망월천 조망권과 9호선 연장 호재를 품은 강일리버파크 33평형 특별매물

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 강동구 강일동에 위치한 '강일리버파크2단지' 아파트 경매 물건을 상세히 분석해드리려고 합니다. 현재 3회 유찰로 시세 대비 크게 할인된 가격에 나온 이 물건은 실거주와 투자 모두에 매력적인 선택이 될 수 있습니다.

한강변 신도시의 쾌적한 주거환경, 강일리버파크 33평형

물건 개요 - 시세 대비 2억 이상 저렴한 3회 유찰 매물

본 경매 물건은 서울 강동구 강일동 668, 강일리버파크2단지 208동 2층 202호에 위치한 33평형(전용 25.6평) 아파트입니다. 현재3회 유찰 상태로 감정가의 64%인 6억 8,160만원에 낙찰 가능합니다. 이는 주변 시세(9억~9.2억)와 비교했을 때약 2억 이상 저렴한 가격으로, 내집 마련이나 투자 목적으로 큰 메리트가 있는 물건입니다.

이 아파트는 2009년 한신공영에서 시공한 강일리버파크2단지의 일부로, 총 4개동 174세대로 구성된 중소규모 단지입니다. 남향 위주의 배치로 채광이 좋고, 단지 내 커뮤니티 시설과 충분한 주차공간(세대당 3대)을 갖추고 있어 실거주 만족도가 높은 단지입니다.

망월천과 강일근린공원을 품은 쾌적한 주거환경

강일리버파크2단지는 망월천과 강일근린공원이 인접해 있어일상적인 산책과 여가 활동이 편리한 환경을 제공합니다. 특히 망월천을 따라 조성된 자전거도로는 주민들의 건강한 생활을 지원하며, 미사호수공원까지 이어져 더욱 다양한 여가 활동이 가능합니다.

주변에는 망월초, 강일초, 강동중, 강일고 등각급 학교가 고루 분포하고 있어 교육환경도 매우 양호합니다. 5호선 강일역이 도보 10분 거리에 위치해 있어 대중교통 접근성도 우수합니다.

실용적 구조의 33평형 아파트, 가족 주거에 최적화된 공간

실용적인 3베이 구조의 33평형 설계

이 아파트는 전용면적 84.8㎡(25.6평), 공급면적 109㎡(33평형)의 3베이 구조로, 방 3개와 화장실 2개, 드레스룸, 주방과 식당, 거실, 그리고 발코니로 구성되어 있습니다. 효율적인 동선 설계와 기능적인 공간 배치로3~4인 가족 주거에 최적화된 평면을 갖추고 있습니다.

본 물건은 208동 2층에 위치하고 있어 접근성이 좋으며, 단지 내 동간 거리가 넓어 채광과 조망이 양호합니다. 남향 배치로 일조량이 풍부하며, 저층이지만 전면에 건물 가림이 없어 개방감이 뛰어납니다.

실거래가 분석 - 2억 이상 저렴한 투자 기회

최근 실거래 추이와 시세 분석

강일리버파크2단지 33평형의 최근 실거래 사례를 살펴보면, 2025년 7월에 6층이 10.2억원에 거래되었습니다. 현재 일반 매매시세는9억~9.2억원선에서 형성되어 있으며, 전세시세는 4.5억~5억원 수준입니다.

이번 경매의 최저입찰가 6억 8,160만원은 주변 시세 대비약 2억 이상(25%) 저렴한 가격으로, 향후 시세 회복 시 상당한 시세차익을 기대할 수 있는 투자 기회를 제공합니다.

권리분석 - 소유자 점유 상태로 명도 절차 필요

깔끔한 등기부 상태, 임차인 없는 소유자 점유

본 물건의 경매신청권자는 태영에이엠씨대부로, 근저당 채권액은 8억 6천만원입니다. 이외에도 유미캐피탈대부의 7천 8백만원 근저당과 다수의 압류 등기가 있어 총 채권액은 10억원 내외로 추정됩니다.

법원 조사서에 따르면 현재소유자 가족이 거주하고 있는 것으로 확인됩니다. 낙찰 후에는 등기부상 권리는 모두 말소되며, 소유자는 인도명령 대상자로 협의 명도 또는 강제집행을 통한 명도가 필요합니다.

임차권리 신고가 없는 상태로, 별도의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 낙찰 후 정확한 점유 관계 확인과 명도 계획 수립이 필요합니다.

