강남 역삼동 소형 원룸 경매 - 투자수익률 10%+ 기대되는 알짜매물

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 강남구 역삼동에 위치한 소형 원룸 경매 물건을 소개해드립니다. 역삼역 인근에 위치한 이 물건은 3차 유찰로 감정가의 51% 수준까지 하락한 가격으로 입찰을 앞두고 있어 투자자들의 관심을 끌고 있습니다.

역삼역 도보 10분 거리, 감정가 대비 51%의 소형 원룸 투자 기회

경매 기본 정보

이번에 소개해드릴 물건은 서울 강남구 논현로79길 30-7에 위치한 '역삼파크빌' 3층 301호입니다. 사건번호는 2024타경114282로, 서울중앙지방법원에서 진행되는 경매입니다. 현재 3회 유찰된 상태로 2025년 3월 19일 네 번째 입찰을 앞두고 있습니다.

최초 감정가는 1억 8천만원이었으나, 3차 유찰 후 최저입찰가격이 9,216만원(감정가의 51%)으로 크게 하락했습니다. 입찰에 참여하시려면 입찰보증금 921,600원(최저가의 10%)을 준비하시면 됩니다.

이 물건은 3회 연속 유찰되면서 가격이 크게 하락했습니다. 입찰 진행 내역을 살펴보겠습니다.

강남 역삼역 인근 소형 원룸의 높은 임대 수요와 시세 분석

입지 및 주변 환경

이 물건은 서울 강남구 역삼동에 위치해 있으며, 지하철 2호선 역삼역에서 도보 약 10분 거리에 있습니다. 주변에는 다세대주택과 다가구주택, 근린생활시설이 밀집해 있는 전형적인 역삼동 주거지역입니다.

특히 이 위치는 테헤란로의 대형 오피스 빌딩들과 가깝고, IT기업과 스타트업이 많은 강남역 일대와도 가까워 직장인들의 수요가 매우 높은 지역입니다. 또한 주변에 식당, 카페, 편의점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주나 임대 수요가 모두 좋은 편입니다.

물건 상세 분석

본 물건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 3층에 위치한 원룸형 주택입니다. 전용면적 16.40㎡(약 4.96평)의 소형 원룸으로, 도시형생활주택으로 사용되고 있습니다. 내부는 거실 겸 주방, 욕실 등 기본적인 구조를 갖추고 있으며, 위생·급배수 설비, 전기설비 등 기본 설비가 갖춰져 있습니다.

건물은 외벽이 목재사이딩 및 석재붙임 마감이 되어 있고, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시창호 마감으로 되어 있어 전체적인 상태는 양호한 편입니다.

약 9천만원대 투자로 연 10% 이상의 수익률 기대

실거래 및 시세 정보

역삼동 내 유사한 소형 원룸의 실거래가를 조사한 결과, 15~20㎡ 규모의 원룸은 최근 1억 8천만원~2억 3천만원 선에서 거래되고 있습니다. 이 지역 소형 원룸의 월세 시세는 보증금 1천만원에 월세 70~90만원 수준으로 형성되어 있습니다.

따라서 현재 최저입찰가 9,216만원에 낙찰받을 경우, 일반 매매가 대비 약 50~60% 수준에 매입할 수 있는 기회입니다. 여기에 권리 정리 비용과 리모델링 비용을 감안하더라도 충분한 수익을 기대할 수 있습니다.

임차권등기 및 권리관계 분석

등기부 현황

이 물건의 등기부등본을 확인한 결과, 다음과 같은 권리관계가 설정되어 있습니다.

권리 분석

이 물건의 가장 중요한 권리 사항은 2023년 5월 2일 설정된임차권설정입니다. 노OO 명의로 1억 8천만원의 임차권이 설정되어 있습니다. 이는 현재 감정가와 동일한 금액입니다.

하지만 이 임차권은 강제경매로 인해 소멸되는 권리에 해당합니다. 배당요구종기가 이미 지난 2024년 10월 4일로 설정되었으므로, 별도의 이해관계자가 추가로 권리를 주장할 가능성은 낮습니다.

다만 실제 주택에 거주 중인 세입자가 있을 경우, 낙찰 후 명도 문제가 발생할 수 있으므로 입찰 전 세입자의 실제 점유 여부와 임대차계약 사항을 확인하는 것이 중요합니다. 특히 확정일자 여부에 따라 대항력이 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

강남 소형 원룸의 안정적 임대수익과 미래가치

투자 장단점 분석

장점:

1.강남 핵심 입지- 역삼역이 가깝고 강남 업무지구 내에 위치하여 임대 수요가 안정적입니다.

