청담동 프라이빗 원룸, 강남의 심장부에 위치한 청담스위트 5평대 초특가 매물

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 강남구 청담동에 위치한 작지만 알찬 투자 매물을 소개해드립니다. 아파트 같은 주거시설이면서도 소형 면적으로 부담 없이 강남 청담동에 진입할 수 있는 특별한 기회, 청담스위트 512호를 분석해보겠습니다.

2회 유찰된 청담동 핵심 입지 소형 주거공간

이 경매 물건은 서울중앙지방법원 2025타경102560 사건으로, 강남구 청담동 34-13 청담스위트 5층 512호입니다. 현재 2회 유찰 상태로, 최초 감정가 2억 5,100만원에서 현재 최저입찰가는 감정가의 64%인 1억 6,064만원입니다.

입찰일은 2025년 12월 23일이며, 입찰 보증금은 최저가의 10%인 약 1,606만원입니다. 이 물건은 약 4.06평(13.43㎡)의 건물 면적과 3.15평(10.40㎡)의 대지권을 가진 소형 주거시설입니다.

청담동 중심부에 위치한 소형 럭셔리 주거공간

초소형이지만 가치 있는 청담동 보금자리

이 매물은 4.06평의 소형 주거공간이지만, 청담동이라는 프리미엄 입지에 자리한 특별한 물건입니다. 청담스위트는 철근콘크리트 구조의 견고한 건축물로, 단순히 원룸이 아닌 아파트형 주거시설의 안정성과 편의성을 갖추고 있습니다.

비록 면적은 작지만, 청담동에서 2억 이하로 진입할 수 있는 기회는 매우 드물다는 점을 고려하면 가치 있는 투자처가 될 수 있습니다. 특히 자금 여력이 충분하지 않은 소액 투자자나 강남 진입을 위한 첫 물건으로 고려해볼 만합니다.

청담동의 핵심 상권과 편리한 교통망

청담스위트는 청담동의 핵심 상권과 인접해 있습니다. 고급 레스토랑, 명품 부티크가 즐비한 청담동 명품거리와 가깝고, 압구정 로데오거리도 도보로 이동 가능한 거리에 있습니다.

교통 측면에서는 지하철 7호선 청담역이 도보 10분 거리에 있으며, 9호선 신논현역과 2호선 강남역도 버스를 통해 쉽게 접근할 수 있습니다. 강남의 중심부와 가까워 서울 어디로든 이동이 편리한 위치적 강점을 갖고 있습니다.

또한 청담초등학교, 청담중학교가 인근에 위치해 있으며, 강남의 우수한 학원가도 이용하기 편리합니다. 단, 소형 주거공간의 특성상 실거주보다는 임대 또는 투자용으로 더 적합할 수 있습니다.

소형 청담동 물건, 가격과 시세는?

감정가 2.51억, 최저입찰가 1.6억으로 강남 진입 기회

이 물건의 감정가는 2억 5,100만원으로 평당 약 6,200만원 수준입니다. 청담동의 일반적인 아파트 평당 가격이 8,000만원~1억원 이상인 점을 고려하면, 이미 감정가 자체가 시세보다 낮게 책정된 것으로 보입니다.

현재 2회 유찰로 감정가의 64% 수준인 1억 6,064만원이 최저입찰가입니다. 주변 청담동의 유사한 소형 주거시설 시세와 비교해보면, 이는 매우 경쟁력 있는 가격이라 할 수 있습니다.

청담동 소형 오피스텔이나 원룸의 경우 매매가는 3~4억원대가 형성되어 있으며, 임대수익률은 연 3~4% 수준입니다. 이 물건을 최저입찰가 수준에서 낙찰받는다면, 투자 가치가 충분히 있다고 판단됩니다.

임차인과 권리관계 - 명확한 정리가 필요한 상황

임차권 설정된 2.5억 보증금에 주의해야

이 물건의 가장 중요한 점은 등기부에 기록된 임차권 설정 사항입니다. 2024년 3월 19일 접수된 주택임차권등기가 있으며, 보증금은 2억 5천만원으로 설정되어 있습니다.

이는 감정가인 2억 5,100만원과 거의 같은 수준으로,배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액 범위에서 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이 점은 매우 중요한 사항으로, 낙찰가가 임차보증금보다 낮을 경우 차액만큼을 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

입찰 시 고려해야 할 권리 관계 포인트

이 물건을 입찰할 때는 다음 사항을 반드시 고려해야 합니다:

1.임차권 설정 보증금(2억 5천만원)과 낙찰가의 관계: 낙찰가가 임차보증금보다 낮으면 그 차액은 매수인의 추가 부담이 됩니다.

