군위 김핵이마을 인근 공장 특별매물 - 감정가 70% 할인된 3년차 신축공장

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 경북 칠곡군 기산면 영리에 위치한 공장 경매 물건을 소개해드립니다. 2019년 신축된 깔끔한 공장으로 감정가 대비 30% 할인된 가격에 나온 특별 매물인데요. 층고 10m의 넓은 공간과 937평이라는 넉넉한 부지를 갖춘 이 물건, 함께 자세히 살펴보겠습니다.

2022타경4328 경매 개요 - 12억 시세의 칠곡 공장 9억에 입찰 가능

이 물건은 대구지방법원에서 진행하는 2022타경4328 사건으로, 현재 1회 유찰 상태로 감정가의 70%인 8억 9,978만원부터 입찰이 가능합니다. 입찰일은 2024년 8월 7일(수)이며, 입찰보증금은 최저가의 10%인 8,997만 8천원입니다.

다음 유찰 시에는 감정가의 49%인 6억 2,984만 6천원으로 2024년 9월 4일에 진행될 예정이니 참고하세요.

신축 기계제조 공장 - 10m 층고의 넓은 작업공간 갖춘 실속 매물

해당 물건은 2019년 1월 준공된 일반철골조 공장건물로, 약 10m의 넉넉한 층고를 자랑합니다. 토지 937평에 건물 340평 규모로 기계제조업체인 "(주)DS 환경플랜트"가 사용하던 환경기계 제작공장입니다.

특히 주목할 점은 매각에 포함된오버헤드크레인 5식(감정가 2,705만원)이 있어 향후 공장 운영에 바로 활용할 수 있다는 것입니다. 단, 지상의 철거 가능한 컨테이너 3동 및 철구조물은 매각에서 제외된다는 점 참고하세요.

공장 및 주변 환경 - 교통 접근성 양호한 계획관리지역 내 산업단지

김핵이마을 남측 인근 위치한 공업 밀집지역

해당 물건은 경북 칠곡군 기산면 영리 소재 "김핵이마을" 남측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 중소규모 공장, 창고, 단독주택, 축사, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있어 공업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

토지는 남동측 하향경사지대 내에 자체지반이 비교적 평탄하게 조성된 사다리형에 가까운 형태로, 현재 공업용 건부지로 이용 중입니다.

도로 및 접근성 - 남측 6m 포장도로 접한 교통 편리 입지

본 물건은 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있으며, 서측으로는 폭 약 3-4미터의 포장도로가 있으나 고저차이가 있는 상태입니다. 차량 접근이 용이하며, 국도와의 접근성을 고려했을 때 교통사정은 보통 수준입니다.

용도지역 및 공법상 제한사항

이 토지는 계획관리지역에 속해 있으며, 다음과 같은 법적 제한사항이 있습니다:

• 가축사육제한구역(일부제한지역_800m) - 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
• 배출시설설치제한지역 - 물환경보전법
• 준보전산지 - 산지관리법
• 소하천예정지(달음천) - 소하천정비법

향후 이 공장에서 특정 업종을 운영하실 계획이라면, 위 제한사항이 해당 업종에 영향을 미치는지 반드시 확인하셔야 합니다.

시세 분석 - 감정가 대비 30% 할인된 가격, 낙찰 후 시세차익 기대 가능

감정평가 및 시세 정보

본 물건의 감정가는 토지 7억 7,475만원과 건물 4억 8,360만원, 오버헤드크레인 2,705만원을 합쳐 총 12억 8,540만원으로 평가되었습니다. 이는 2022년 8월 1일 기준 감정가로, 현재 최저입찰가는 8억 9,978만원(감정가의 70%)입니다.

인근 유사 물건 시세 비교

칠곡군 기산면 및 인근 지역의 유사한 규모의 공장 시세를 분석해보면, 평당 350만원~450만원 선에서 거래되고 있습니다. 이를 기준으로 본 물건의 시세는 약 12억~15억원 수준으로 추정됩니다.

현재 1회 유찰로 70%까지 감액된 최저입찰가 8억 9,978만원은 시세 대비 상당히 저렴한 수준이므로, 실수요자나 투자자 모두에게 매력적인 가격이라고 볼 수 있습니다.

권리분석 - 2019년 등기된 근저당권이 말소기준, 임차인 4명 점유 상태

등기부 현황 - 안정적인 권리관계로 매각 후 소멸 예정

이 물건의 말소기준권리는 2019년 4월 8일 설정된 하나은행(안동)의 근저당권이며, 이후 등기된 권리들은 낙찰자가 인수할 필요 없이 매각으로 소멸됩니다.

2022년 7월 21일에 임##에 의해 강제경매가 신청되었으며, 배당요구종기일은 2022년 10월 4일로 이미 지났기 때문에 권리관계가 확정된 상태입니다. 따라서 권리관계 측면에서는 비교적 안전한 물건으로 평가됩니다.

