곤지암읍 주택 단독 매각 - 204,570,000원 감정가의 34% 특가 기회

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 경기도 광주시 곤지암읍에 위치한 독특한 경매 물건을 소개해드리려 합니다. 2022타경54585 사건의 이 물건은 원래 감정가 2억 457만원이었으나, 현재는 그 34%인 7,016만원에 경매로 나온 특별한 기회의 물건입니다. 건물만 매각되는 상황과 여러 특이사항이 있어 면밀한 분석이 필요한 사례로, 함께 자세히 살펴보겠습니다.

시골 속 조용한 전원생활을 꿈꾸는 분들을 위한 곤지암읍 단독주택

경매 기본 정보 - 5회 유찰로 낮아진 파격 가격의 매물

이 물건은경기도 광주시 곤지암읍 장심길 20-10에 위치한 단독주택으로, 수원지방법원 성남지원에서 진행 중인 경매 물건입니다. 최초 경매는 2023년 1월에 시작되었으며, 현재5회 유찰 후 감정가의 34%인 7,016만원에 매각이 진행 중입니다. 이는 원래 감정가 2억 457만원에서 크게 할인된 가격이죠.

이 물건의 가장 큰 특징은건물만 매각된다는 점입니다. 즉, 토지는 매각 대상이 아니며, 법정지상권 성립 여부가 불분명한 상태입니다. 또한 사용승인을 받지 않은 건물이라는 점도 유의해야 할 중요한 사항입니다.

곤지암읍 장심리 41평형 철근콘크리트 구조의 2층 단독주택

쾌적한 내부 공간과 전원생활에 적합한 건물 구조

이 물건은철근콘크리트 구조에 경량철판슬라브 지붕을 갖춘 2층 단독주택으로, 총 면적은136.38㎡(약 41.25평)입니다. 1층은 81.15㎡(약 24.55평), 2층은 55.23㎡(약 16.71평)으로 구성되어 있습니다. 건물의 상태는 외관상 양호해 보이나, 사용승인을 받지 않은 상태라는 점에 유의해야 합니다.

내부 구조는 일반적인 단독주택의 형태를 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 감정평가서와 현황조사보고서에 따르면, 생활하기에 무리 없는 공간 배치를 갖추고 있지만, 정확한 내부 상태는 직접 현장 확인이 필요합니다.

곤지암읍의 전원 환경과 주변 인프라

이 주택은 경기도 광주시 곤지암읍에 위치하고 있으며, 주변은 전형적인 농촌 마을의 모습을 갖추고 있습니다. 곤지암읍은 광주시의 북동쪽에 위치한 지역으로, 천혜의 자연환경을 갖추고 있어 전원생활을 원하는 분들에게 인기가 있는 지역입니다.

주요 시설과의 거리는 다음과 같습니다:

곤지암읍은 도심에서 떨어져 있어 조용한 주거환경을 제공하지만, 그만큼 생활 편의시설과의 접근성은 다소 떨어집니다. 자가용이 필수적인 지역이라고 볼 수 있으며, 대중교통은 제한적으로 이용 가능합니다.

전원주택으로 7천만원대 가격 경쟁력과 시세 분석

건물만 매각되는 특수한 상황을 고려한 가격 분석

이 물건은건물만 매각되는 특수한 상황이기 때문에, 일반적인 시세 비교가 어렵습니다. 하지만 주변 지역의 유사한 규모의 단독주택 시세를 참고해 볼 수 있습니다.

곤지암읍 일대의 비슷한 규모(약 40평)의 단독주택은 토지와 건물을 포함하여 대략2억 5천만원~3억원선에서 거래되고 있습니다. 토지 가치를 제외하고 건물 가치만 고려한다면, 현재 최저입찰가7,016만원은 매우 저렴한 가격으로 볼 수 있습니다.

다만, 건물만 매각되고 토지 소유권이 없는 상황에서의 실질적인 가치는 법정지상권 성립 여부에 크게 영향을 받게 됩니다. 법정지상권이 성립된다면 건물의 사용권은 보장되지만, 그렇지 않다면 토지 소유자와의 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

인근 지역 낙찰 통계를 보면, 최근 1년간 총 11건의 낙찰 사례가 있었으며, 평균 낙찰가율은 75%로 나타났습니다. 이번 물건은 이미 5회 유찰되어 감정가의 34%까지 최저입찰가가 낮아진 상태이므로, 가격 측면에서는 상당한 경쟁력이 있다고 볼 수 있습니다.

건물만 매각되는 특수 경매, 법정지상권과 사용승인 미비 주의

등기부 분석과 복잡한 권리관계 파악

이 물건의 가장 중요한 특징은건물만 매각되는 점입니다. 등기부 현황을 살펴보면, 건물에 대해 다음과 같은 권리가 설정되어 있습니다:

이러한 권리들은 낙찰 후 모두 소멸될 예정이나,토지에 대한 권리가 없는 점이 가장 큰 고려사항입니다. 법원 매각물건명세서 비고란에는 "법정지상권 성립여부는 불분명"이라고 명시되어 있습니다.

임차인 현황과 명도 문제

현황조사보고서에 따르면, 2021년 9월 15일에 전입한 임차인(라OO)이 있는 것으로 확인됩니다. 다만, 보증금과 월세 금액은 미상으로 표시되어 있습니다. 배당요구종기일은 2022년 8월 8일로 이미 지났으며, 임차인의 권리관계를 정확히 파악하기 위해서는 추가 조사가 필요합니다.

