광진구 구의동 햇빛 가득한 고급형 다세대주택 - 소형평수의 투자기회

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 광진구 구의동에 위치한 다세대주택 경매 물건을 살펴보겠습니다. 2017년 신축 건물의 3층 위치한 이 물건은 주변 환경과 접근성이 좋은 매물로, 투자자나 실거주자 모두에게 관심을 끌 만한 물건입니다.

경매 개요 및 입찰 일정

이번에 소개해드릴 물건은 서울동부지방법원에서 진행 중인 2024타경249 사건으로, 최초 421,000,000원의 감정가에서 현재 215,552,000원(감정가의 51%)의 최저입찰가로 진행될 예정입니다. 입찰 예정일은 2025년 4월 28일(월) 오전 10시이며, 입찰보증금은 최저입찰가의 10%인 21,555,200원이 필요합니다.

구의동 라벨르뷰 - 3층 햇빛 좋은 실용적 평면의 다세대주택

물건 기본 정보

이 매물은 서울 광진구 구의동 235-28 라벨르뷰 3층 301호로, 도로명 주소는 자양로32길 22-6입니다. 건물은 2017년 8월 사용승인을 받은 6층 규모의 다세대주택 및 근린생활시설 복합건물입니다.

이 물건은 전용면적 53.22㎡(16.1평)에 제시외 증축 면적 7㎡(2.12평)를 더해 총 60.22㎡(18.22평)의 실사용 면적을 갖추고 있습니다. 대지지분은 25.46㎡(7.7평)입니다. 위반건축물로 등재되어 있는 제시외 부분(패널조 주거 증축)이 있어 이 부분은 향후 처리 계획을 고려해야 합니다.

동국대사대부속여고 인근 양호한 주거환경과 편리한 생활권

입지 및 주변환경

이 물건은 동국대학교 사범대학부속 여자고등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 고루 분포해 있어 주거환경이 양호합니다. 특히 학교가 가까워 교육환경이 좋은 편입니다.

위치적으로는 구의동과 자양동 경계부근에 있어 구의역과 건대입구 상권을 모두 이용할 수 있는 입지적 이점이 있습니다. 건대입구역을 중심으로 한 상업시설과 문화시설 이용이 용이하며, 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

교통 및 접근성

교통환경은 무난한 편으로, 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 2호선 강변역과 건대입구역 방면으로 마을버스가 운행되고 있어 대중교통 이용에 큰 불편함은 없습니다. 동측으로 약 4m 폭의 포장도로와 접하며 이는 자양로32길과 연결되어 있습니다.

도보 약 15분 거리에 어린이대공원이 위치해 있어 여가 활동을 즐기기에도 좋은 환경입니다. 또한 한강공원까지도 접근성이 양호한 편으로, 실거주 목적으로도 괜찮은 입지조건을 갖추고 있습니다.

신축 다세대의 쾌적한 주거환경과 생활 편의성

건물 상태 및 내부 구조

이 물건은 2017년 8월 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트 구조에 외벽은 석재붙임 및 치장벽돌쌓기로 마감되어 있습니다. 내벽은 벽지와 타일로 마감되었으며, 창호는 샷시로 되어있습니다.

내부 구조는 일반적인 다세대주택 구조로 거실, 방, 주방, 화장실 등으로 구성되어 있으며, 생활하기에 편리한 구조입니다. 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 모두 갖춰져 있어 생활 편의성이 좋습니다.

참고로 집합건축물대장상 위반건축물(주택과-48081, 2017.12.14)로 등재되어 있는 제시외 부분(7㎡ 패널조 주거 증축)이 있습니다. 이 부분은 향후 매수 후 합법적인 처리 방안을 고려해야 할 사항입니다.

감정가 대비 51%의 가격경쟁력, 주변 시세 분석

주변 실거래 시세 분석

현재 구의동 일대의 유사한 다세대주택 시세를 살펴보면, 이 물건과 비슷한 규모의 다세대주택은 4억~5억원 선에서 거래되고 있습니다. 특히 2017년 신축 건물이라는 점을 감안하면 감정가 4억 2,100만원은 시세에 부합하는 적정한 금액으로 볼 수 있습니다.

최저입찰가 2억 1,555만원은 감정가의 51% 수준으로, 주변 시세 대비 상당히 저렴한 가격에 입찰 참여가 가능합니다. 다만 현재의 낙찰가율 추세를 볼 때 실제 낙찰가는 감정가의 80~90% 수준이 될 가능성이 높습니다.

광진구 다세대주택의 최근 6개월 낙찰가율은 평균 88% 수준으로, 이 물건도 감정가의 80~90% 범위에서 낙찰될 가능성이 높습니다. 따라서 약 3억 3천만원~3억 8천만원 정도의 낙찰가를 예상해볼 수 있습니다.

전세권 중심의 권리관계와 입찰 참여 시 유의점

등기부 현황 분석

이 물건의 소유자는 뉴평강종합건설(주)이며, 2022년 1월 18일자로 설정된 전세권이 말소기준권리입니다. 전세권자는 경매 신청인이기도 한 류OO씨로, 전세금은 4억원입니다.

