이대역세권 e편한세상신촌 24평형 아파트 경매로 시세보다 3억 저렴하게 매입 기회!

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 서대문구 북아현동에 위치한 2018년 신축급 e편한세상신촌 아파트 경매 물건을 소개해드립니다. 이대역과 아현역 더블역세권에 위치한 이 물건은 현재 시세보다 최대 3억원 이상 저렴한 가격으로 낙찰받을 수 있는 좋은 기회입니다.

경매 물건의 핵심 정보

본 물건은 현재 신건으로 첫 경매 진행 중이며, 감정가 100%인 15억원부터 입찰이 가능합니다. 하지만 현재 주변 시세를 고려하면 상당히 매력적인 가격입니다.

이대역과 아현역 사이에 위치한 준신축 대단지 프리미엄 아파트

22개동 1,910세대의 대규모 단지, 풍부한 커뮤니티 시설

이편한세상신촌은 2018년 5월에 준공된 총 22개동 1,910세대로 구성된 대규모 아파트 단지입니다. 대림산업(현 DL건설)이 시공한 이 아파트는 세대당 평균 1.32대의 넉넉한 주차공간(총 2,528대)을 갖추고 있으며, 단지 내 다양한 커뮤니티 시설을 보유하고 있습니다.

본 경매물건은 102동 8층에 위치해 있어 저층의 답답함도 없고, 고층의 관리비 부담도 적은 중간층 입니다. 3면이 트인 24평형 구조로, 채광과 통풍이 우수한 편입니다.

초·중·고 학교가 모두 도보권에 있는 우수한 교육환경

이 아파트는 서울대신초등학교가 동측에 인접해 있으며, 큰 도로를 건너지 않고도 초등학교까지 안전하게 통학할 수 있는 장점이 있습니다. 또한 인근에 중학교와 고등학교도 위치하고 있어 자녀 교육에 최적화된 환경을 갖추고 있습니다. 이화여자대학교도 가까이 있어 교육 인프라가 매우 우수한 지역입니다.

이대역과 아현역 더블역세권의 뛰어난 교통 접근성

가장 큰 장점 중 하나는 바로 지하철 2호선 이대역과 아현역 사이에 위치한 더블역세권 입지입니다. 이대역까지는 도보로 약 3~4분, 아현역까지도 도보로 이용 가능한 거리에 위치해 있습니다. 또한 지하철 5호선 애오개역도 도보권으로 이용 가능합니다.

이런 교통 접근성 덕분에 강남, 여의도, 광화문 등 서울의 주요 업무지구로의 이동이 매우 편리합니다. 버스 정류장도 인근에 위치해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

시세보다 최대 3억 저렴한 낙찰 가능성, 투자 가치 분석

15억 최저가, 18억~20억 실거래가의 뛰어난 가격 경쟁력

이 물건의 최저입찰가는 15억원이지만, 주변 시세를 살펴보면 그 가치는 훨씬 더 높습니다. 최근 동일 평형대의 실거래 사례를 살펴보면:

또한 현재 네이버부동산에 등록된 실제 매물은 18억 6,000만원부터 20억원까지 호가하고 있습니다. KB부동산 시세는 16억~18억 4,500만원, 한국부동산원 시세는 15억 2,000만원~16억 7,000만원으로 조사되었습니다.

최저입찰가인 15억원에 낙찰받을 경우, 시세 대비 최대 3억원 이상 저렴하게 매입할 수 있는 기회입니다. 물론 경쟁이 심할 경우 16억~17억 정도에 낙찰될 가능성도 있으나, 여전히 시세보다는 유리한 가격입니다.

전세가 7억~8억대로 안정적인 임대수익 기대 가능

이 아파트의 전세 시세는 KB부동산 기준 7억 2,500만원~7억 9,000만원, 한국부동산원 기준 6억 8,000만원~7억 5,000만원으로 조사되었습니다. 네이버부동산에 등록된 실제 전세 매물은 7억 4,000만원~8억 2,000만원 사이입니다.

만약 15억~16억원대에 낙찰받아 50% 정도의 대출을 이용한다고 가정하면, 연 3.5~4% 금리 기준으로 매년 약 2,600만원~3,000만원의 이자비용이 발생합니다. 전세 보증금 7억 5,000만원으로 임대할 경우, 연간 약 3~3.5%의 안정적인 수익률을 기대할 수 있습니다.

