신공덕동 최상층 모던하우스 501호 - 마포구 핵심입지 다세대 특급 매물

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울의 중심 마포구 신공덕동에 위치한 모던하우스 1동 5층 501호 다세대주택을 소개해드립니다. 공덕역 인근에 위치한 이 매물은 현재 1회 유찰로 감정가 대비 20% 할인된 가격에 도전해볼 수 있는 기회입니다.

공덕역 인근 마포구 신공덕동 다세대주택 경매 정보

이번에 소개해드리는 매물은 서울서부지방법원에서 진행하는2024타경58264사건으로, 마포구 신공덕동에 위치한 모던하우스 501호입니다. 1회 유찰되어 감정가 5억 9,400만원의 80%인4억 7,520만원부터 입찰이 가능한 물건입니다.

5호선과 6호선 환승역 공덕역 인근 도보권 다세대 주택

편리한 대중교통과 풍부한 생활 인프라의 신공덕동 입지

이 물건은 서울특별시 마포구 신공덕동에 위치해 있으며, 서울 지하철 5호선과 6호선이 교차하는 공덕역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 환경은 아파트, 업무시설, 각종 근린생활시설, 다세대주택 및 단독주택이 혼재된 전형적인 도심 주거지역입니다.

특히 공덕역은 5호선과 6호선뿐만 아니라 경의중앙선, 공항철도까지 이용할 수 있는 교통 요충지로, 서울 어디든 빠르게 이동할 수 있는 큰 장점이 있습니다. 차량 진출입도 자유로우며 인근에 시내버스 정류장도 잘 갖춰져 있어 대중교통 여건이 매우 우수합니다.

최상층 5층에 위치한 15평형 실용적 공간

모던하우스 1동 5층 501호는 전용면적 51.14㎡(약 15.47평), 대지권 44.00㎡(약 13.31평)의 실용적인 크기를 갖춘 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 견고하게 지어졌으며, 화강암 돌붙임 등으로 외벽을 마감하여 고급스러운 느낌을 줍니다.

특히 최상층인 5층에 위치하여 채광과 통풍이 우수하며, 내부는 벽지 마감과 샤시창으로 깔끔하게 처리되어 있습니다. 도시가스 개별난방, 엘리베이터, 주차장 등의 설비가 갖춰져 있어 생활의 편의성이 높습니다.

신공덕동 모던하우스 실거래가 및 시세 분석

마포구 신공덕동 다세대 주택 시세 동향

마포구 신공덕동 지역의 다세대주택 시세를 분석해보면, 이 물건과 유사한 15~16평형대 다세대주택은 위치와 상태에 따라 5억 5천만원~6억 5천만원 선에서 거래되고 있습니다. 특히 모던하우스는 공덕역과 가까운 입지적 장점과 관리가 잘 되는 다세대주택으로 평가받고 있어, 일반 다세대 대비 프리미엄이 형성되어 있습니다.

현재 이 물건의 최저입찰가는 4억 7,520만원으로, 인근 시세 대비 약 10~20% 정도 저렴한 가격에 입찰 기회가 열려 있습니다. 다만, 실제 낙찰가격은 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있으므로 시세를 고려한 적정 입찰가 전략이 필요합니다.

마포구 신공덕동 유사 물건 경매 사례

마포구 내 다른 경매 물건들과 비교해봤을 때, 이 물건은 면적 대비 상대적으로 높은 감정가가 책정되었습니다. 이는 공덕역 인근의 우수한 입지와 건물의 상태, 그리고 대지권 면적이 넉넉한 점 등이 반영된 것으로 보입니다. 현재 마포구 내 진행 중인 다세대 경매 물건들은 평당 1,500만원~2,000만원 선에서 형성되어 있으나, 이 물건은 평당 약 2,000만원 정도로 평가되었습니다.

복잡한 권리관계, 정확한 분석이 필요한 매물

등기부상 권리관계 분석

이 물건의 등기부 현황을 살펴보면 다소 복잡한 권리관계가 확인됩니다. 특히 주목해야 할 부분은 다음과 같습니다:

주요 권리관계 분석:

1. 2022년 8월 1일 설정된가등기가 인수되는 점을 주의해야 합니다. 가등기는 향후 본등기로 이전될 가능성이 있는 권리로, 낙찰자가 이를 인수해야 하는 부담이 있습니다.

2. 소멸기준이 되는가압류는 약 497만원으로 금액이 크지 않으나, 이후 여러 압류와 가압류가 설정되어 있어 소유자의 재정 상태가 좋지 않음을 알 수 있습니다.

3. 가장 주목해야 할 점은 2023년 8월 31일 설정된임차권으로, 금액이 5억 3천만원으로 상당히 높습니다. 이는 감정가의 약 89%에 해당하는 금액입니다. 다행히 이 임차권은 낙찰 시 소멸되나, 현 임차인의 점유 상태 확인이 필수적입니다.

