송파구 가락동 더블역세권의 가성비 우수 매물! 송파성원상떼빌 44평형 특별 경매

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 송파구 가락동에 위치한 송파성원상떼빌 아파트 경매 물건을 소개해드립니다. 송파구 가락동은 가락시장과 문정법조단지 사이에 위치하여 교통과 편의시설이 풍부한 지역으로, 특히 이번 경매 물건은 지하철 3, 8호선이 만나는 더블역세권에 위치한 44평형 대형 아파트입니다.

가락시장역 3분 거리의 송파성원상떼빌 44평형 대형 아파트

경매 개요 및 핵심 정보

이번 경매 물건은 서울동부지방법원에서 진행하는 2024타경60487 사건으로, 1회 유찰되어 감정가의 80%인 10억원에 최저가가 형성되었습니다. 매각기일은 2025년 9월 8일로, 입찰을 위해서는 최저가의 10%인 1억원의 입찰보증금이 필요합니다.

2006년 준공된 송파성원상떼빌의 주거 환경과 입지 분석

편의성과 접근성이 뛰어난 주상복합 아파트의 장점

송파성원상떼빌은 2006년 6월에 준공된 주상복합 아파트로, 총 2개동 324세대로 구성된 중소 규모 단지입니다. 주차대수는 533대로 세대당 약 1.6대가 가능하여 주차 여건이 매우 양호합니다. 난방방식은 개별난방(도시가스)으로 에너지 효율 관리가 용이합니다.

특히 주목할 점은 이 아파트의 우수한 입지 조건입니다. 지하철 3호선과 8호선이 교차하는 가락시장역이 도보로 약 3분 거리에 위치하여 강남과 잠실, 영등포 등 서울 주요 업무지구로의 접근성이 뛰어납니다. 또한 가락시장과 문정법조단지 사이에 위치하여 생활 인프라가 풍부한 것이 큰 장점입니다.

대형 마트와 백화점, 공원이 인접한 생활 편의성

송파성원상떼빌 주변에는 롯데백화점, 이마트 등 대형 상업시설이 있어 쇼핑이 편리하고, 가락시장과 문정 로데오거리가 인접해 있어 다양한 먹거리와 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 또한 올림픽공원과 석촌호수공원이 가깝게 위치하여 주거환경의 쾌적함도 갖추고 있습니다.

교육환경 측면에서는 중래초등학교, 신가초등학교, 가락고등학교, 배명고등학교 등이 인접해 있어 자녀 교육에도 좋은 조건을 갖추고 있습니다. 특히 중래초등학교는 도보로 접근 가능한 거리에 있어 초등학생 자녀가 있는 가정에게 매력적인 요소입니다.

송파구 대형평형의 매력과 현 시세 분석

시세 대비 약 20% 할인된 매력적인 가격

현재 송파성원상떼빌의 동일 평형대 매물은 약 12억~12억 5천만원 선에서 거래되고 있습니다. 이번 경매의 최저가는 10억원으로, 시세 대비 약 20% 할인된 가격으로 매입 기회가 열려 있습니다. 최근 몇 년간 송파구 아파트 가격이 상승세를 유지하고 있고, 특히 가락동 일대는 가락시장 현대화 사업과 문정법조단지의 활성화로 인해 향후 발전 가능성이 큰 지역입니다.

또한 44평형의 대형 평수는 수요가 제한적이지만, 가족 구성원이 많거나 넓은 공간을 원하는 실거주자에게는 희소가치가 있는 매물입니다. 특히 10층에 위치하여 조망과 일조량이 양호하며, 층간소음 걱정이 적은 것도 장점입니다.

임차인 보증금 인수 가능성을 고려한 권리분석

대항력 있는 임차인과 보증금 인수 위험성

이 경매 물건의 가장 중요한 특징은대항력 있는 임차인이 있다는 점입니다. 특히 주목해야 할 점은 현재 임차인이 경매 신청자이며, 보증금 9억원의 전입과 확정일자가 말소기준권리(2024.09.03)보다 앞서 있다는 사실입니다. 이는 만약 매각대금에서 임차인의 보증금 9억원이 전액 배당되지 못할 경우, 그 부족액은 낙찰자가 부담해야 함을 의미합니다.

따라서 이 물건에 입찰할 때는 낙찰가와 함께 인수할 가능성이 있는 보증금의 일부까지 고려하여 총 투자금액을 계산해야 합니다. 이 부분에 대한 정확한 계산이 없다면 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있으므로 반드시 전문가의 권리분석을 받아보시기 바랍니다.

