초소형 원룸의 강남 투자 기회 - 강남구 논현동 케아하우스13차 경매 분석

안녕하세요, 모두의경매입니다. 오늘은 서울 강남구 논현동에 위치한 소형 원룸 경매 물건을 분석해 드리겠습니다. 강남 핵심 지역에 위치한 준신축급 원룸으로, 주택도시보증공사가 경매를 진행하는 특별한 물건입니다.

강남구 논현동 케아하우스13차 - 강남 중심의 7평 초소형 투자 원룸

경매 개요 및 일정

이번에 분석할 물건은 서울중앙지방법원 2024타경115704 사건으로, 강남구 논현동 263-12에 위치한 케아하우스13차 303호입니다. 2025년 3월 18일 10시에 1차 입찰이 예정되어 있으며, 감정가 3억 4,600만원에 최저가도 동일하게 100%인 3억 4,600만원으로 시작합니다.

이 물건의 특이점은 대항력 있는 임차인의 보증금 반환채권을 주택도시보증공사가 양수받아 경매를 진행한다는 점입니다. 현 소유자는 이OO으로, 2021년 6월에 3억 2,850만원에 매수한 이력이 있습니다.

물건 기본 정보

케아하우스13차는 2019년 5월에 사용승인을 받은준신축 다세대주택으로, 철근콘크리트 구조의 지하 1층, 지상 4층 건물입니다. 총 15세대가 거주하는 소규모 빌라로, 본 경매 물건은 3층 303호입니다.

강남 학동・논현 생활권의 초소형 원룸 - 주거 및 투자 여건 분석

물건 상태 및 구조

이 물건은 오픈형 원룸 구조로, 약 7평 남짓한 실사용 면적에 주방, 욕실, 발코니 등 원룸 주거에 필요한 기본 공간을 갖추고 있습니다. 2019년 준공된 건물로 현재 상태는 준신축급으로 볼 수 있으며, 내부 시설과 설비는 대체로 양호한 상태입니다.

외벽은 돌붙임 마감으로 처리되었고, 창호는 샷시창호로 설치되어 있습니다. 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 화재탐지설비 등 기본적인 주거 설비가 모두 완비되어 있어 생활 편의성이 좋습니다.

입지 및 교통환경

이 물건이 위치한 논현동은 강남구의 핵심 주거지역으로, 상업과 주거 기능이 혼합된 전략적 입지를 갖추고 있습니다. 주변 교통환경은 다음과 같습니다:

지하철:7호선 학동역과 9호선 선정릉역에서 도보 약 8분 거리에 위치하여 대중교통 접근성이 좋습니다.

버스:인근에 다수의 버스 정류장이 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

도로:남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 인근 강남대로와 학동로 등 주요 간선도로와의 연결성이 좋아 차량 이동이 용이합니다.

생활 편의시설 및 교육환경

주변에는 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다:

상업시설:인근에 카페, 식당, 편의점 등 다양한 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

의료시설:강남 일대에는 대형병원과 의원들이 다수 위치하고 있어 의료 접근성이 좋습니다.

교육환경:학동초등학교가 근처에 있으며, 강남구의 우수한 학원가와 교육 인프라를 활용할 수 있습니다. 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있어 교육환경이 보호됩니다.

실거래가 대비 적정한 감정가의 강남 소형원룸 - 시세 분석

주변 시세 및 실거래 분석

케아하우스13차의 시세 분석을 위해 최근 실거래 사례와 현재 매물 정보를 살펴보겠습니다:

인근 지역 유사 물건의 경매 낙찰사례를 보면 감정가 대비 81%~88% 수준에서 낙찰되는 경향을 보이고 있습니다. 이를 바탕으로 본 물건도 유사한 낙찰가율이 예상됩니다.

현재 감정가(3억 4,600만원)는 2021년 실거래가(3억 2,850만원)보다 약 1,750만원 높게 책정되어 있어, 실거래가 대비 약 5.3% 정도 높은 수준입니다. 강남 지역 부동산 가격 상승 추세를 감안하면 비교적 적정한 감정가로 판단됩니다.

주택도시보증공사 경매로 진행되는 특수한 권리관계 - 권리분석

등기부 현황 및 권리관계

이 물건의 등기부 현황과 권리관계는 다소 복잡한 구조를 가지고 있습니다:

이 경매의 가장 큰 특징은주택도시보증공사가 경매 신청인이라는 점입니다. 임차인(조OO)의 임차보증금 반환채권을 주택도시보증공사가 양수받아 경매를 실행하는 구조입니다.

말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류(2022.05.09)로, 이후의 모든 권리는 경매 절차에서 소멸하게 됩니다.

대항력 있는 임차인 현황

주목할 점은 2025.08.20에 주택도시보증공사가 대항력 포기 확약서를 제출했다는 사실입니다. 이는 임차인의 우선변제권만 주장하고 임차권등기 말소에 동의했다는 의미로,낙찰자는 보증금 인수 의무가 없음을 나타냅니다.

이 물건은 5차까지 유찰되었다가 대항력 포기 확약서 제출 이후 다시 감정가로 경매가 시작되었습니다. 이는 임차인의 대항력 문제가 해결되어 경매 물건으로서의 가치가 개선되었음을 의미합니다.

