84㎡ 벽산블루밍 아파트, 3회 유찰로 65% 할인된 광주시 핵심 투자처

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 경기도 광주시 초월읍에 위치한 벽산블루밍 아파트 경매 매물을 상세히 분석해보겠습니다. 현재 3회 유찰된 이 물건은 감정가의 34%인 1억 2천만원대에 나온 특별한 투자 기회입니다.

감정가 3억 5천만원의 84㎡ 아파트, 단 1억 2천만원에 매입 기회

경매 진행 현황과 최신 정보

이 물건은 수원지방법원 성남지원에서 진행 중인 2024타경51511 사건으로, 12월 2일(월) 10시에 4회차 입찰이 예정되어 있습니다. 현재까지 3회 유찰되어 최저입찰가는 감정가 3억 5천만원의 34%인 1억 2,005만원까지 하락했습니다. 입찰보증금은 최저가의 10%인 1,200만 5천원입니다.

이 경매는 채권자가 주식회사 한국자산신탁, 채무자와 소유자는 이모씨로 부동산 임의경매 사건입니다. 배당요구종기일은 지난 4월 3일로 이미 지났으며, 권리관계가 확정된 상태입니다.

현 시세 대비 최대 2억원 할인된 투자 가치

이 아파트는 벽산블루밍 단지 내 103동 15층에 위치한 84.94㎡ 중형 평형으로, 현재 같은 단지 유사 평형의 실거래가는 2.5억~3억원대로 형성되어 있습니다. 최저입찰가 1억 2천만원은 현 시세 대비 50~60% 할인된 가격으로, 이는2억원 이상의 시세 차익 잠재력을 의미합니다.

탁 트인 전망과 우수한 생활 인프라를 갖춘 벽산블루밍

단지와 아파트 현황

벽산블루밍 아파트는 2006년에 준공된 총 996세대 규모의 대단지 아파트로, 현재 약 18년 된 중저층 단지입니다. 이 매물이 위치한 103동은 단지 내에서도 조망이 좋은 동으로 평가받고 있으며, 15층에 위치하여 탁 트인 전망을 자랑합니다.

84.94㎡(25.7평) 타입으로 방 3개, 화장실 2개의 구조를 갖추고 있어 3~4인 가족이 거주하기에 적합합니다. 실내 상태는 입찰 전 확인이 필요하지만, 법원 감정서에 따르면 전체적인 관리 상태는 양호한 것으로 평가되었습니다.

편리한 교통과 생활 인프라

이 아파트는 경충대로를 끼고 있어 교통 접근성이 우수합니다. 서울외곽순환고속도로와 중부고속도로가 인접해 있어 서울 및 수도권 접근성이 양호하며, 광주 지역 내 이동도 편리합니다.

단지 인근에는 초월초등학교, 초월중학교가 위치해 있어 자녀 교육 환경이 좋고, 생활 편의시설로는 이마트 광주점, 광주농협하나로마트 등이 10분 내 거리에 있습니다. 또한 초월역(경강선)이 도보 20분 거리에 있어 대중교통 이용도 수월합니다.

84㎡ 실거래가 3억원 대비 60% 할인된 투자 기회

주변 시세 및 실거래 분석

벽산블루밍 단지의 최근 실거래 데이터를 살펴보면, 동일 평형(84㎡)의 최근 거래는 2.5억~3억원대에 형성되어 있습니다. 올해 초 거래된 같은 평형 매물은 2억 8천만원에 거래되었으며, 최근 상승세를 보이고 있습니다.

주변 광주시 초월읍 아파트 시장은 지난 1년간 약 5~10% 상승했으며, 특히 서울 접근성이 좋은 벽산블루밍과 같은 대단지 아파트는 안정적인 가격대를 유지하고 있습니다.

투자 수익성 분석

이 매물을 1억 8천만원에 낙찰받아 리모델링 후 전세로 운영할 경우, 현재 시세 기준 약 1억 8천만원~2억원의 전세보증금을 받을 수 있습니다. 만약 월세로 전환한다면 월 70~80만원 수준의 임대수익을 기대할 수 있어, 연 수익률 4.5~5.5% 정도가 예상됩니다.

또한 직접 거주 후 시세 상승 시 매각할 경우, 현재 시세(2.8억~3억) 대비 낙찰가(예상 1.8억) 기준으로 약 1억원 이상의 시세차익을 기대할 수 있습니다.

선순위 없는 깨끗한 권리관계, 안전한 투자 가능

등기부 분석

이 물건의 등기부등본을 검토한 결과, 현재 소유권은 이모씨 단독 소유로 되어 있으며, 배당요구종기일(2024.4.3)이 지난 상태입니다. 주목할 점은선순위 권리자가 없어 권리관계가 매우 깨끗하다는 것입니다.

이는 낙찰자가 취득한 소유권에 대해 추가적인 권리정리 비용이 발생하지 않음을 의미합니다. 단, 체납된 관리비가 있을 수 있으므로 입찰 전 정확한 금액 확인이 필요합니다.

입주자 현황과 명도 문제

법원 현황조사서에 따르면, 현재 이 물건은 소유자 본인이 거주 중인 것으로 추정됩니다. 경매 낙찰 후에는 소유자에게 명도 책임이 있으며, 원활한 명도를 위해 법원의 명도집행 절차를 활용할 수 있습니다.