권리관계 정리 및 유의사항

이 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 토지 별도등기가 있지만 구분지상권 형태로 소유권 행사에는 큰 문제가 없습니다. 미납 관리비도 없는 것으로 확인되어, 권리관계는 임차인의 보증금 문제만 고려하면 비교적 단순한 편입니다.

낙찰 후에는 임차인과의 명도 협의가 필요할 수 있으며, 경매 신청자가 현재 임차인이라는 점에서 협의가 원활하게 진행될 가능성도 있습니다. 하지만 만약 임차인이 보증금을 회수하지 못할 경우 퇴거를 거부할 가능성도 있어, 이에 대한 대비책도 함께 고려해야 합니다.

투자가치와 실거주 적합성 종합 분석

장점과 단점을 고려한 투자 전략

송파성원상떼빌은 다음과 같은 장단점을 가지고 있습니다:

이런 특성을 고려할 때, 이 물건은 임차인 문제만 적절히 해결할 수 있다면 시세 대비 저렴한 가격에 송파구의 대형 평형 아파트를 획득할 수 있는 좋은 기회입니다. 특히 넓은 공간을 필요로 하는 다자녀 가정이나 부모님과 함께 거주하는 실수요자에게 적합합니다.

투자 목적으로는 임대 수익률보다는 향후 가격 상승을 기대한 중장기 투자 관점에서 접근하는 것이 적합합니다. 송파구의 지속적인 개발과 가락시장 현대화 사업 등으로 인한 미래 가치 상승 가능성이 있기 때문입니다.

실거주 7점, 투자 6.5점의 송파성원상떼빌 최종 평가

항목별 평가와 추천 대상

추천 대상

최우선 추천:넓은 공간이 필요한 다자녀 가정, 부모님과 함께 거주하는 가구

추천:교통 접근성과 생활 편의성을 중시하는 맞벌이 부부, 송파구 입지를 선호하는 실수요자

비추천:초기 투자금이 제한적인 소액 투자자, 단기 시세차익을 노리는 투자자

11억원 이내 실거주자 위한 입찰 전략

예상 입찰가 및 전략:시세와 경쟁 상황을 고려할 때, 10억 5천만원~11억원 사이에 입찰하는 것이 적절해 보입니다. 최저가 10억원보다는 다소 높게 입찰하여 경쟁에서 우위를 점하되, 시세(12억원 이상)보다는 충분히 낮은 가격에 낙찰받는 전략입니다.

다만, 임차인 보증금 문제를 고려하여 낙찰가와 인수 가능한 보증금을 합산한 총 투자금액을 정확히 계산한 후 입찰에 참여하는 것이 중요합니다. 만약 11억원에 낙찰받더라도 보증금 9억원 중 일부를 인수해야 한다면, 총 투자금액이 예상보다 늘어날 수 있기 때문입니다.

경매 입찰 전 반드시 확인할 사항들

송파성원상떼빌 경매는 좋은 입지와 가격 메리트가 있지만, 임차인의 보증금 문제가 있는 복잡한 물건입니다. 따라서 입찰 전에 반드시 다음 사항들을 확인해야 합니다:

1.전문가의 권리분석 의뢰: 임차인 보증금 인수 가능성과 금액을 정확히 파악

2.현장 방문: 실제 물건 상태와 주변 환경 확인 (임차인 거주 중이므로 외부에서라도 건물과 주변 환경 확인)

3.배당요구 현황 확인: 법원에 접수된 배당요구 현황을 확인하여 추가 채권자 유무 파악

4.총 투자금액 계산: 낙찰가 + 인수보증금 + 리모델링 비용 등 총 투자비용 계산

5.명도 전략 수립: 낙찰 후 임차인 퇴거 협의 방법 고려

송파구 역세권 대형 평형, 가격 메리트 살린 신중한 접근 필요

송파성원상떼빌 경매 물건은 송파구의 더블역세권이라는 우수한 입지와 44평형의 넓은 공간을 갖춘 매력적인 물건입니다. 시세 대비 약 20% 저렴한 가격에 낙찰받을 가능성이 있어 가격 메리트가 있습니다.

다만 임차인의 보증금 인수 문제가 있어 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 복잡한 경매 물건은 반드시 전문가의 도움을 받아 권리관계를 면밀히 분석하고, 실제 투자비용을 정확히 계산한 후 입찰에 참여하는 것이 중요합니다.

넓은 공간을 필요로 하는 실수요자라면, 이번 경매는 송파구의 대형 평형 아파트를 합리적인 가격에 매입할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다. 단, 입찰 전 충분한 사전조사와 전문가 상담을 통해 리스크를 최소화하는 전략적 접근이 필요합니다.

모두의경매에서는 앞으로도 가성비 좋은 경매 물건들을 계속해서 소개해드리겠습니다. 많은 관심과 성원 부탁드립니다.