강남 핵심 생활권 송파파인타원 8단지 18평형 - 실거래가보다 14% 저렴한 특별 매물

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 송파구 장지동의 핵심 입지에 위치한 '송파파인타운 8단지' 아파트를 소개해드리려고 합니다. 25평형 실사용면적에 8호선 장지역 초역세권이라는 장점을 가진 이 물건은 현재 서울동부지방법원에서 진행되는 경매로, 현 시세보다 저렴하게 낙찰받을 수 있는 좋은 기회입니다.

송파구 장지동 핵심 입지의 신흥 주거단지 경매물건

이 물건은 서울특별시 송파구 장지동 842 송파파인타운8단지 805동 9층 904호에 위치한 아파트로, 전용면적 59.97㎡(약 18평), 분양면적 기준 25평형의 중소형 아파트입니다. 현재 감정가는 12억 3천만원으로 책정되어 있고, 2025년 12월 8일에 첫 경매가 예정되어 있습니다.

이 물건은 현재 시세(14.2억~15.5억)에 비해 약 14% 정도 저렴한 가격에 시작하는 매물로, 첫 경매이기 때문에 관심있는 분들은 놓치지 않으셨으면 합니다.

장지역 역세권에 위치한 송파파인타운8단지 - 교통과 생활 편의성 모두 갖춘 입지

초역세권 아파트의 우수한 접근성과 생활 인프라

송파파인타운8단지는 8호선 장지역에서 도보로 단 2~3분 거리(약 222m)에 위치한초역세권 아파트입니다. 또한 8호선 복정역(922m), 8호선 문정역(952m)도 이용 가능한 거리에 있어 서울 어디로든 이동하기 편리합니다. 특히 수서역 SRT와 외곽순환고속도로, 올림픽대로, 분당-수서 고속도로 진출입이 용이해 교통 요지로 손꼽힙니다.

단지 바로 옆에는 현대시티몰, NC백화점, 가든파이브 등 대형 쇼핑몰이 위치해 있어 쇼핑과 여가 활동이 매우 편리합니다. 또한 동부지방법원, 대검찰청, 동부등기소 등 주요 관공서들이 인접해 있어 많은 유동인구가 있고, 이로 인해 주택 수요가 꾸준히 유지되고 있습니다.

교육환경과 자연환경을 모두 갖춘 종합 주거단지

송파파인타운8단지는 문현초, 문현중, 문현고, 한림예고 등 우수한 교육시설이 인접해 있어교육 여건이 매우 좋은 지역입니다. 단지 내부에는 근린공원이 조성되어 있고, 인근에는 송파 둘레길이 있어 도심 속에서도 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

2008년 10월에 준공된 이 아파트 단지는 총 5개동 700세대 규모이며, 주차대수는 706대로 세대당 1대 이상의 주차공간이 확보되어 있습니다. 단지의 관리 상태가 양호하고, 철근콘크리트 구조의 계단식 아파트로 총 20층 중 9층에 위치하여 조망과 일조량도 좋은 편입니다.

송파파인타운 8단지 시세 분석 - 12.3억 최저가로 나온 14억대 실거래 매물

최근 실거래가와 시세 분석

송파파인타운 8단지의 최근 동일 평형 실거래 사례를 살펴보면, 2025년 11월에 19층이 14.2억에 거래된 기록이 있습니다. 현재 KB부동산 기준 시세는 14.25억~15.5억이며, 전세시세는 6.5억~7.2억 수준입니다. 한국부동산원 기준으로도 매매시세는 13.5억~15억, 전세시세는 6.5억~7.5억으로 형성되어 있습니다.

네이버부동산에 등록된 실제 매물을 보면 현재 매도 호가는 17억, 전세 호가는 7.3억 수준으로, 실제 거래가와는 다소 차이가 있습니다. 이번 경매의 최저가는 12.3억으로 실거래 시세 대비약 14% 저렴한 가격에 시작하는 것으로, 실거주나 투자 모두에게 매력적인 가격대입니다.

임차권 설정된 물건의 권리관계 분석 - 입찰 전 꼭 확인해야 할 사항

대항력 있는 임차권의 정확한 이해

이 물건은 개인이 신청한 강제경매 사건으로, 등기부상 특이사항이 있어 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 우선 말소기준권리는 2024년 10월 28일자 강제경매개시결정으로, 이후 설정된 모든 권리는 소멸됩니다.

중요한 점은 현재유OO씨가 임차인이자 경매신청 채권자로, 2023년 12월 5일 보증금 6억 7천만원으로 임차권등기를 마친 상태입니다. 이는 보증금반환청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원에 기한 강제경매로 보입니다. 임차인은 2020년 11월 26일 전입한 것으로 확인되어 대항력을 갖고 있습니다.

임차인이 경매신청 채권자인 경우, 배당요구 없이도 배당을 받을 수 있습니다. 따라서 낙찰자는 낙찰 후 이임차보증금 6억 7천만원을 고려하여 자금 계획을 세워야 합니다.

대지권 확정 상태와 현황 정보

감정평가서에 따르면 대지권 비율이 등기되어 있지 않은 상태였으나, 서울주택도시공사에서 2024년 11월 4일자로 "분양계약자는 분양대금을 완납하여 대지권을 취득하였으며, 확정된 대지권 지분은 34.690㎡"라는 회신을 받았습니다. 따라서 대지권 관련 문제는 없는 것으로 판단됩니다.