현재 등기부상 확인되는 권리는 다음과 같습니다:

전세권 인수 관련 주요 유의사항

이 물건은 전세권자가 경매를 신청한 사례로,낙찰자는 전세권을 인수해야 하는 조건입니다. 즉, 낙찰 후 전세권자에게 전세금 4억원을 반환해야 하는 의무를 갖게 됩니다. 다만 배당을 통해 전세권자가 일부 변제를 받을 경우, 낙찰자가 인수해야 할 금액은 그 잔액으로 줄어들 수 있습니다.

따라서 입찰 참여 시에는 반드시 배당표를 확인하여 실제 인수해야 할 전세금 잔액이 얼마인지 정확히 파악해야 합니다. 만약 낙찰가가 전세금 4억원에 미치지 못할 경우, 그 차액을 낙찰자가 부담해야 하므로 신중한 검토가 필요합니다.

명도 관련 사항

현재 이 물건은 전세권자이자 경매 신청인이 점유하고 있는 것으로 추정됩니다. 전세권은 인수조건이므로 낙찰자는 점유자(전세권자)에게 전세금을 반환해야 명도를 요구할 수 있습니다. 전세금을 즉시 반환하기 어려운 경우 점유자와의 협상을 통해 명도 일정을 조율해야 할 수 있습니다.

투자 가치와 실거주 적합성 평가

투자 및 실거주 장단점 분석

장점:

1. 2017년 신축 건물로 건물 상태가 양호하고 시설이 현대적입니다.

2. 동국대사대부속여고 인근으로 교육환경이 좋은 편입니다.

3. 강변역과 건대입구역 사이에 위치해 교통 접근성이 양호합니다.

4. 감정가 대비 저렴한 가격에 매수 가능성이 있습니다.

5. 주변 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활하기 편리합니다.

단점:

1. 전세권 4억원을 인수해야 하는 조건으로, 추가 자금이 필요합니다.

2. 위반건축물로 등재된 제시외 부분(7㎡)의 처리가 필요합니다.

3. 다세대주택으로 관리비 및 공용부분 관리에 대한 고려가 필요합니다.

4. 소유자가 건설회사로, 체납 세금 등 추가 채무가 있을 가능성이 있습니다.

수익성 및 투자 전략

이 물건의 투자 수익성은 낙찰가와 전세금 인수금액에 크게 좌우됩니다. 전세금 4억원 중 일부가 배당되고, 낙찰가가 3억 5천만원 정도라면, 총 투자금액은 약 6억원 내외가 될 수 있습니다. 이는 주변 시세보다 높은 금액으로, 단기 시세차익을 기대하기는 어려울 수 있습니다.

다만, 전세권을 인수한 후 새로운 세입자에게 임대하여 임대수익을 올리거나, 장기 보유를 통한 자산가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. 광진구는 서울 내에서도 꾸준한 인기를 유지하는 지역으로, 장기적인 관점에서는 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

실거주 목적이라면, 전세금 반환 부담을 감안해도 3층의 햇빛 좋은 신축 다세대주택으로 주거 환경이 양호하여 고려해볼 만합니다.

종합 평가 및 입찰 전략 가이드

항목별 평가

추천 대상

이 물건은 다음과 같은 분들에게 적합합니다:

1.1~2인 가구 실거주자: 소형평수지만 효율적인 구조와 좋은 입지로 실거주에 적합합니다.

2.장기 투자자: 전세금 인수 부담이 있지만, 장기적 관점에서 자산가치 상승을 기대할 수 있습니다.

3.현금 여유가 충분한 투자자: 낙찰가와 별도로 전세금 잔액을 준비할 수 있는 충분한 자금력이 있는 분에게 적합합니다.

입찰 전략

입찰 적정가 산정:이 물건의 적정 입찰가는 감정가의 80~90% 수준인 3억 3천만원~3억 8천만원 정도로 예상됩니다. 다만, 전세권 인수 조건을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

자금 계획:낙찰가 외에도 전세금 잔액을 준비해야 하므로, 최소 5억원 이상의 자금 계획이 필요합니다. 전세금 중 일부가 배당될 수 있으므로, 배당표를 확인하는 것이 중요합니다.

입찰 전 체크리스트:

1. 배당표를 확인하여 인수해야 할 전세금 잔액 정확히 파악하기

2. 위반건축물 부분(제시외)의 처리 방안 검토하기

3. 현장 방문을 통해 건물 상태 및 주변 환경 직접 확인하기

4. 광진구청에 추가적인 행정제재나 체납세금 여부 확인하기

5. 총 투자금액(낙찰가+전세금 인수금액)과 시세를 비교하여 경제성 검토하기

맺음말 - 권리관계 파악이 성공의 열쇠

이번에 소개해 드린 광진구 구의동 다세대주택은 신축 건물로 주거 환경이 양호하고 입지 조건도 좋은 매물입니다. 다만, 전세권 인수 조건이 있어 단순히 낙찰가만으로 경제성을 판단하기 어려운 물건입니다.

성공적인 경매 참여를 위해서는 반드시 전세금 잔액이 얼마나 될지, 배당을 통해 어느 정도가 변제될지 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 또한 위반건축물 부분에 대한 처리 방안도 사전에 검토해야 합니다.

투자 결정 전에는 현장 방문을 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 법률 전문가나 경매 전문가의 자문을 받아 권리관계를 정확히 파악하는 것을 권장합니다. 충분한 준비와 정확한 분석을 바탕으로 입찰에 참여하시길 바랍니다.

모두의경매는 앞으로도 가치 있는 경매 물건 정보와 분석을 제공하기 위해 노력하겠습니다. 감사합니다.