2.높은 할인율- 감정가 대비 51% 수준의 최저입찰가로, 시장 가격보다 크게 할인된 가격에 매입할 수 있습니다.

3.소액 투자 가능- 1억원 내외의 투자금으로 강남 부동산에 투자할 수 있는 기회입니다.

4.안정적 임대 수익- 강남 역삼동의 소형 원룸은 공실률이 낮고 임대 회전이 빠르다는 장점이 있습니다.

단점:

1.임차인 퇴거 문제- 현재 임차권이 설정되어 있어 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

2.소형 평수- 4.96평의 작은 평수로 실거주보다는 임대용으로 적합합니다.

3.건물 노후화- 건물의 상태와 시설 노후화에 따른 추가 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

예상 수익성 분석

입찰 전략 및 최종 평가

항목별 투자 평가

최적 입찰 전략

이 물건은 3회 연속 유찰된 상태로, 이미 감정가의 51% 수준까지 가격이 하락했습니다. 따라서 4차 입찰에서는 입찰 경쟁이 치열해질 가능성이 높습니다.

최저입찰가인 9,216만원 기준으로 적정 입찰가는 최저가의 105~110% 수준인 9,700만원~1억 100만원 사이가 적절해 보입니다. 특히 이 물건은 투자 수익성이 좋고 강남 소재라는 프리미엄이 있어 다수의 투자자가 관심을 가질 가능성이 높습니다.

만약 이번 입찰에서도 유찰된다면 최저가는 감정가의 약 40% 수준으로 더 하락할 수 있으나, 그런 경우는 드물 것으로 예상됩니다. 따라서 이번 입찰이 좋은 매수 기회가 될 수 있습니다.

추천 대상

이 경매 물건은 다음과 같은 투자자에게 특히 적합합니다:

1.소액 임대사업자- 1억원 내외의 자금으로 강남 지역 임대사업을 시작하려는 투자자

2.고수익 추구 투자자- 9% 이상의 높은 임대수익률을 기대하는 투자자

3.포트폴리오 다각화- 강남 지역 소형 주택으로 포트폴리오를 다각화하려는 투자자

4.경매 시작 투자자- 비교적 안전한 지역과 물건으로 첫 경매 투자를 계획하는 초보 투자자

경매 참여 시 주의사항 및 체크리스트

입찰 전 확인사항

1.현장 방문 필수- 건물의 실제 상태와 주변 환경을 직접 확인하세요.

2.임차인 확인- 현재 거주 중인 세입자의 임대차 계약 조건과 확정일자 여부를 확인하세요.

3.관리비 체납 확인- 체납된 관리비가 있는지 관리사무소에 문의하세요.

4.건물 상태 확인- 리모델링 필요 여부와 비용을 미리 산정하세요.

5.명도 비용 고려- 임차인이 있을 경우 명도 절차에 필요한 시간과 비용을 감안하세요.

입찰 준비사항

1. 입찰보증금 9,216,000원 준비 (입찰가에 따라 달라질 수 있음)

2. 신분증, 도장, 입찰표, 위임장(대리인 경우) 준비

3. 법원 입찰 절차 및 요건 숙지

4. 낙찰 시 잔금 납부 계획 수립 (통상 1개월 이내)

맺음말

이번에 소개해드린 강남구 역삼동 역삼파크빌 301호는 감정가의 51% 수준인 9,216만원의 최저입찰가로 경매가 진행되는 알짜 물건입니다. 역삼역 인근이라는 우수한 입지와 9% 이상의 높은 임대수익률, 그리고 시장가 대비 큰 폭의 할인율을 고려할 때 투자 매력도가 매우 높은 물건으로 평가됩니다.

다만 임차권 설정이 있어 낙찰 후 명도 절차가 필요할 수 있으며, 소형 평수로 실거주보다는 임대용으로 적합하다는 점을 고려해야 합니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태와 임차인 현황을 확인하시고, 필요시 경매 전문가의 상담을 받아보시길 권장합니다.

강남 지역의 안정적인 임대 수요와 미래 가치를 고려할 때, 장기적인 관점에서도 우수한 투자처가 될 것으로 기대됩니다. 입찰일인 2025년 3월 19일까지 충분한 준비를 통해 좋은 결과 있으시길 바랍니다.