2.임차인의 대항력 확인: 임차인이 실제 거주 중인지, 전입신고와 확정일자가 적법한지 확인해야 합니다.

3.명도(집 비우기) 가능성: 낙찰 후 임차인에게 보증금을 돌려주고 명도를 요청할 수 있는지 검토해야 합니다.

4.강제경매 절차 확인: 2025년 4월 1일 접수된 강제경매 신청이 소멸기준이므로, 이후 설정된 권리는 소멸됩니다.

청담동 소형 주거공간의 투자 가치와 전략

임차인 관리와 시세차익을 동시에 노릴 수 있는 투자기회

이 매물은 크게 두 가지 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

첫째,임대수익형 투자로써 현재 임차인을 유지하며 안정적인 임대수익을 추구하는 방법입니다. 이 경우 낙찰가가 중요한데, 임차보증금 2억 5천만원보다 낮은 가격에 낙찰받는다면 그 차액만큼 추가 자금이 필요하므로 주의해야 합니다.

둘째,시세차익을 노리는 투자입니다. 청담동은 강남의 핵심 지역으로 지속적인 가치 상승이 예상됩니다. 특히 소형 주거시설은 최근 1인 가구 증가와 함께 수요가 높아지고 있습니다. 이 물건을 적정 가격에 낙찰받아 리모델링 후 시세차익을 노리는 전략도 가능합니다.

장단점 분석

청담동 소형 주거시설, 누구에게 추천하는가?

투자자 유형별 적합도 평가

이 물건은 모든 투자자에게 적합하지는 않습니다. 아래 표와 같이 투자자 유형별로 적합도를 평가해보았습니다.

이런 분들께 추천합니다

1.강남 부동산에 처음 진입하려는 소액 투자자: 2억 이하로 강남 청담동에 진입할 수 있는 기회

2.임대사업자로 포트폴리오를 구성하려는 투자자: 청담동 프리미엄을 활용한 안정적 임대수익 기대 가능

3.부동산 경매 경험이 있는 중급 투자자: 임차권 관계를 명확히 파악하고 전략적으로 접근 가능한 분

4.강남 권역의 미래 가치에 투자하려는 장기 투자자: 청담동의 지속적인 가치 상승을 믿는 투자자

입찰 전략과 유의사항

이 물건에 입찰하실 때는 다음 전략과 유의사항을 참고하세요:

1.임차인 현황 직접 확인: 실제 거주 여부, 전입신고 상태, 확정일자 유무 등을 확인

2.적정 입찰가 산정: 임차보증금 2.5억을 고려하여 실제 투입 자금 계산

3.명도 계획 수립: 낙찰 후 임차인과의 협상 또는 법적 절차 고려

4.리모델링 비용 산정: 소형 공간이지만 품질 개선을 위한 비용 고려 필요

5.장기 보유 전략 수립: 청담동의 미래 가치 상승을 고려한 장기 투자 계획

종합 평가: 청담동 소형 주거시설, 작지만 강한 투자 기회

청담동 34-13 청담스위트 512호는 4평대의 작은 공간이지만, 강남 청담동이라는 프리미엄 입지와 2억 이하의 접근성이라는 두 가지 매력을 동시에 갖춘 특별한 매물입니다. 최저입찰가 1억 6천만원대로 강남에 진입할 수 있는 기회이지만, 2억 5천만원의 임차보증금은 반드시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

이 물건은 초보 투자자보다는 부동산 경매의 권리관계를 이해하고 장기적 관점에서 강남 부동산 가치 상승을 기대하는 중급 이상의 투자자에게 더 적합합니다. 또한 소액으로 강남 청담동에 진입하려는 투자자에게는 좋은 기회가 될 수 있습니다.

다만 4평대의 초소형 면적인 만큼 실거주보다는 투자용으로 접근하는 것이 바람직하며, 임차인과의 관계, 보증금 처리 등에 대한 명확한 계획이 필요합니다. 청담동의 프리미엄 입지와 지속적인 가치 상승 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서는 충분히 검토해볼 만한 투자 기회입니다.

경매는 항상 철저한 사전 조사와 현장 방문, 권리관계 확인이 필수입니다. 이 글에서 제공된 정보를 바탕으로 추가적인 전문가 상담을 받아보시길 권장드립니다. 모두의경매는 여러분의 성공적인 부동산 투자를 응원합니다.