권리관계 분석 및 입찰 유의사항

비교적 안전한 권리관계, 소유자 점유 추정

이 경매는 상상인저축은행이 신청한 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2019년 5월 3일 설정된 우리은행 3억 3천만원의 근저당권입니다. 등기부등본을 확인한 결과, 현 소유자가 분양받은 것으로 추정되며, 총 3개의 근저당권이 설정되어 있습니다.

임차인 관련 송달 내역이 없는 것으로 보아 현재 소유자가 직접 거주하고 있을 가능성이 높습니다. 낙찰 후에는 인도명령을 통해 명도를 진행할 수 있으며, 일반적으로 잔금납부 후 약 2.5개월 내외에 명도가 완료됩니다.

입찰 시 준비사항 및 주의점

입찰 준비물:

• 입찰보증금: 1억 5천만원(현금 준비 필요)
• 신분증, 도장
• 대리 입찰 시: 본인 인감도장, 인감증명서, 대리인 신분증, 대리인 도장

특이사항:

• 현재 신건으로 감정가의 100%인 15억원부터 입찰 가능
• 청구금액은 4억 7,231만 1,664원으로 확인됨
• 경매로 취득 시 토지거래허가 불필요, 실거주 의무 없음, 자금조달계획서 제출 불필요
• 대출 조건은 일반 매매와 동일하게 적용됨

낙찰 후 절차는 일주일 후 낙찰 허가 여부가 결정되고, 낙찰 허가 시 다시 일주일 후에 낙찰이 확정됩니다. 그 후 약 한 달 내외로 잔금 납부 기간이 정해지며, 잔금 납부 후에는 소유권이전등기를 진행할 수 있습니다.

투자 및 실거주 가치 분석: 실거주 8점, 투자 7점의 균형 잡힌 매물

장점과 단점 분석

장점:

• 2호선과 5호선을 모두 이용할 수 있는 우수한 역세권 입지
• 초·중·고교가 도보권에 위치한 우수한 교육환경
• 2018년 준공된 준신축 아파트로 시설 상태 양호
• 1,910세대 대단지로 커뮤니티 시설과 편의시설이 충분함
• 시세 대비 최대 3억원 저렴한 매입 기회

단점:

• 북아현뉴타운 재개발 지역으로 주변 환경이 아직 완전히 정비되지 않음
• 단지가 언덕지형에 위치해 있어 경사가 있는 구간 존재
• 주변 상권이 다소 낙후되어 있는 편
• 출퇴근 시간대 주변 도로 정체 발생 가능성

종합 평가: 실거주와 투자 모두 유망한 매력적인 매물

추천 대상

• 최우선 추천:지하철 2호선 접근성이 중요한 직장인, 자녀 교육을 중시하는 가정
• 투자자:15~16억 예산으로 서울 역세권 준신축 아파트 투자를 고려하는 투자자
• 실거주 희망자:강남, 여의도, 광화문 등으로 출퇴근하는 직장인

입찰 전략: 16억 5천만원 내외 예상 낙찰가

이 물건은 신건이지만 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 인해 경쟁이 예상됩니다. 최저가 15억원에서 16억 5천만원 사이에서 낙찰될 가능성이 높습니다.

• 공격적 입찰:17억원 내외 (낙찰 가능성 높음, 시세 대비 여전히 메리트)
• 중립적 입찰:16억 ~ 16억 5천만원 (적정 낙찰가 예상)
• 보수적 입찰:15억 ~ 15억 5천만원 (경쟁 시 낙찰 어려움)

입찰 전에는 반드시 현장 방문과 권리관계 확인을 진행하시기 바랍니다. 특히 아파트 관리비 체납 여부, 주변 단지와의 비교, 단지 내 위치 등을 꼼꼼히 확인하시는 것이 좋습니다.

맺음말: 이대역세권 준신축 아파트, 경매로 합리적인 가격에 매입 기회

오늘 소개해드린 서울 서대문구 북아현동 이편한세상신촌 아파트는 이대역과 아현역 사이에 위치한 2018년 준공 준신축 대단지 아파트로, 역세권과 학군을 모두 갖춘 매력적인 매물입니다. 현재 시세보다 최대 3억원까지 저렴하게 매입할 수 있는 기회로, 실거주와 투자 모두에 좋은 선택이 될 수 있습니다.

다만 경매는 항상 현장 확인과 권리관계 분석이 중요합니다. 입찰 전에 반드시 전문가와 상담하시고, 충분한 준비 후 입찰에 참여하시기 바랍니다. 모두의경매는 여러분의 성공적인 부동산 경매 투자를 항상 응원합니다.

감사합니다.