분석

최근 가산동 두산위브 아파트의 실거래 사례를 살펴보면, 2025년 7월 초 기준으로 동일한 전용 81㎡(24평형) 2층 거래가5억 9,500만원에 이루어졌습니다. KB부동산 시세 기준으로는 일반가 6억 2,000만원, 상위평균 6억 4,500만원, 하위평균 5억 9,500만원 수준에 형성되어 있습니다.

현재 경매 최저가인 4억 6,720만원과 비교하면, 실거래가 대비 약1억 2,780만원, 즉21.5%의 가격 할인이 적용된 셈입니다. 이는 서울 지역 아파트 경매에서 상당히 매력적인 할인율로 볼 수 있습니다.

전세가율과 임대수익성 분석

최근 실거래 사례에 따르면, 동일 평형의 전세 거래는 2025년 7월 16층 기준4억원에 형성되었습니다. KB부동산 시세로는 전세가 평균 3억 8,500만원 선입니다. 매매가 대비 전세가율은 약 62~67% 수준으로, 서울 평균에 비해 다소 높은 편이라 임대 운용 시 월세 전환에 유리한 조건입니다.

경매로 낙찰받아 현재 최저가 근처에서 낙찰될 경우, 전세 4억원을 받고 나머지 금액을 월세로 전환하면 약월 25~30만원 정도의 수익을 기대할 수 있습니다. 자기자본 투자액 대비 연 수익률로 환산하면 약5~6% 내외의 임대수익률이 예상됩니다.

소유자 점유로 인한 명도 리스크와 권리관계 분석

채무자 겸 소유자 점유 상태의 명도 고려사항

법원 현황조사에 따르면, 이 물건은 현재 채무자 겸 소유자 박○○이 전부 직접 점유하고 있는 상태입니다. 법원 문서상으로는 신고된 임대차 내역이 없어 대항력 있는 임차인으로 인한 위험은 현재까지 확인되지 않습니다.

소유자 점유 상태에서의 명도는 임차인이 있는 경우보다 상대적으로 수월한 편이나, 여전히 낙찰 후 소유권이전등기를 마친 뒤 명도 단계에서 적절한 협상과 절차가 필요합니다. 보통 소유자에게는이사비 등 약 300~500만원 정도의 명도비용을 예상하시는 것이 좋습니다. 만약 협상이 어려울 경우 법적 강제집행 절차를 통해 진행할 수 있으며, 이 경우 추가 비용과 약 2~3개월의 시간이 소요될 수 있습니다.

등기부등본 확인 및 권리사항 분석

이 경매는 국민은행이 근저당권을 행사한 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2015년 10월 28일 설정된 근저당권입니다. 배당요구 종기일은 2024년 10월 14일로, 이후에는 새로운 채권자의 배당요구가 제한됩니다.

현재까지 확인된 바로는 낙찰 후 인수해야 할 권리사항이 없어권리적인 면에서는 비교적 깨끗한 물건으로 판단됩니다. 다만, 매각기일이 2025년 8월 5일로 아직 기간이 많이 남아있어 그 사이에 임대차 계약이나 권리관계에 변동이 있을 수 있으니, 입찰 직전에 다시 한번 권리분석을 해보시는 것이 안전합니다.

또한 주의해야 할 점은 미납관리비 존재 가능성입니다. 낙찰자는 경매 물건의 관리비 체납액 중 최근 3개월분은 승계해야 하므로, 입찰 전 관리사무소에 연락하여 미납 관리비 여부를 꼭 확인하셔야 합니다.

실거주 7점, 투자 8점의 균형 잡힌 매력을 지닌 경매 물건

가산동 두산위브 아파트의 장단점 분석

이 물건의 가장 큰 장점은서울 내 아파트를 시세보다 20% 이상 저렴하게취득할 수 있는 기회라는 점입니다. 두산위브라는 브랜드 아파트의 신뢰성과 가산디지털단지 인근이라는 직주근접 입지도 강점입니다.

반면 단점으로는 1998년 준공된 건물로 약 27년의 건물 연식이 있다는 점과, 2층이라는 비교적 저층부에 위치해 있어 조망이나 일조권 측면에서는 상대적으로 열위에 있을 수 있다는 점입니다. 또한 가산동이 강남, 마포, 용산 등 서울의 핵심 주거지역에 비해 주거 선호도가 다소 낮은 지역이라는 점도 고려해야 합니다.