명도 관련 유의사항

임차권이 설정되어 있는 만큼, 현재 임차인이 실제 거주하고 있을 가능성이 높습니다. 임차권이 소멸되더라도 실제 명도(퇴거)에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 따라서 낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 시간과 비용을 사전에 고려하셔야 합니다.

특히 임차보증금이 5억 3천만원으로 높게 설정되어 있어, 임차인에게 이 금액을 돌려줄 의무는 없으나 임차인이 선순위 배당을 받지 못하면 퇴거를 거부할 가능성이 있어 명도소송이 필요할 수 있습니다.

투자가치와 실거주 관점에서 본 공덕역 인근 모던하우스 매력

실거주 및 투자 관점의 장단점 분석

장점:

1.우수한 교통 접근성- 공덕역 인근으로 5호선, 6호선, 경의중앙선, 공항철도 이용 가능한 교통 요충지

2.다양한 생활 인프라- 인근에 상업시설, 교육시설, 업무시설 등이 잘 갖추어진 편리한 생활환경

3.최상층 세대- 5층에 위치하여 채광과 통풍이 우수하고 층간 소음 부담이 적음

4.경매 특성상 시세 대비 저렴한 가격- 현재 최저입찰가는 인근 시세보다 약 10~20% 정도 저렴한 수준

단점:

1.복잡한 권리관계- 가등기 인수 부담과 높은 금액의 임차권 설정으로 인한 명도 문제 가능성

2.대지지분이 작은 편- 건물 면적에 비해 대지권이 다소 작은 편임

3.추가 비용 발생 가능성- 낙찰 후 인테리어 리모델링이 필요할 수 있음

4.관리비 부담- 엘리베이터 유지비 등 소규모 다세대주택의 관리비 부담 가능성

투자수익률 및 임대수익 분석

이 물건을 최저입찰가인 4억 7,520만원에 낙찰받는다고 가정할 경우, 인근 유사 물건의 전월세 시세를 고려하면 월세 기준 약 150~180만원, 전세 기준 4억~4억 5천만원 정도의 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

월세 기준 연간 임대수익은 약 1,800만원~2,160만원으로, 투자금액 대비 연 3.8~4.5% 수준의 수익률을 예상할 수 있습니다. 다만, 가등기 인수 부담과 명도 과정에서의 비용을 고려하면 실질적인 수익률은 이보다 낮아질 수 있습니다.

전세 운용 시에는 레버리지 효과를 활용할 수 있으나, 임차인 권리 보호를 위한 확정일자 및 전입신고 관리가 중요합니다.

공덕역 인근 모던하우스 최종 평가 및 입찰 전략

항목별 종합 평가

추천 대상 및 입찰 전략

추천 대상:

1. 공덕역 인근 편리한 교통망을 활용하고자 하는 1~2인 가구 실거주자

2. 권리관계 정리에 부담이 없는 중급 이상의 경매 투자자

3. 마포구 지역에 장기 투자를 계획하는 투자자

입찰 전략:

이 물건의 적정 입찰가는 감정가의 80~85% 수준인 4억 7,500만원~5억 원 정도로 판단됩니다. 권리관계의 복잡성을 고려할 때, 최저입찰가보다 약간 높은 수준에서 입찰하는 것이 유리할 수 있습니다.

다만, 가등기 인수 부담과 임차권 설정으로 인한 명도 문제 가능성이 있으므로, 이에 대한 비용과 시간을 고려하여 입찰가를 조정할 필요가 있습니다. 임차인의 실제 거주 여부와 퇴거 의사를 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

또한, 2025년 4월 15일 예정된 입찰일까지 충분한 시간이 있으므로, 현장 방문과 권리관계 확인을 철저히 하시고, 가능하다면 법률 전문가의 자문을 받아보시는 것이 좋습니다.

마무리: 공덕역 인근 모던하우스 투자 기회

서울 마포구 신공덕동 모던하우스 501호는 공덕역 인근의 우수한 입지와 교통 접근성을 갖춘 매력적인 다세대주택입니다. 감정가 대비 80%의 가격으로 시작하는 이번 경매는 마포구 지역에 관심 있는 투자자나 실거주자에게 좋은 기회가 될 수 있습니다.

다만, 가등기 인수 부담과 임차권 설정으로 인한 권리관계의 복잡성은 신중히 고려해야 할 요소입니다. 이러한 권리문제를 해결할 수 있는 능력과 의지가 있는 중급 이상의 경매 참여자에게 더 적합한 물건이라 할 수 있습니다.

마포구는 서울의 중심부에 위치한 교통 요충지로, 장기적인 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 이러한 지역적 특성을 고려할 때, 적절한 입찰가 전략과 권리관계 정리 계획을 세운다면 충분히 매력적인 투자 대상이 될 수 있을 것입니다.

경매 참여 전 반드시 현장 방문과 권리관계 확인을 철저히 하시고, 필요하다면 전문가의 도움을 받아 신중하게 결정하시길 권장드립니다.