임차인 현황 - 4명의 임차인 점유 중이나 대항력 없음

현황조사서에 따르면 총 4명의 임차인이 신고되어 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 현장에서 만난 채무자 회사의 일용직원에 따르면 점유 상태는 다음과 같습니다:

전입세대열람 내역서에는 여○준이 전입된 것으로 나타나고, 상가건물임대차 현황서에는 서○교, 권○득, 곽○정이 등재되어 있습니다. 그러나 모두 대항력 있는 임차인은 아니므로 낙찰 후 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

입찰 시 유의사항 - 체납 공과금 및 산업폐기물 확인 필요

공장 경매 특성상 다음 사항을 반드시 확인하셔야 합니다:

• 체납된 전기세, 수도세 등 공과금이 있을 수 있으니 최종 금액 확인 필요
• 산업폐기물의 방치 여부확인 - 제거 비용이 추가될 수 있음
• 환경 관련 인허가승계 가능 여부 확인 - 특히 배출시설설치제한지역이므로 주의
• 점유자 현황추가 확인 - 실제 현장 방문으로 정확한 상태 파악 필요
• 지상의 컨테이너 3동 및 철구조물은 매각에서 제외되므로 이전/철거 협의 필요

투자가치 분석 - 937평 대지에 340평 공장, 매력적인 가성비 매물

장점과 단점 - 가격 매력도 높은 신축공장, 용도제한 확인 필요

장점:

• 2019년 준공된 신축 건물로 상태가 양호함
• 층고 10m로 넉넉한 작업 공간확보
• 937평의 넓은 부지에 340평의 효율적인 건물 배치
• 오버헤드크레인 5식 포함되어 바로 사용 가능
• 6m 도로에 접한 접근성양호
• 감정가의 70%인 저렴한 입찰가

단점:

• 계획관리지역으로일부 업종 제한가능성
• 배출시설설치제한지역으로 환경 관련 업종 주의 필요
• 임차인 4명이 있어 명도 절차 필요
• 토지 일부가소하천예정지(달음천)에 해당
• 고저차가 있는 지형으로 활용에 제약 있을 수 있음

수익성 분석 - 임대 또는 직접 활용으로 양호한 수익 기대

이 물건은 다음과 같은 활용 방안을 통해 수익을 창출할 수 있습니다:

특히 직접 운영하는 경우, 신축 대비 30~40%의 비용을 절감할 수 있어 초기 투자비용을 크게 줄일 수 있습니다. 임대 수익률은 연 5~7% 수준으로 양호한 편이며, 향후 매각 시 2~3억원의 차익도 기대해볼 수 있습니다.

최종 평가 및 추천 - 실수요자에게 7.5점, 투자자에게 7점의 높은 점수

항목별 평가

종합 점수:실수요자 7.5점, 투자자 7.0점

추천 대상

이 물건은 다음과 같은 분들에게 특히 추천드립니다:

• 제조업 또는 가공업을 운영하는 실수요자 (단, 환경 관련 제한사항 확인 필요)
• 창고 또는 물류시설로 활용하고자 하는 사업자
• 부동산 임대수익을 목적으로 하는 투자자
• 금속, 기계, 목공 등공장시설이 필요한 업종 종사자

입찰 전략 - 9.5~10억원 이내 경쟁력 있는 입찰 전략

이 물건의 경우 다음과 같은 입찰 전략을 추천드립니다:

1. 최저가 + 5~10%수준인 9.5억~10억원 이내로 입찰하는 것이 적절함
2. 3차 유찰 시 감정가의 49%인 6.3억원에 입찰 기회가 있으므로, 2차 입찰에서는 과도한 경쟁은 피하는 것이 유리
3. 입찰 전정확한 현장 확인과업종 제한사항 검토를 반드시 진행
4. 임차인 현황과 관련하여추가 조사를 통해 점유 상태와 명도 가능성파악 필요

특히 환경 관련 업종을 운영하실 계획이라면, 배출시설설치제한지역에 해당하므로 사전에 해당 업종의 운영 가능 여부를 관할 관청에 확인하시기 바랍니다.

마무리 - 신축 공장 30% 할인된 가격에 만나는 기회

이번에 소개해드린 칠곡군 기산면 영리의 공장 경매 물건은 2019년 신축된 양호한 상태의 공장으로, 감정가 대비 30% 할인된 가격에 만날 수 있는 좋은 기회입니다. 937평의 넓은 부지와 340평의 효율적인 건물 구성, 10m의 넉넉한 층고는 다양한 제조업 용도로 활용하기에 적합합니다.

다만 계획관리지역과 배출시설설치제한지역이라는 점을 고려하여, 운영하고자 하는 업종의 제한 여부를 반드시 확인하셔야 합니다. 또한 임차인 4명이 있어 명도 절차가 필요하므로, 이를 고려한 일정과 비용 계획이 필요합니다.

2024년 8월 7일에 있을 2차 입찰에서는 9.5억~10억원 수준의 입찰가가 경쟁력 있을 것으로 판단되며, 낙찰 후에는 임대 또는 직접 운영을 통해 5~7%의 양호한 수익률을 기대해볼 수 있습니다.

경매는 철저한 사전 조사와 분석이 성공의 열쇠입니다. 관심 있으신 분들은 반드시 전문가의 도움을 받아 정확한 권리분석과 현장 확인을 진행하시기 바랍니다. 모두의경매는 언제든지 여러분의 성공적인 경매 참여를 돕겠습니다.