43평 가정중앙시장역 루원이편한세상하늘채 - 감정가 30% 할인된 초대형 평수

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 인천 서구 신현동에 위치한 루원이편한세상하늘채 아파트 경매 물건을 소개해드립니다. 3,331세대 대단지의 34평형대 물건으로, 초역세권 입지와 첫 유찰로 인한 가격 메리트가 돋보이는 매물입니다.

3,300세대 대단지 아파트, 1회 유찰로 7억 → 4.9억 기회

본 경매 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2022타경11113 사건으로, 인천 서구 신현동 302-1 루원이편한세상하늘채 103동 8층에 위치한 아파트입니다.감정가 7억500만원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가격이 4억9,350만원(감정가의 70%)으로 책정되었습니다. 입찰보증금은 최저매각가격의 10%인 4,935만원이며, 2025년 11월 10일 오전 10시에 인천지방법원 9계에서 입찰이 진행될 예정입니다.

초역세권 3,331세대 대단지 아파트의 실거주 가치

대림산업 시공 우수 단지에 자리한 8층 중대형 평형

본 경매 물건이 위치한 루원이편한세상하늘채는 2010년 2월에 준공된 대림산업 시공 아파트로,총 36개 동, 3,331세대 규모의 대형 단지입니다. 최고 33층, 최저 16층으로 구성된 이 단지는 지역난방(열병합) 방식을 채택하고 있어 효율적인 에너지 관리가 가능합니다.

해당 물건은전용면적 114.94㎡(공급 144.7㎡, 약 43평형)으로, 103동 8층 801호에 위치하고 있습니다. 방 4개와 욕실 2개를 갖춘 4Bay 구조로, 남향 위주의 배치로 채광과 통풍이 우수합니다. 대지지분은 56.61㎡(약 17.12평)입니다.

가정중앙시장역 도보권, 우수한 교통·생활 인프라 갖춘 입지

이 아파트의 가장 큰 장점 중 하나는 뛰어난 교통 접근성입니다.인천 2호선 가정중앙시장역이 도보권에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한 서인천IC와 가정로·서곶로를 통해 수도권 주요 지역으로의 접근성도 우수합니다.

교육 환경으로는 가현초등학교가 인접해 있으며, 신현북초, 신현여중, 신현고 등 우수한 학군이 형성되어 있습니다. 생활 편의시설로는 서경백화점, 홈플러스, 루원시티 중심상업지구, 가정시장, 병원, 은행 등이 가까이 있어 일상생활에 필요한 모든 시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

주변 시세보다 최대 1억 이상 저렴한 가격 메리트

네이버부동산 시세 5억9,500~6억8,000만원, 현재 최저가 4억9,350만원

2025년 기준, 네이버부동산에 등록된 동일 평형 매물의 시세는5억9,500만원에서 6억8,000만원사이에 형성되어 있습니다. 이 중 최저가인 5억9,500만원을 급매 시세로 산정했을 때, 현재 경매 최저가인 4억9,350만원은시세 대비 1억원 이상 저렴한 수준입니다.

최근 실거래가를 살펴보면 유사 평형대 거래가 약 5억1,500만원 선에서 이루어졌으며, KB부동산 시세 기준으로는 하위 약 5억3,000만원, 상위 약 5억8,000만원 수준으로 형성되어 있습니다.

전세가의 경우 최근 실거래 기준으로 약 2억8,000만원 수준이며, KB시세 기준 일반가는 약 3억3,000만원입니다. 월세는 보증금 약 5,000만원에 월세 약 130만원 정도로 형성되어 있습니다.

루원시티 개발 호재로 향후 가치 상승 가능성

현재 루원시티에서는 대규모 도시개발사업이 진행 중이며, 상업·업무 복합시설과 공공청사 등이 순차적으로 들어서고 있습니다. 또한 향후 인천1호선 연장과 GTX-B 노선 개통이 예정되어 있어,교통망이 더욱 확충될 것으로 전망됩니다.

인천 서구는 비규제지역으로 토지거래허가나 실거주 의무가 없어 실거주와 투자 모두에 유연하게 활용할 수 있다는 장점도 있습니다. 이러한 지역 개발 호재와 입지 여건을 고려할 때, 중장기적으로 추가적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

권리 분석: 임차인 없는 소유자 직접 점유 상태

말소기준권리는 2016년 하나은행 근저당, 명도 리스크 낮음

등기부등본을 살펴보면, 말소기준등기는 2016년 8월 3일 설정된 하나은행 근저당입니다. 이후에 설정된 모든 권리는 낙찰 시 소멸됩니다.

전입세대 및 임차인 현황: 소유자 외 전입자 없음

현황조사서에 따르면 조사 당시 폐문부재로 이해관계인과의 면담은 불가했으나, 전입세대 열람 결과소유자 외 전입세대는 확인되지 않았습니다. 이는 임차인이나 기타 점유자가 없다는 의미로, 낙찰 후 인도 절차에서 발생할 수 있는 리스크가 매우 낮은 안심형 경매 물건으로 볼 수 있습니다.