투자가치 분석 - 9호선 연장 호재와 강남 접근성 개선

9호선 연장 개발 호재와 망월천 조망의 프리미엄

강일동 지역은 현재 9호선 연장 예정지로,향후 대중교통 접근성이 크게 향상될 전망입니다. 이는 지역 발전과 함께 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

또한 강일IC가 인근에 위치해 수도권제1순환고속도로, 서울양양고속도로, 올림픽대로, 강변북로 등으로의 이동이 편리합니다. 이러한우수한 교통 인프라는 강남권 및 서울 중심부로의 접근성을 높여주거 만족도와 자산 가치를 동시에 향상시킵니다.

본 물건이 위치한 강일리버파크2단지는 망월천과 강일근린공원을 품은 친환경 주거단지로, 쾌적한 주거환경과 함께 여가 및 운동 시설 접근성이 뛰어납니다. 이러한 주변 환경은 장기적인 관점에서 물건의 가치를 더욱 높일 수 있는 요소입니다.

투자 수익성 분석

본 물건을 최저가인 6억 8,160만원에 낙찰받아 전세 운용 시, 전세가 4.5억원 기준으로전세가율은 약 66%로 안정적인 수준입니다. 자기자본 2.3억원 투입 시 전세 레버리지 효과를 통해 향후 가격 상승에 따른 수익을 극대화할 수 있습니다.

또한 최근 시세 9억원 대비 2억 이상 저렴하게 매입 가능하여,시세 회복 시 약 30%의 시세차익을 기대할 수 있습니다. 9호선 연장 개발 호재가 현실화될 경우 추가적인 가치 상승도 기대할 수 있습니다.

종합 평가 - 실거주 8.0점, 투자 7.5점의 균형 잡힌 매물

항목별 평가

추천 대상

1. 3~4인 가족 실거주자: 33평형 실용적인 구조와 우수한 교육환경으로 가족 주거에 적합

2. 가격 메리트를 중시하는 투자자: 시세 대비 2억 이상 저렴한 가격으로 향후 시세차익 기대 가능

3. 장기 투자 목적의 임대사업자: 안정적인 전세가율과 향후 개발 호재로 장기 보유 가치 우수

입찰 전략

본 물건은 3회 유찰로 인해 감정가의 64%인 6억 8,160만원으로 최저가가 형성되어 있습니다. 시세 대비 파격적인 가격으로, 이번 회차에 낙찰 가능성이 높은 물건입니다.

실제 낙찰가는 최저가 대비 5~10% 높은7억~7.5억원 사이에서 형성될 것으로 예상됩니다. 이 가격대는 여전히 시세 대비 15~20% 저렴한 수준으로, 충분한 가격 메리트가 있습니다.

입찰 시에는 다른 입찰자들의 경쟁을 고려하여, 예산 범위 내에서 소수점 자리까지 활용한 전략적 입찰가 산정이 필요합니다. 매각기일인 2025년 9월 8일(월) 10시까지 입찰보증금 6,816만원을 준비하여 서울동부지방법원 경매법정에 참석해야 합니다.

경매 참여 시 확인해야 할 사항

이 물건에 관심이 있으시다면, 입찰 전 반드시 다음 사항을 확인하시기 바랍니다:

1.현장 방문: 실제 물건 상태와 주변 환경 확인

2.관리비 체납 여부: 관리사무소에 연락하여 체납 관리비 확인

3.점유 상황: 현 거주자 상황과 명도 가능성 검토

4.등기부등본 최종 확인: 최근 권리관계 변동 사항 체크

5.예상 낙찰가 산정: 경쟁 상황을 고려한 적정 입찰가 설정

경매는 일반 매매와 달리 권리 관계와 점유 상황 확인이 매우 중요합니다. 전문가의 조언을 구하고, 충분한 사전 조사 후 참여하시는 것이 안전합니다.

맺음말

서울 강동구 강일동 '강일리버파크2단지' 33평형 아파트는 시세 대비 약 25% 저렴한 가격에 나온 매력적인 경매 물건입니다. 실용적인 구조, 쾌적한 주거환경, 우수한 교육 인프라, 그리고 9호선 연장이라는 개발 호재까지 갖추고 있어 실거주와 투자 모두에 적합한 물건입니다.

3회 유찰로 인한 파격적인 가격 메리트가 있는 만큼, 이번 매각기일(2025년 9월 8일)에 낙찰 가능성이 높은 물건으로 판단됩니다. 관심 있으신 분들은 철저한 사전 조사와 함께 입찰 준비를 하시기 바랍니다.

본 블로그에서 제공하는 정보는 참고용이며, 최종 결정은 반드시 본인의 판단과 전문가의 조언을 종합하여 내리시기 바랍니다. 성공적인 경매 참여가 되시길 바랍니다.