일반적으로 주택의 경우 낙찰 후 법원의 인도명령을 받아 명도를 진행하게 되며, 소요 기간은 통상 2~3개월 정도로 예상됩니다.

광주시 개발 호재와 미래 가치 성장 잠재력

지역 개발 호재 및 미래 전망

경기도 광주시는 최근 여러 개발 호재로 부동산 시장에서 주목받고 있습니다. 특히 광주-이천-여주를 연결하는 경강선 개통으로 서울 접근성이 크게 향상되었고, 판교-광주 연결도로 확충 계획도 진행 중입니다.

또한 광주 역세권 개발 계획, 광주 테크노밸리 조성 사업 등 지역 개발 계획이 추진되고 있어, 장기적인 부동산 가치 상승이 기대됩니다. 이러한 개발 호재들은 해당 아파트의 미래 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망됩니다.

광주시 부동산 시장 동향

광주시 부동산 시장은 수도권 내 상대적으로 저평가된 지역으로, 최근 서울 주택가격 상승에 따른 외곽 지역 수요 증가로 꾸준한 상승세를 보이고 있습니다. 특히 경강선 개통 이후 초월읍 일대 아파트는 꾸준한 수요를 유지하고 있습니다.

벽산블루밍은 광주시 내에서도 중견 건설사인 벽산이 지은 대단지로, 관리 상태가 양호하고 브랜드 인지도가 있어 향후 가격 안정성이 높을 것으로 예상됩니다.

경매 투자자와 실거주자 모두에게 적합한 특별 매물

장점과 단점 분석

장점:

1. 시세 대비 60% 이상 저렴한 파격적인 가격

2. 선순위 권리 없는 깨끗한 권리관계

3. 대단지 아파트로 관리 상태 양호, 브랜드 인지도

4. 15층 위치로 조망권 확보 및 일조량 우수

5. 주변 인프라(학교, 상업시설) 양호

단점:

1. 준공 후 18년 경과로 일부 시설 노후화 가능성

2. 낙찰 후 명도 절차 필요

3. 서울 중심부까지 거리가 있어 통근 시간 소요

4. 경매 특성상 내부 상태 사전 확인 제한적

5. 경쟁 입찰 시 낙찰가 상승 가능성

수익성 분석

이 매물의 수익성을 다각도로 분석해보겠습니다:

투자 점수 8.5점, 경쟁 입찰 대비 전략적 접근 필요

항목별 평가

추천 대상

1.첫 경매 투자자: 권리관계가 깨끗하고 가격 메리트가 뚜렷해 초보 투자자에게 적합

2.임대사업자: 높은 임대수익률 기대 가능, 전세 또는 월세 운영 모두 수익성 양호

3.실거주 목적 구매자: 84㎡ 중형 평형으로 3~4인 가족 거주에 적합

4.시세차익 투자자: 최소 1억원 이상의 시세차익 잠재력 보유

입찰 전략 제안

이 물건은 3회 유찰된 후 가격이 크게 하락한 상태로, 다음 입찰에서 경쟁이 예상됩니다. 효과적인 입찰 전략은 다음과 같습니다:

1.최대 입찰가 설정: 시세의 60~65% 수준인 1억 8천만원~2억원을 상한선으로 설정

2.소액 단위 추가: 일반적인 입찰금액에 소액(예: 1~5만원)을 추가하여 동일 금액 입찰 시 우위 확보

3.현장 방문 필수: 입찰 전 단지와 주변 환경 확인, 가능하다면 관리사무소 방문하여 체납 관리비 확인

4.권리분석 재확인: 입찰 직전 등기부 재확인으로 변동사항 체크

5.입찰서 작성 주의: 입찰서 작성 시 오기나 누락 없도록 주의 (특히 보증금 계산 및 입금)

맺음말: 경매 초보자도 도전해볼 만한 안전한 투자 기회

경기도 광주시 벽산블루밍 아파트 경매 물건은 가격 대비 가치가 매우 높은 특별한 투자 기회입니다. 감정가의 34%인 1억 2천만원의 최저입찰가는 현 시세 대비 60% 이상 할인된 파격적인 가격으로, 향후 시세차익과 안정적인 임대수익을 모두 기대할 수 있습니다.

특히 선순위 권리가 없는 깨끗한 권리관계로 경매 초보자도 비교적 안전하게 도전해볼 수 있는 물건입니다. 다만, 3회 유찰로 가격이 크게 하락한 상태이므로 다음 입찰에서는 경쟁이 예상되며, 이에 대비한 전략적 접근이 필요합니다.

경매는 항상 사전 준비와 정확한 정보 분석이 중요합니다. 실제 입찰 전에는 반드시 현장 방문을 통해 단지 상태와 주변 환경을 직접 확인하고, 전문가의 권리분석 자문을 받아보시기 바랍니다. 이 물건은 투자자와 실거주자 모두에게 매력적인 기회가 될 것으로 판단됩니다.

모두의경매에서는 앞으로도 이런 좋은 물건들을 지속적으로 소개해드리겠습니다. 경매 투자에 궁금한 점이 있으시면 언제든지 문의해 주세요. 감사합니다.