입찰 시 유의사항

본 물건 입찰 시 다음 사항에 유의하셔야 합니다:

1. 대항력 포기 확약:주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 임차보증금 인수 부담이 없으나, 배당표 확인을 통해 최종 확인이 필요합니다.

2. 현장 확인:내부 상태 및 점유 현황을 직접 확인하는 것이 중요합니다. 낙찰 후 명도 문제가 발생할 수 있으므로 현 점유자의 퇴거 의사를 파악해야 합니다.

3. 배당 요구 종기일:2024년 11월 6일로, 이미 지났으므로 권리관계가 정리된 상태입니다. 추가적인 배당 요구는 없을 것으로 예상됩니다.

4. 토지이용계획:제2종 일반주거지역(7층 이하), 상대보호구역(교육환경), 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 개발 시 관련 제한사항을 확인해야 합니다.

강남 소형 원룸의 투자 매력도 분석 - 투자가치

강남 입지의 장단점 분석

이 물건의 가장 큰 장점은강남이라는 프리미엄 입지입니다. 학동역과 선정릉역을 모두 이용할 수 있는 교통 접근성과 강남 중심부에 위치한 입지 조건은 임대 수요를 꾸준히 유지시켜 주는 요소입니다.

또한2019년 준공된 준신축 건물로, 시설이 현대적이고 관리 상태가 양호하며 주차 시설(8대)도 갖추고 있어 임차인 선호도가 높습니다.

단점으로는초소형 평수(전용 7.22평)로 거주 공간이 협소하다는 점과, 감정가가 실거래가보다 다소 높게 책정되어 있다는 점이 있습니다. 또한 여러 압류가 설정된 복잡한 권리관계는 투자자들에게 심리적 부담으로 작용할 수 있습니다.

임대수익률 및 투자 수익성 분석

현재 시세 기준으로 월세는 약 80만원~100만원 수준으로 파악됩니다. 이를 기준으로 투자 수익성을 분석해 보겠습니다:

강남 지역의 안정적인 임대 수요를 고려할 때, 공실 리스크는 낮은 편이나 초소형 평수로 인해 임대료 상승 폭은 제한적일 수 있습니다. 또한, 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없어져 투자 장벽이 낮아졌습니다.

1인 가구 실거주 및 임대 투자에 적합한 강남 소형 원룸 - 최종평가

항목별 종합 평가

추천 대상 및 활용 방안

이 물건은 다음과 같은 분들에게 적합합니다:

1. 소액 투자자:3억 내외의 자금으로 강남 부동산에 투자하고자 하는 분

2. 임대 사업자:안정적인 월세 수익을 목표로 하는 임대 사업자

3. 1인 가구 실거주자:강남 지역에 거주하며 직주근접을 원하는 직장인

추천 활용 방안:

-월세 임대:월 80만원~100만원 수준의 안정적 임대 수익 확보

-단기 임대:에어비앤비 등을 통한 단기 임대로 수익 극대화 (관련 규제 확인 필요)

-실거주 후 매각:1~2년 거주 후 시세 상승 시 매각하여 시세차익 확보

입찰 전략 및 제안 가격

이 물건의 경매는 2025년 3월 18일에 1차 입찰이 예정되어 있으며, 감정가 100%인 3억 4,600만원부터 시작합니다. 인근 경매 사례를 볼 때 81~88% 수준에서 낙찰될 가능성이 높습니다.

입찰 전략:

1.1차 입찰 전략:감정가 대비 85~88% 수준인 2억 9,400만원~3억 500만원 입찰 권장

2.2차 입찰 전략:1차 유찰 시 감정가 80% 수준인 2억 7,680만원에 시작하므로, 감정가의 70~75% 수준인 2억 4,200만원~2억 6,000만원 입찰 권장

3.적극적 전략:주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 권리관계가 정리된 상태이므로, 1차 입찰에서 적극적인 가격으로 낙찰을 노려볼 만함

4.보수적 전략:감정가가 다소 높게 책정되어 있으므로, 1차 유찰 후 2차 또는 3차 입찰 참여를 고려

입찰 전 반드시 확인해야 할 체크리스트

이 물건에 입찰하시기 전에 반드시 다음 사항들을 확인하셔야 합니다:

1.현장 방문:물건의 실제 상태, 주변 환경, 교통 접근성 등을 직접 확인

2.권리관계 최종 확인:대항력 포기 확약서의 유효성과 배당표 확인을 통한 임차보증금 처리 상황 확인

3.점유 현황:현재 거주자의 퇴거 의사 및 명도 가능성 확인

4.경매 비용:낙찰 후 발생하는 취득세, 등록세, 법무사 비용 등 추가 비용 계산

5.대출 가능 여부:경매 낙찰 후 대출 가능 금액 및 조건 사전 확인

강남이라는 우수한 입지와 준신축 건물의 장점, 그리고 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 권리관계가 정리된 점을 고려할 때, 이 물건은 안정적인 임대 수익을 원하는 투자자에게 적합한 선택이 될 수 있습니다.

다만, 초소형 평수로 인한 거주 공간의 제한과 감정가가 다소 높게 책정된 점은 고려해야 할 사항입니다. 입찰 전 반드시 현장 방문과 전문가 상담을 통해 신중한 결정을 내리시길 권장드립니다.

모두의경매는 여러분의 경매 투자가 성공적으로 이루어질 수 있도록 항상 함께하겠습니다. 감사합니다.