남향 채광에 상일동 역세권이 돋보이는 고덕리엔파크3단지 1층 추천 매물

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 강동구 상일동에 위치한 고덕리엔파크3단지 1층 아파트 경매 물건을 소개해드리려 합니다. 신건으로 나온 이 매물은 교통과 생활 인프라가 잘 갖춰진 역세권 아파트로, 현재 어린이집으로 사용된 특수한 상황이지만 분석해볼수록 매력적인 투자 포인트가 돋보이는 물건입니다.

경매 기본 정보: 9억 최저가에 나온 34평형 역세권 아파트

이번에 소개해드릴 물건은 서울동부지방법원에서 진행 중인 2024타경56716 사건으로, 서울 강동구 상일동 490에 위치한 고덕리엔파크3단지 324동 1층 101호입니다. 건물면적은 84.93㎡(25.66평)이며, 대지권을 포함한 감정가는 9억원에 책정되었습니다.

이 물건은 2차 낙찰 불허가(15명 입찰), 3차 낙찰 미납(6명 입찰)으로 재매각되는 사건으로, 입찰보증금이 일반적인 10%가 아닌 20%로 설정되어 있습니다. 이는 법원에서 무분별한 투기성 입찰을 방지하기 위한 조치이니 입찰 준비 시 참고하시기 바랍니다.

상일동역 5분 거리에 위치한 쾌적한 고덕리엔파크3단지의 매력

2011년 준공된 2,283세대 대단지 아파트의 안정적 가치

고덕리엔파크3단지는 2011년에 신동아건설에서 시공한 총 41개동, 2,283세대의 대규모 단지로, 지역난방(열병합) 방식을 채택하고 있어 난방효율이 우수합니다. 총 주차대수는 2,616대로 세대당 1대 이상의 주차공간을 확보하고 있어 주차 문제도 상대적으로 여유롭습니다.

이 물건은 17층 건물의 1층에 위치하고 있으며, 방 3개, 화장실 2개의 구조로 3Bay 타입으로 구성되어 있습니다. 현재 공부상으로는 아파트지만, 실제 현황은 어린이집으로 이용되고 있었다고 합니다. 최근 현황재조사 명령에 따르면, 2월 말경 폐업하고 3월 말경에 임차권등기를 한 후 이사한 것으로 보고되었으나, 실제 점유 상태는 입찰 전에 별도로 확인이 필요합니다.

지하철 5호선 이용과 편리한 도로망으로 우수한 교통 접근성

이 아파트의 가장 큰 장점 중 하나는 뛰어난 교통 접근성입니다. 지하철 5호선 강일역이 약 518m 거리에 있어 도보로 약 5분이면 이용 가능하며, 상일동역도 약 883m 거리에 위치해 있습니다. 이를 통해 강남, 여의도, 종로 등 서울 주요 업무지구로의 이동이 편리합니다.

또한 상일IC와 수도권 제2순환도로, 올림픽대로 등과의 연계성이 좋아 자가용 이용 시에도 서울 도심 및 수도권 전역으로의 접근성이 우수합니다. 특히 향후 9호선이 고덕역까지 연장되면 2정거장 이동 후 환승을 통해 강남과 여의도 방면으로의 접근성이 더욱 향상될 예정입니다.

학교와 공원이 가까운 가족 친화적 주거 환경

주변에는 서울강명초, 강명중, 상일중, 상일여자고등학교 등 교육시설이 잘 갖춰져 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다. 또한 고덕산, 일자산 자연공원, 암사생태공원 등이 인접해 있어 쾌적한 녹지 환경을 누릴 수 있습니다.

강일지구 중심상업지 및 강일역 주변상권이 도보권 내에 있으며, 이마트, 롯데시네마 등의 생활편의시설 이용도 용이합니다. 특히 고덕비즈밸리, 엔지니어링복합단지, 강동일반산업단지 등의 산업·업무시설 조성이 활발하게 진행되고 있어 향후 지역 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

시세 대비 약 20% 저렴한 기회가 될 수 있는 가격 분석

중층 기준 11억대 시세 vs 1층 9억 최저가의 가격 차이

현재 고덕리엔파크3단지의 동일 평형대 매물은 네이버부동산 기준으로 12.45억~14억원에 매매 매물이 형성되어 있으며, 전세 매물은 6.8억원 선입니다. 올해 실거래가는 11.6억~11.75억원 수준으로 나타나고 있습니다.