소유자 직접 점유 상태이므로, 낙찰 후에는 소유자와의 협의를 통해 명도 일정을 잡거나, 협의가 어려울 경우 법적 절차를 통해 명도를 진행할 수 있습니다. 보통 소유자 점유 명도의 경우, 협상 과정이 원활하게 진행되는 편입니다.

투자 가치 분석: 실거주 높은 점수, 투자 메리트도 충분

실거주 8.5점, 투자 7점 - 시세차익과 안정적 임대수익 모두 가능

본 물건은 실거주 관점에서 매우 높은 점수를 받을 수 있습니다.43평형 4Bay 구조의 넓은 공간은 3~4인 가족이 여유롭게 생활하기에 적합하며, 가정중앙시장역 인근의 우수한 교통 여건과 생활 인프라, 그리고 학군까지 두루 갖추고 있습니다. 또한 3,331세대의 대형 단지로 안정적인 관리가 이루어지고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

투자 관점에서도 충분한 메리트가 있습니다. 현재의 최저가인 4억9,350만원에 낙찰받을 경우,취득세 등 제비용을 포함하더라도 약 10~12%의 시세차익을 기대할 수 있습니다. 또한 전세가 약 3억원 선을 고려했을 때 전세 수익률은 약 60% 수준으로, 임대 운용 시에도 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.

장점과 단점 분석

장점:

1. 인천 2호선 가정중앙시장역 인근의 우수한 입지

2. 3,331세대 대단지로 안정적인 관리와 커뮤니티 시설 제공

3. 방 4개, 욕실 2개의 여유로운 공간 구성

4. 소유자 직접 점유로 인한 낮은 명도 리스크

5. 1회 유찰로 인한 가격 메리트 (감정가 대비 30% 할인)

6. 루원시티 개발에 따른 향후 가치 상승 가능성

단점:

1. 2010년 준공으로 약 15년 경과한 건물 연식

2. 실제 낙찰가는 경쟁 상황에 따라 최저가보다 높아질 가능성

3. 폐문부재로 내부 상태 확인 어려움

4. 대형 평수로 인한 상대적으로 높은 관리비 부담

최종 평가: 실거주자에게 특히 추천되는 우량 경매물건

물건 종합 평가 점수표

추천 대상

1. 3~4인 가족 실거주자- 넓은 평수와 우수한 학군, 생활 인프라를 활용하고자 하는 가족

2. 자녀 교육 중시 가구- 가현초등학교, 신현북초, 신현여중, 신현고 등 우수한 학군 활용 가능

3. 중장기 투자자- 루원시티 개발에 따른 가치 상승을 기대하는 투자자

4. 전세 임대 운용자- 약 3억원 선의 전세 보증금으로 안정적인 임대 수익 추구

입찰 전략 및 적정 입찰가

이 물건의 최저입찰가는 4억9,350만원이지만, 실제 낙찰가는 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 인근 지역 경매 낙찰 통계에 따르면, 최근 3개월간 낙찰률은 감정가 대비 평균 87.5% 수준입니다.

이를 고려할 때,적정 입찰가는 감정가의 80~85% 수준인 5억6,400만원~5억9,900만원사이로 예상됩니다. 다만 물건의 매력도가 높아 경쟁이 심화될 경우, 일반 시세에 근접하거나 상회하는 금액에 낙찰될 가능성도 있습니다.

입찰 시에는 물건의 가치와 시세, 그리고 개인의 예산 상황을 종합적으로 고려하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 경매는 최저가로 낙찰받는 것이 아니라,합리적인 가격에 좋은 물건을 취득하는 것이 핵심임을 기억하시기 바랍니다.

맺음말

인천 서구 신현동 루원이편한세상하늘채 아파트는 가정중앙시장역 인근의 우수한 입지, 3,331세대 대단지의 안정성, 그리고 1회 유찰로 인한 가격 메리트까지 갖춘 매력적인 경매 물건입니다. 특히 소유자 외 전입세대가 없어 권리 관계가 명확하고 명도 리스크가 낮은 점은 경매 초보자에게도 안심할 수 있는 요소입니다.

다만 입찰 전에는 반드시 현장 방문을 통해 건물과 주변 환경을 직접 확인하고, 관리사무소에 관리비 체납 여부 등을 확인하는 과정이 필요합니다. 또한 최근 시세와 경매 동향을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

2025년 11월 10일 인천지방법원에서 진행될 이번 경매는 실거주 목적이나 투자 목적 모두에게 좋은 기회가 될 수 있습니다. 관심 있는 분들은 전문가의 조언을 구하고 철저한 준비를 통해 성공적인 입찰을 진행하시기 바랍니다.