은평뉴타운 마고정 3단지 복층 65평형 - 36% 할인된 가격의 프리미엄 아파트

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 은평구에 위치한 특별한 물건을 소개해드립니다. 은평뉴타운 마고정3단지의 복층형 대형 아파트로, 현재 감정가 대비 36% 할인된 가격에 경매 진행 중인 물건입니다.

3차 유찰로 더 저렴해진 은평뉴타운 프리미엄 복층 아파트

이 물건은 서울서부지방법원에서 진행 중인 2024타경357 사건으로, 현재 3회 유찰된 상태입니다. 감정가는 14억 9,600만원이지만, 현재 최저매각가격은 9억 5,744만원(감정가의 64%)으로 책정되어 있어 시세 대비 상당히 저렴한 가격에 낙찰 기회가 있습니다.

입찰은 2025년 8월 19일(화) 오전 10시에 서울서부지방법원에서 진행되며, 입찰보증금은 최저매각가격의 10%인 9,574만 4천원입니다. 이는 은평뉴타운의 대형 평형을 노리던 분들에게 좋은 기회가 될 수 있습니다.

뉴타운의 품격과 여유로움을 담은 프리미엄 복층형 아파트

214㎡(65평) 넓은 공간의 복층형 설계로 최고의 주거 편의성 제공

본 물건은 은평구 진관동 106 은평뉴타운마고정 308동 3층 304호로, 대지권 117.6㎡(35.5평)에 전용면적 167.4㎡(50.6평), 복층 구조로 실사용 면적은 약 214㎡(65평)에 달합니다. 2009년 11월에 사용승인된 비교적 신축 아파트로, 15층 건물의 3층에 위치하여 저층이지만 남향 배치로 채광이 우수합니다.

복층형 구조의 이 아파트는 상층에 방 2개와 욕실 1개, 거실과 발코니가 있고, 하층에는 방 2개, 욕실 2개, 드레스룸, 주방 및 식당, 거실, 발코니 등 여유로운 공간 구성을 자랑합니다. 일반적인 아파트에서 찾아보기 힘든 넉넉한 수납공간과 복층 구조의 개방감이 돋보이는 물건입니다.

은평뉴타운의 우수한 교통, 교육, 생활 인프라를 한번에 누리는 입지

은평뉴타운 마고정3단지는 서울신도초등학교 남서쪽에 위치하며, 주변에는 은진초, 신도초·중, 은평메디텍고 등 우수한 학군이 형성되어 있습니다. 특히 모든 학교가 도보 통학 가능한 거리에 있어 자녀 교육에 큰 장점이 있습니다.

교통 면에서는 지하철 3호선 구파발역까지 도보 10분 내외 거리에 위치하고 있으며, 3·6호선과 GTX가 정차하는 연신내역까지도 1정거장 거리로 매우 편리합니다. 또한 단지 앞에서 다양한 버스 노선 이용이 가능해 서울 전역으로의 이동이 수월합니다.

단지 주변으로는 구파발천과 향림공원이 인접해 있어 쾌적한 주거환경을 제공하며, 구파발역 롯데몰, 롯데마트, 은평성모병원, 그리고 가까운 거리에 스타필드고양, 이케아 등 대형 쇼핑시설도 이용 가능합니다.

13억 대 실거래 발생한 프리미엄 물건, 9억 대에 낙찰 가능

동일 단지 최근 실거래가와 4억 이상 차이나는 투자 기회

은평뉴타운 마고정3단지 내 동일 평형(65평형 복층)의 최근 거래 사례를 살펴보면, 2025년 4월에 6층 세대가 13억 5,000만원에 거래된 것을 확인할 수 있습니다. 현재의 시세는 KB부동산 기준으로 13억 4,500만원~14억 9,500만원 수준이며, 전세 시세는 8억 4,500만원~9억 1,000만원 수준을 형성하고 있습니다.

네이버부동산에 등록된 실제 매물을 보면, 현재 매도호가는 25억원까지 올라가 있어 매도자들의 기대치가 상당히 높은 것을 알 수 있습니다. 실제 거래 가능한 시세는 13억~13억 5천만원 선으로 보는 것이 합리적입니다.

따라서 현재 경매 최저매각가격 9억 5,744만원은 시세 대비 약 4억원 가량 저렴한 가격으로, 상당히 매력적인 투자 기회라고 할 수 있습니다. 낙찰 후 일부 리모델링을 거쳐 시세에 맞춰 매도하거나 전세를 놓을 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

권리관계 분석 및 명도 이슈 점검

채권 정리 후 깨끗한 권리관계로 이전 가능한 물건

이 물건의 경매는 디에스디자산관리대부의 근저당권 실행으로 시작된 임의경매 사건입니다. 등기부등본을 확인해보면 말소기준권리는 2020년 11월 12일 설정된 세검정새마을금고의 10억 3,200만원 근저당권이며, 이외에도 국세 체납으로 인한 4억 6천만원의 가압류 등 다수의 압류 및 가압류가 설정되어 있습니다.

