김해 삼문동 젤미마을파크뷰 - 1회 유찰로 20% 할인된 18평형 아파트

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 경상남도 김해시에 위치한 젤미마을파크뷰아파트 15층 1501호 경매 물건을 소개해드립니다. 이 물건은 1회 유찰되어 감정가 1억 4,600만원의 80%인 1억 1,680만원에 입찰 가능한 좋은 기회가 될 수 있습니다.

경매 물건 기본 개요

김해 삼문동 롯데마트 인접 생활편의성 높은 젤미마을파크뷰아파트

아파트 주변환경과 입지조건

이 아파트는 경상남도 김해시 삼문동에 위치하고 있으며롯데마트 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 조성되어 있어 생활 인프라가 잘 갖춰진 곳입니다.

특히 남동측과 북동측으로 중로1류(폭 20m-25m)와 접해있어 교통 접근성이 양호한 편입니다. 차량으로 대상 건물까지 접근이 용이하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

건물 구조 및 아파트 특징

젤미마을파크뷰아파트는철근콘크리트조 25층 건물로, 해당 물건은 15층 1501호입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅 마감이 되어 있으며, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다. 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전설비 등 기본적인 시설이 모두 갖춰져 있습니다.

토지는 장방형 평지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 도시계획상으로는도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택, 장유지구)에 해당합니다.

김해 삼문동 18평형 아파트 시세와 투자 가치

인근 실거래가 및 시세 분석

젤미마을파크뷰아파트와 유사한 김해시 삼문동 18평형대 아파트의 최근 실거래가를 살펴보면, 일반적으로 1억 5천만원~1억 7천만원 수준에서 거래되고 있습니다. 이번 경매 물건은 최저입찰가가 1억 1,680만원으로시세 대비 약 20~30% 저렴한 가격으로 볼 수 있습니다.

김해시는 부산과 가까워 부산 외곽 주거지로서 수요가 있는 지역이며, 삼문동은 김해시 내에서도 비교적 생활 인프라가 잘 갖춰진 곳입니다. 이러한 입지 조건을 고려하면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

젤미마을파크뷰아파트 권리관계와 입찰 시 주의사항

등기부 현황과 선순위 권리관계

이 물건의 등기부상 권리관계를 살펴보면 다음과 같은 사항이 있습니다:

특히 주목해야 할 부분은2022년 10월 4일자로 설정된 주택임차권등기입니다. 임대차보증금은 1억 1천만원이고, 전입일은 2016년 7월 15일, 점유개시일은 2016년 8월 8일, 확정일자는 2016년 7월 25일로 기재되어 있습니다.

임차인 현황과 명도 관련 유의사항

현재 물건에는 대항력 있는 임차인이 거주 중인 것으로 보입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 즉, 낙찰 후 임차인과의 협의 과정이 필요하며, 보증금 반환 문제가 발생할 수 있습니다.

법원 자료에 따르면 '대항력 있는 임차인이 있을 수 있음'이라고 명시되어 있으며, 현장 방문 시 출입문에 안내문이 부착된 것으로 확인됩니다. 이는 임차인이 현재 거주 중이거나 권리관계가 복잡할 수 있음을 의미합니다.

젤미마을파크뷰아파트 투자가치와 수익성 분석

실거주 vs 투자 가치 비교

이 물건은 실거주와 투자 모두 고려해볼 만한 물건입니다. 18평형대 아파트로1~2인 가구나 신혼부부에게 적합한 크기입니다. 또한 15층에 위치하고 있어 조망권이 좋을 것으로 예상됩니다.

투자 측면에서는 최저입찰가(1억 1,680만원)와 임차보증금(1억 1천만원)의 차액이 68만원으로 매우 적어,적은 자본으로 부동산을 취득할 수 있는 기회입니다. 다만, 임차인의 퇴거 의사와 보증금 반환 능력이 관건이 될 수 있습니다.

투자 수익성과 잠재적 위험요소

만약 임차인이 자발적으로 퇴거하고 보증금을 포기한다면 시세 대비 20~30% 저렴한 가격에 물건을 확보할 수 있어즉각적인 시세차익이 발생할 수 있습니다. 그러나 임차인이 퇴거를 거부하거나 보증금 반환을 요구할 경우, 추가적인 자금이 필요할 수 있습니다.

또한 김해시 아파트 시장의 향후 전망도 고려해야 합니다. 현재 전국적인 부동산 시장 침체 속에서도 김해시는 부산과의 접근성으로 인해 상대적으로 안정적인 수요가 있는 지역입니다.

젤미마을파크뷰아파트 경매 - 실거주 6.5점, 투자 7점의 균형잡힌 매물

항목별 종합 평가

추천 대상과 입찰 전략

추천 대상:

1.현금 여유가 있는 투자자: 임차보증금 반환 가능성을 대비해 추가 자금을 준비할 수 있는 분

2.직접 거주 계획이 있는 1~2인 가구: 임차인과의 협의를 통해 직접 거주할 계획이 있는 분

3.부동산 경매 경험이 있는 분: 권리관계 처리와 임차인 협의에 능숙한 분

입찰 전략:

이 물건은 1회 유찰된 상태로, 현 최저입찰가 1억 1,680만원은 시세 대비 꽤 매력적인 가격입니다. 다만 임차인 관련 문제로 인해 많은 경쟁이 예상되지는 않습니다.최저입찰가의 100~105% 수준인 1억 1,680만원~1억 2,264만원사이에서 입찰하는 것이 적절해 보입니다.

입찰 전에는 반드시 다음 사항을 확인하시기 바랍니다:

1. 임차인과의 사전 접촉을 통한 퇴거 의사 확인

2. 임차보증금 처리 방안 마련

3. 물건 현장 방문을 통한 실제 상태 확인

4. 법원 기록 상 명시되지 않은 권리관계 확인

맺음말 - 임차권 리스크 관리가 필요한 합리적 가격의 매물

김해시 삼문동 젤미마을파크뷰아파트 15층 1501호는감정가 대비 80%의 가격으로 입찰 가능한 18평형 아파트입니다. 생활 인프라가 잘 갖춰진 입지 조건과 합리적인 가격이 장점이지만, 임차권등기가 설정되어 있어 낙찰 후 임차인 관련 문제를 해결해야 하는 과제가 있습니다.

특히 임차보증금 1억 1천만원과 최저입찰가 1억 1,680만원의 차이가 매우 적어, 임차인의 퇴거 의사와 보증금 반환 능력이 중요한 변수가 될 것입니다. 이런 점을 고려하여 충분한 사전 조사와 준비 후 입찰에 참여하시길 권장드립니다.

10월 17일 입찰일까지는 약 1개월의 시간이 남아있으므로, 현장 방문과 임차인 상황 파악, 권리관계 확인 등을 철저히 진행하시기 바랍니다. 모두의경매는 앞으로도 여러분의 성공적인 부동산 경매 투자를 위해 유용한 정보를 제공해 드리겠습니다.