다만, 이번 경매 물건은 1층이라는 점이 가장 큰 특징이자 가격 형성에 영향을 미치는 요소입니다. 일반적으로 아파트에서는 1층이 선호도가 낮아 중층 대비 약 5~10% 정도 가격이 낮게 형성되는 경향이 있습니다. 이를 감안하더라도 최저매각가격 9억원은 시세 대비 약 20% 정도 저렴한 가격으로 볼 수 있습니다.

인근 경매 낙찰 사례로 본 예상 낙찰가

인근 지역의 최근 6개월 간 경매 낙찰 사례를 보면 평균 낙찰률은 약 106.58%에 이르며, 평균 입찰자 수는 약 7.33명으로 나타납니다. 이번 물건도 이전 매각기일에서 15명, 6명의 입찰자가 참여할 정도로 관심이 높았던 물건이라 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

1층이라는 특성과 현재의 부동산 시장 상황을 고려할 때, 약 9억 중후반~10억원 사이에서 낙찰될 가능성이 높아 보입니다. 이는 시세 대비 여전히 경쟁력 있는 가격으로, 투자 관점에서 매력적인 물건이라 할 수 있습니다.

명확한 권리관계로 안전한 투자가 가능한 물건

말소기준권리와 배당요구종기일 분석

이 물건의 말소기준권리는 2016년 6월 22일 설정된 국민은행 근저당입니다. 배당요구종기일은 2024년 9월 9일로, 이미 지난 상태입니다. 총 채권액은 약 5억 7천만원 정도로 확인됩니다.

말소기준권리 이후에 설정된 모든 권리는 낙찰자에게 인수되지 않고 소멸하게 됩니다. 따라서 권리관계는 비교적 명확하고 안전한 편이라고 볼 수 있습니다.

대지권 미등기 상태이나 분양대금 완납 확인으로 안전성 확보

한 가지 주의해야 할 점은 대지권이 미등기 상태라는 점입니다. 하지만 법원자료에 따르면 수분양자가 분양대금을 완납한 것으로 확인되었으며, 확정된 대지지분 63.6469㎡가 있는 것으로 나타납니다.

판례에 의하면 이러한 경우 낙찰자는 분양자에게 직접 대지권을 등기해줄 것을 청구할 수 있습니다. 즉, 등기비용 외에 낙찰자에게 추가적인 부담은 없을 것으로 예상되나, 입찰 전 분양관련업체를 통해 사실관계를 정확히 확인하는 것이 좋겠습니다.

임차인 현황 및 점유 상태 확인 필요

현재 이 물건은 과거 어린이집으로 이용되었으며, 임차권등기가 설정되어 있습니다. 그러나 이는 말소기준권리 이후에 설정된 것으로, 원칙적으로는 낙찰자에게 대항력이 없습니다.

법원의 현황재조사 명령에 따르면, 임차인은 2019년 12월경부터 일부 공간을 주거용으로 사용하다가 2월 말경에 폐업하고 3월 말경에 임차권등기를 한 후 가재도구 등 짐을 빼내고 이사한 것으로 보고되었습니다. 그러나 실제 점유 상태는 입찰 전에 반드시 확인해볼 필요가 있습니다.

또한 미납 관리비가 약 43만원(3개월 체납) 정도 있는 것으로 확인되므로, 이 부분도 참고하시기 바랍니다.

실거주와 투자 양면에서 가치 있는 매물 분석

주거용 vs 상업용으로의 활용 가능성 비교

이 물건은 1층이라는 특성상 주거용과 상업용 두 가지 측면에서 모두 활용 가능성이 있습니다. 주거용으로는 1층이 가지는 단점(프라이버시, 소음, 채광 등)이 있지만, 아이들이 있는 가정이나 노약자가 있는 가정에서는 계단 이용이 불필요하다는 장점이 있습니다.

또한 상업용으로는 기존처럼 어린이집이나 학원, 소규모 사무실 등으로 활용할 수 있는 가능성이 있습니다. 특히 인근에 학교가 많고 어린 자녀가 있는 가정이 많은 대단지 아파트의 특성을 고려할 때, 어린이집이나 교육 관련 시설로의 활용 가치가 높다고 볼 수 있습니다.