하지만 이러한 모든 권리는 낙찰 후 말소되므로, 낙찰자는 깨끗한 소유권을 이전받을 수 있습니다. 다만, 법원 조사서에 따르면 현재 점유 상태는 '미상'으로 보고되어 있어, 소유자 또는 제3자의 점유 가능성을 배제할 수 없습니다.

임차인 없이 소유자 점유 추정, 명도 절차 필요 가능성

현재까지 법원에 신고된 임차권리는 없으며, 전입세대도 없는 것으로 보고되어 있습니다. 이는 소유자 직접 거주 또는 공실 상태일 가능성을 시사합니다. 2024년 10월 15일 기준으로 관리비 미납금은 약 80만원 수준으로 크게 많지 않은 편입니다.

낙찰 후 소유자가 자발적으로 퇴거하지 않을 경우, 법적 명도 절차를 통해 인도받아야 하므로 이에 대한 시간과 비용을 고려해야 합니다. 특히 소유자 점유 시 강제집행 과정에서 약 3개월 정도의 시간이 소요될 수 있습니다.

투자 가치 분석 - 실거주와 투자 모두 매력적인 물건

4억원 이상의 즉각적인 시세차익과 8% 수준의 안정적 임대수익률

이 물건은 현재 최저매각가격 9억 5,744만원에 시세 13억~13억 5천만원을 비교하면 최소 3억 5천만원에서 최대 4억원 이상의 시세차익이 예상됩니다. 매수 후 즉시 매도할 경우 30% 이상의 높은 투자수익률을 기대할 수 있습니다.

임대 수익 관점에서는, 현재 전세 시세 8억 4,500만원~9억 1,000만원을 적용할 경우, 낙찰가에 따라 88~95% 수준의 높은 전세가율을 보입니다. 월세로 운영할 경우 보증금 3억원에 월 400만원 선의 임대료 책정이 가능할 것으로 예상되어, 연 8% 정도의 안정적인 임대수익률을 기대할 수 있습니다.

주거 편의성과 자산가치 상승 잠재력을 동시에 갖춘 물건

은평뉴타운은 서울의 대표적인 뉴타운 중 하나로, 계획적으로 개발된 우수한 주거 인프라를 갖추고 있습니다. 마고정3단지는 단지 내 피트니스센터, 골프연습장, GX룸, 도서관, 독서실 등 다양한 커뮤니티 시설을 갖추고 있으며, 세대당 1.42대의 충분한 주차공간을 제공합니다.

특히 65평형 복층 구조의 대형 평수는 은평뉴타운 내에서도 희소성이 높은 물건으로, 향후 가치 상승 잠재력이 높습니다. 3호선 구파발역 인근의 편리한 교통여건과 우수한 학군, 그리고 인근의 자연환경까지 고려하면 장기 보유 시에도 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

최종 평가 및 입찰 전략

항목별 평가

추천 대상 및 입찰 전략

이 물건은 다음과 같은 분들에게 특히 추천드립니다:

1. 넓은 평형의 프리미엄 아파트를 찾는 실거주자- 65평형 복층 구조로 넓고 여유로운 공간을 원하는 다자녀 가정이나 부모님과 함께 거주할 계획이 있는 가구에 적합합니다.

2. 시세차익을 노리는 투자자- 현재 시세와 최저매각가격의 차이가 크기 때문에, 낙찰 후 리모델링을 거쳐 매도하거나 전세 운영으로 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

3. 은평뉴타운 내 희소성 높은 대형 평형을 찾는 실수요자- 일반 분양시장에서 찾기 힘든 복층형 대형 평수를 합리적인 가격에 구입할 수 있는 좋은 기회입니다.

입찰 전략으로는, 현재의 시세와 경쟁 상황을 고려할 때 최저매각가격인 9억 5,744만원보다는 높은 금액의 입찰이 필요할 것으로 보입니다. 시세의 약 80~85% 수준인 10억 8천만원~11억 5천만원 사이에서 입찰하는 것이 적절할 것으로 판단되며, 경쟁이 심할 경우 최대 12억원까지도 고려해볼만 합니다. 이 경우에도 시세 대비 1억 5천만원 이상의 차익이 예상됩니다.

맺음말

은평뉴타운 마고정3단지의 복층형 65평 아파트는 시세 대비 크게 할인된 가격으로 진행되는 매력적인 경매 물건입니다. 넓은 공간과 복층 구조의 희소성, 우수한 학군과 교통 환경, 그리고 깨끗한 권리관계까지 갖추고 있어 실거주와 투자 모두에 적합합니다.

다만, 소유자 점유 가능성이 있어 낙찰 후 명도 절차가 필요할 수 있으며, 이에 따른 시간과 비용을 고려해야 합니다. 또한 경쟁이 예상되는 물건인 만큼, 철저한 시장조사와 적절한 입찰가 산정이 중요합니다.

입찰 전에는 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태와 주변 환경을 직접 확인하시고, 경매 전문가의 상담을 받아 권리관계에 대한 정확한 분석을 바탕으로 입찰에 참여하시길 권장드립니다. 이번 기회를 통해 좋은 조건의 내 집 마련이나 성공적인 부동산 투자의 기회가 되시길 바랍니다.