낙찰 후 명도(집 비우기)를 위해서는 현재 거주 중인 임차인의 보증금 반환 문제를 해결해야 할 수 있으니, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

건물 사용승인 미비에 따른 법적 문제

매각물건명세서에 명시된 바와 같이, 이 건물은사용승인을 받지 않은 상태입니다. 이는 건축법상 불법 건축물로 간주될 수 있어, 향후 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 사용승인을 받기 위해서는 건축물 현황 측량, 구조안전진단, 소방시설 점검 등의 절차가 필요할 수 있으며, 경우에 따라 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.

또한, 사용승인이 나지 않은 건물은 주택담보대출이 제한되므로, 금융 레버리지를 활용한 투자가 어려울 수 있습니다. 이 점을 반드시 고려하여 입찰 여부를 결정하셔야 합니다.

저가 매수 기회와 높은 리스크 공존하는 특수 매물

강점과 약점 분석 - 가격 대비 공간 효율성 vs 토지 소유권 부재

이 물건의 가장 큰강점은 다음과 같습니다:

1.저렴한 가격: 감정가 대비 34%인 7,016만원의 최저입찰가는 매우 매력적입니다.

2.넓은 공간: 총 136.38㎡(41.25평)의 넓은 주거 공간을 확보할 수 있습니다.

3.전원생활 적합성: 곤지암읍의 자연환경 속에서 여유로운 전원생활을 누릴 수 있습니다.

반면,약점으로는:

1.토지 소유권 부재: 건물만 매각되어 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

2.사용승인 미비: 사용승인을 받지 않은 건물로, 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

3.임차인 문제: 현재 거주 중인 임차인의 보증금 및 명도 문제를 해결해야 합니다.

4.생활 편의시설 접근성: 도심과 거리가 있어 생활 인프라 이용이 불편할 수 있습니다.

투자 수익성 - 높은 위험과 잠재적 기회의 양면성

이 물건의 투자 수익성은 크게 두 가지 시나리오로 나눠볼 수 있습니다.

시나리오 1: 법정지상권이 성립되는 경우

만약 법정지상권이 성립된다면, 건물의 사용권은 보장받을 수 있습니다. 이 경우 현재 최저입찰가 7,016만원은 매우 매력적인 가격이라고 볼 수 있습니다. 다만, 사용승인을 받기 위한 추가 비용이 발생할 수 있으며, 이는 대략 2,000만원~3,000만원 정도로 예상됩니다.

시나리오 2: 법정지상권이 성립되지 않는 경우

법정지상권이 성립되지 않는다면, 토지 소유자와의 협의가 필요합니다. 최악의 경우, 건물을 사용할 수 없는 상황이 발생할 수도 있습니다. 이 경우, 투자 리스크가 매우 높아집니다.

따라서, 이 물건은법정지상권 성립 여부를 명확히 확인한 후입찰을 결정하는 것이 중요합니다. 전문가의 자문을 받아 법적 리스크를 최소화하는 것이 필수적입니다.

법정지상권 확인 필수, 위험 감수 가능한 투자자에게 적합한 경매 물건

물건 평가 점수표 - 전문가의 종합 판단

이런 분들께 추천합니다

1.법적 리스크를 감수할 수 있는 경험 많은 투자자: 건물만 매각되는 특수한 상황을 이해하고, 관련 법적 문제를 해결할 수 있는 능력과 경험이 있는 투자자

2.직접 사용보다 재매각을 목적으로 하는 투자자: 법정지상권 문제와 사용승인 문제를 해결한 후, 더 높은 가격에 재매각을 목표로 하는 투자자

3.주변 토지 소유권을 확보할 수 있는 여건이 되는 분: 토지 소유자와 협의 가능하거나, 주변 토지를 추가 매입할 계획이 있는 투자자

입찰 전략 및 예상 낙찰가

현재 최저입찰가7,016만원은 감정가의 34%로, 이미 상당히 낮은 가격입니다. 5회 유찰된 상태이므로 경쟁이 치열하지 않을 가능성이 높습니다. 다만, 저렴한 가격 때문에 갑작스러운 관심이 몰릴 수도 있습니다.

이 물건의 예상 낙찰가는7,500만원~8,500만원사이가 될 것으로 예상됩니다. 입찰 시에는 다음과 같은 전략을 고려해 볼 수 있습니다:

1.법정지상권 성립 여부 확인: 입찰 전에 반드시 전문가의 도움을 받아 법정지상권 성립 가능성을 확인하세요.

2.토지 소유자 접촉: 가능하다면, 토지 소유자와 접촉하여 향후 토지 사용 또는 매입 가능성을 타진해보세요.

3.사용승인 관련 비용 산정: 건축사나 관련 전문가에게 문의하여 사용승인을 받기 위해 필요한 절차와 비용을 미리 파악하세요.

4.임차인 현황 상세 확인: 임차인의 보증금 및 계약 조건을 정확히 파악하여 명도 관련 비용을 산정하세요.

저가 특수 경매, 법적 리스크 파악이 성공의 열쇠

경기도 광주시 곤지암읍에 위치한 이 단독주택 경매 물건은건물만 매각되는 특수한 상황과사용승인 미비등의 문제로 인해 높은 법적 리스크를 안고 있습니다. 그러나 감정가의 34%라는 매우 저렴한 가격은 분명한 매력 포인트입니다.

이 물건은 일반적인 실거주 목적보다는, 법적 문제를 해결할 수 있는 능력과 경험이 있는 투자자에게 더 적합합니다. 특히 법정지상권 성립 여부와 사용승인 관련 비용을 철저히 검토한 후, 리스크 대비 수익성을 판단하여 입찰 여부를 결정하시는 것이 중요합니다.

모두의경매는 항상 입찰자 여러분의 성공적인 부동산 투자를 응원합니다. 이 물건에 관심이 있으시다면, 반드시 전문가의 조언을 구하고 충분한 사전 조사를 통해 정확한 판단을 내리시길 바랍니다. 감사합니다.