투자가치와 미래 전망 - 송파구의 잠재력을 품은 안정적 투자처

송파구 장지동의 성장 가능성과 투자 메리트

송파파인타운8단지가 위치한 장지동은 강남 주요 업무지역과의 접근성이 우수하며, 다양한 개발 호재가 있어 미래가치가 높은 지역으로 평가받고 있습니다. 특히 다음과 같은 지역 호재가 주목됩니다:

1.위례신사선과 복정 역세권 개발: 위례신사선 건설과 복정역 일대의 입체복합도시 개발이 예정되어 있어, 이 지역의 교통 여건이 더욱 개선될 전망입니다.

2.복정역 환승센터 개발: 장지동 북측과 복정역 일대에 대규모 복합환승센터 및 업무·판매시설 개발이 추진되고 있어 지역 상권 활성화에 기여할 것으로 예상됩니다.

3.위례지구 개발 수혜: 장지동은 위례택지개발사업의 영향권에 있어, 개발이 완료되면 강남 생활권과 신도시 생활인프라를 모두 누릴 수 있는 수혜 지역이 될 것입니다.

실거주 및 투자 목적 모두 적합한 물건의 장단점

장점

1.초역세권 입지: 8호선 장지역에서 도보 2~3분 거리로 교통 접근성이 뛰어납니다.

2.우수한 생활 편의시설: 가든파이브, 이마트 등 대형 쇼핑몰이 인접해 있어 생활이 매우 편리합니다.

3.양호한 교육 환경: 문현초, 문현중, 문현고 등 좋은 학군이 형성되어 있습니다.

4.쾌적한 주변 환경: 단지 내 근린공원과 송파 둘레길 등 자연환경을 누릴 수 있습니다.

5.미래 가치 상승 가능성: 여러 개발 호재로 인해 향후 가치 상승이 기대됩니다.

단점

1.임대 비율: 철거민 대상 공급 이력이 있고 임대 비율이 높아 시세 상승에 한계가 있을 수 있습니다.

2.높은 주거 밀도: 주변 개발과 맞물려 주거 밀도가 높은 편입니다.

3.임차권 인수 부담: 6.7억의 임차보증금을 고려해야 하므로 초기 자금 부담이 있습니다.

4.2008년 준공된 아파트: 신축 아파트에 비해 시설이 다소 노후화될 수 있습니다.

송파파인타운8단지 경매 물건 종합 평가 - 실거주 7.5점, 투자 7점의 균형 잡힌 매물

항목별 세부 평가

추천 대상 및 입찰 전략

적합한 투자자 유형:

1.중장기 실거주 목적의 30~40대 가족: 좋은 학군과 편리한 교통을 원하는 실수요자

2.임대 수익을 목적으로 하는 투자자: 안정적인 임대수요와 적정 수준의 임대수익률 기대 가능

3.충분한 자기자금을 보유한 투자자: 임차보증금을 고려해 최소 7억 이상의 현금 필요

입찰 전략:

첫 회 경매에서는 감정가(12.3억)의 100~105% 사이인 12.3억~12.9억 정도의 입찰가를 제시하는 것이 적절할 것으로 보입니다. 시세 대비 저렴한 가격이므로 경쟁이 예상되며, 특히 임차보증금 6.7억을 고려하더라도 총 투입금액은 19억 내외로, 현재 시세(14.2억~15.5억)보다 높지만 향후 가치 상승 가능성을 고려하면 합리적인 투자가 될 수 있습니다.

만약 첫 회 유찰될 경우, 2회차에서는 감정가의 80%인 9.84억으로 최저가가 내려갈 것이므로, 이때는 10.5억~11억 사이가 적절한 입찰가가 될 것입니다. 이 경우 임차보증금을 포함하더라도 총 투입금액이 시세보다 낮아져 더욱 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

최종 투자 의견

송파파인타운8단지는 송파구의 안정적인 주거지역에 위치한 만큼, 가격 변동성이 크지 않고 꾸준한 수요가 있는 물건입니다. 현재 임차보증금 6.7억이 있지만, 이를 감안하더라도 12.3억의 최저가는 매력적인 수준입니다. 실거주 목적이라면 임차인과의 협의를 통한 명도 절차가 필요하겠지만, 투자 목적이라면 현 임차인을 유지하거나 새로운 임차인을 구해 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

특히 위례신사선과 복정역 일대 개발 등의 호재가 있어, 중장기적으로 가치 상승이 기대되는 물건입니다. 첫 회 경매에서 너무 높은 가격 경쟁은 피하고, 가능하다면 2회차 경매까지 지켜보는 전략도 고려해볼 만합니다.

맺음말 - 송파파인타운 8단지, 실거주와 투자 모두 좋은 균형 잡힌 경매물건

이번에 소개해드린 송파파인타운 8단지는 서울 송파구의 좋은 입지에 위치하고 있으며, 초역세권, 우수한 학군, 편리한 생활환경 등 다양한 장점을 갖춘 매력적인 물건입니다. 현재 시세보다 저렴한 가격에 시작하는 첫 회 경매로, 관심 있는 분들에게 좋은 기회가 될 수 있습니다.

다만, 임차권 설정이 되어 있어 낙찰 후 임차보증금 처리에 대한 계획을 미리 세우는 것이 중요합니다. 또한 경매는 현장 확인과 권리관계 분석이 매우 중요하므로, 반드시 전문가의 도움을 받아 신중하게 접근하시길 권장드립니다.

모두의경매는 앞으로도 좋은 경매 물건과 유익한 정보를 지속적으로 제공해 드리겠습니다. 이 물건에 대해 더 궁금한 점이 있으시면 언제든지 문의해주세요. 감사합니다.