9억대 낙찰 시 얻을 수 있는 시세 차익과 임대 수익 분석

투자 관점에서 보면, 이 물건이 9억대에 낙찰될 경우 즉각적인 시세 차익이 발생할 가능성이 있습니다. 1층이라는 특성을 감안하더라도 시세는 10억대 후반으로 볼 수 있어, 약 1억원 이상의 시세 차익이 기대됩니다.

임대 수익 측면에서는 주거용으로 임대할 경우 월세 약 150~180만원 정도, 상업용(어린이집 등)으로 임대할 경우 보증금 1.5억원에 월세 250~300만원 정도의 수익이 예상됩니다. 이를 연간 임대수익률로 환산하면 주거용은 약 2~2.4%, 상업용은 약 2.5~3%로 계산됩니다.

고덕리엔파크 3단지 1층 물건의 최종 투자 가치 평가

실거주 7점, 투자 8.5점의 균형 잡힌 매력

추천 대상: 소규모 사업자와 투자자에게 적극 추천

이 물건은 다음과 같은 분들에게 특히 추천합니다:

1. 소규모 교육 사업자:어린이집, 유치원, 학원 등을 운영하려는 분들에게 적합합니다. 인근 대단지 아파트와 학교가 많아 수요가 안정적일 것으로 예상됩니다.

2. 투자 목적의 매수자:시세 대비 저렴한 가격에 매입하여 임대 수익과 미래 시세 차익을 노리는 투자자에게 적합합니다.

3. 노약자가 있는 가정:엘리베이터 이용이 필요 없는 1층의 특성을 장점으로 활용할 수 있는 가정에 추천합니다.

4. 주택과 사업장을 함께 찾는 분:주거공간과 소규모 사무실을 함께 활용하려는 분들에게도 좋은 선택이 될 수 있습니다.

9.5억 이내 입찰로 경쟁력 있는 낙찰 전략 수립

이 물건의 입찰 전략을 세워보면 다음과 같습니다:

1. 입찰가 설정:시세와 이전 입찰 경쟁 상황을 고려할 때, 9억 3천만원~9억 5천만원 사이에서 입찰가를 설정하는 것이 합리적으로 보입니다. 이는 감정가의 103~105% 수준으로, 충분한 경쟁력을 가질 것으로 예상됩니다.

2. 입찰 전 확인사항:대지권 관련 정보를 분양관련업체를 통해 확인하고, 현재 점유 상태와 관리비 납부 현황을 정확히 파악해야 합니다. 또한 아파트 단지의 상가용 용도 변경 가능 여부나 제한 사항도 확인이 필요합니다.

3. 자금 계획:입찰보증금이 최저가의 20%(1억 8천만원)로 설정되어 있으므로, 이에 맞는 자금 계획을 수립해야 합니다. 낙찰 후 잔금 납부와 관련된 대출 가능 여부도 미리 확인하는 것이 좋습니다.

마무리: 다양한 활용성과 가격 경쟁력이 돋보이는 투자 기회

이번에 소개해드린 고덕리엔파크3단지 1층 아파트는 시세 대비 약 20% 저렴한 가격과 명확한 권리관계, 우수한 입지 조건 등으로 투자 가치가 돋보이는 매물입니다. 1층이라는 특성은 단점이 될 수도 있지만, 어린이집이나 학원 등 상업적 용도로 활용할 경우 오히려 장점이 될 수 있습니다.

다만, 대지권 미등기 상태와 관련하여 분양관련업체를 통한 정확한 확인이 필요하며, 현재의 점유 상태와 관리비 납부 현황도 입찰 전에 꼼꼼히 체크해야 합니다. 입찰보증금이 20%로 설정된 만큼, 확실한 자금 계획을 세우고 입찰에 참여하는 것이 중요합니다.

이러한 조건들을 종합적으로 고려할 때, 약 9.5억원 이내에서 낙찰받을 경우 좋은 투자 기회가 될 것으로 판단됩니다. 특히 어린이집이나 교육 관련 사업을 계획하시는 분들에게는 더욱 매력적인 물건이라 할 수 있습니다.

모두의경매에서는 앞으로도 다양한 경매 물건 정보와 분석을 통해 여러분의 성공적인 부동산 투자를 돕겠습니다. 감사합니다.