실거주와 투자 양측면에서의 가치 평가

실거주 관점에서 볼 때, 이 물건은 24평형으로 3~4인 가족이 생활하기에 적당한 크기이며, 주변 교육시설과 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 실제 거주 만족도는 높을 것으로 예상됩니다. 다만 2층이라는 점과 건물 연식이 있다는 점은 실거주 가치를 일부 감소시키는 요소입니다.

투자 관점에서는 시세보다 20% 이상 저렴한 취득 기회와 62~67%의 높은 전세가율, 그리고 가산디지털단지 인근이라는 임대 수요가 안정적인 지역적 특성이 큰 장점입니다. 또한 권리관계가 비교적 깨끗하고 소유자 직접 점유로 명도 리스크가 상대적으로 낮다는 점도 투자자에게 유리한 조건입니다.

1회 유찰 상태의 금천구 아파트, 누구에게 추천할까?

이런 분들에게 추천합니다

1. 서울 내 직주근접 실거주지를 찾는 3~4인 가족
24평형 실용적인 평면으로 중소규모 가족이 생활하기 적합하며, 특히 가산디지털단지 등에 직장이 있는 분들에게 좋은 선택입니다.

2. 시세보다 저렴하게 서울 아파트를 매입하려는 실수요자
현재 서울 아파트 평균 가격을 고려할 때, 4억대 중반의 가격은 상대적으로 진입장벽이 낮은 편입니다.

3. 안정적인 임대수익을 원하는 투자자
높은 전세가율과 가산디지털단지 인근의 안정적 임대수요를 활용해 임대사업을 하려는 투자자에게 적합합니다.

5억대 초반 최대 입찰가 설정으로 경쟁력 있는 입찰 전략

이 물건의 시세와 경매 특성을 고려할 때,최대 입찰가는 5억원에서 5억 2천만원 사이로 설정하는 것이 적절해 보입니다. 이는 시세 대비 12~15% 할인된 가격으로, 여전히 충분한 가격 메리트를 확보하면서도 낙찰 가능성을 높일 수 있는 전략입니다.

입찰 시에는 단순히 최저가에서 소액만 더하는 방식보다는, 입찰자들이 흔히 제시하는 금액대를 피해 끝자리를 달리하는 전략이 효과적입니다. 예를 들어, 5억 정확히가 아닌 5억 123만 4천원과 같이 경쟁자와 겹치지 않는 금액으로 입찰하는 것이 도움이 됩니다.

또한, 매각기일까지 남은 기간 동안 최소 1~2회 현장 방문을 통해 물건 상태와 현재 점유 상황을 직접 확인하시고, 관리사무소에 미납관리비 여부도 반드시 체크하셔야 합니다. 입찰 전날에는 전입세대열람을 통해 새로운 임차인이 전입했는지 여부도 확인하는 것이 안전합니다.

마치며: 시세보다 1억 이상 저렴한 서울 아파트의 가치

서울 금천구 가산동 두산위브 아파트 경매 물건은 감정가 대비 20% 할인된 가격에, 실거래 시세 대비로는 최대 21.5%까지 할인된 가격에 도전해볼 수 있는 매력적인 기회입니다. 특히 소유자 직접 점유 상태로 권리관계가 비교적 깨끗하고, 가산디지털단지와 인접한 직주근접 입지는 실거주와 투자 양측면에서 높은 가치를 지닙니다.

다만 경매는 항상 위험요소가 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 확인과 권리분석이 필수적입니다. 특히 매각기일이 2025년 8월 5일로 아직 시간이 많이 남아있어, 그 사이 임대차나 권리관계에 변동이 있을 수 있음을 염두에 두고 입찰 직전에 재확인하는 신중한 자세가 필요합니다.

모두의경매에서는 이러한 유망한 경매 물건을 지속적으로 소개해드릴 예정이오니, 서울 내 경매를 통한 내 집 마련이나 부동산 투자에 관심 있으신 분들의 많은 관심 바랍니다. 감사합니다.