광주 동구 한눈에 잘 보이는 그랜드센트럴 12층 최저가 아파트 경매

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 광주광역시 동구에 위치한 그랜드센트럴 아파트 경매 물건을 분석해 드리겠습니다. 이 물건은 2025년 6월 24일 광주지방법원에서 경매 예정된 2024타경70471 사건으로, 현재 최저가 36%인 1억 214만원에 나온 물건입니다. 과연 이 물건이 실제로 '최저가 아파트 득템'이 될 수 있을지, 아니면 '숨겨진 위험'이 있는지 자세히 살펴보겠습니다.

광주 동구 계림동 그랜드센트럴 108동 12층 - 감정가 2억 8,500만원

이 경매 물건은 광주광역시 동구 경양로 234, 108동 12층 1201호(계림동, 그랜드센트럴)에 위치한 아파트입니다. 전용면적 39.87㎡(약 12.06평)의 소형 평수로, 대지지분은 17.67㎡(약 5.35평)입니다. 이 물건의 감정가는 2억 8,500만원이며, 최저입찰가는 감정가의 36%인 1억 214만 4천원입니다.

신축 단지로 편의시설 완비된 그랜드센트럴 아파트

도심 위치한 현대적 신축 아파트 단지

그랜드센트럴은 광주광역시 동구 계림동에 위치한 비교적 최근에 지어진 아파트 단지입니다. 총 26층 규모의 고층 아파트로, 철근콘크리트 구조로 지어졌으며 지하주차장과 다양한 커뮤니티 시설을 갖추고 있습니다. 이번에 경매로 나온 물건은 108동 12층에 위치하여 전망과 일조권이 양호한 편입니다.

교통과 편의시설이 가까운 생활 인프라

이 아파트는 광주동부소방서 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변에 아파트 단지, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다. 북서측으로 약 35미터 내외의 도로, 그리고 북동측, 남동측 및 남서측으로 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋은 편입니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 주변에 교육시설, 상업시설 등이 위치해 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변 시세보다 현저히 낮은 입찰가, 그러나 보증금 인수 위험성 내포

감정가 대비 64% 할인된 최저가

이 물건의 감정가는 2억 8,500만원으로 책정되었으나, 현재 최저입찰가는 감정가의 36%인 1억 214만 4천원입니다. 이는 감정가 대비 약 64%나 할인된 가격입니다. 그러나 이러한 저렴한 가격에는 반드시 이유가 있습니다.

주변 실거래가 및 시세 정보

해당 아파트와 유사한 평형대의 주변 실거래 시세는 2억 8천만원에서 3억 1천만원 수준으로 조사됩니다. 공시가는 약 1억원 정도로 책정되어 있으나, 실제 거래가는 이보다 훨씬 높습니다. 현재 최저입찰가 1억 214만원은 시세 대비 약 60% 이상 저렴한 가격으로, 표면적으로는 매우 매력적인 가격으로 보입니다.

보증금 인수로 인한 실질 낙찰가 상승 - 이것이 핵심 위험요소

1억 8,810만원의 보증금 인수 부담

이 물건의 가장 큰 위험요소는 바로 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 등기부등본 상에 임차권등기(2023.12.14)가 되어 있으며, 보증금 1억 8,810만원의 임대차계약이 있습니다. 이 임차인은 2021년 8월 24일에 전입신고와 확정일자를 모두 갖춘 상태로,대항력을 가진 임차인입니다.

이것은 경매로 낙찰을 받더라도 이 임차인의 권리가 소멸되지 않고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 한다는 것을 의미합니다. 현재 최저가 수준에서는 배당금이 충분하지 않기 때문에, 낙찰받는 경우 보증금 대부분을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

임차인 현황과 명도 가능성

현재 이 물건의 임차인은 단순한 개인 임차인이 아니라 주택도시보증공사(HUG)로 승계된 상태로 추정됩니다. 이는 임차인의 권리가 법적으로 더욱 탄탄하게 보호받고 있음을 의미하며, 명도 협상이 쉽지 않을 수 있습니다.

실질적인 입찰가 계산:

이렇게 계산하면, 실제로 이 물건은 최저가가 1억 정도로 저렴해 보이지만, 실질적으로는 약 2억 9천만원 정도를 부담해야 하는 물건입니다. 이는 주변 시세와 비슷하거나 오히려 더 높을 수 있는 금액입니다.

권리분석 결과 - 보증금 인수로 인한 고위험군 물건

등기부 현황 및 권리관계

이 물건의 등기부등본을 살펴보면, 임차권등기(2023.12.14)가 설정되어 있습니다. 이 임차권은 보증금 1억 8,810만원, 전입일자 2021.08.24, 확정일자 2021.08.24로 대항력을 갖춘 상태입니다. 이것은 경매로 소유권이 이전되어도 소멸되지 않는 권리로, 낙찰자가 인수해야 합니다.

입찰 시 유의사항

이러한 권리관계를 고려할 때, 이 물건에 입찰할 경우 다음과 같은 점을 반드시 유의해야 합니다:

1.보증금 인수 부담: 최저가에 낙찰받더라도 1억 8,810만원의 보증금을 대부분 인수해야 할 가능성이 높습니다.

2.명도 어려움: 임차인이 주택도시보증공사(HUG)로 승계되었을 가능성이 있어, 명도 협상이 쉽지 않을 수 있습니다.

3.실질적인 가격 상승: 표면적인 최저가는 1억 214만원이지만, 보증금 인수 시 실질적인 부담액은 약 2억 9천만원에 이를 수 있습니다.

투자가치 분석 - 초보자에게는 위험한 물건

실거주와 투자 관점의 장단점 분석

장점:

- 광주 동구 중심부에 위치한 신축 아파트

- 교통과 생활 편의시설이 잘 갖추어진 입지

- 12층에 위치하여 전망과 일조권이 양호함

- 소형 평수로 실수요자에게 적합한 크기

단점:

- 1억 8,810만원의 보증금 인수 부담

- 임차인 퇴거 협상이 어려울 수 있음

- 표면적 최저가와 실질 부담액의 큰 차이

- 권리관계가 복잡하여 초보 투자자에게는 위험함

수익성 및 장기 투자 가치

이 물건의 수익성을 분석해보면, 현재 최저가 기준으로는 매력적으로 보일 수 있으나, 보증금 인수 부담을 고려하면 실질적인 투자 수익률은 크게 떨어집니다.

임대수익 측면에서도, 현재 임차인의 권리가 강하기 때문에 단기간 내에 임대 수익을 기대하기 어렵습니다. 장기적으로는 이 지역이 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역 등으로 지정되어 있어 개발 가능성은 있으나, 초기 진입 비용(실질 부담액)이 높아 투자 메리트가 크지 않습니다.

결론 - 보증금 인수 위험성이 큰 초보자 비추천 물건

항목별 평가

투자자 유형별 추천 여부

이 물건은 다음과 같은 투자자에게추천하지 않습니다:

- 경매 초보자

- 자금력이 제한적인 투자자

- 단기 수익을 원하는 투자자

- 복잡한 권리관계 처리 경험이 없는 투자자

다음과 같은 투자자는제한적으로 고려할 수 있습니다:

- 임대차 권리 처리 경험이 풍부한 전문 투자자

- 충분한 자금력을 갖추고 장기 투자가 가능한 투자자

- 보증금 협상 및 임차인 퇴거 협상에 능숙한 투자자

최종 결론 및 입찰 전략

이 물건은 표면적으로는 감정가 대비 64% 할인된 매력적인 가격에 나와 있지만, 1억 8,810만원의 보증금 인수 부담으로 인해 실질적인 부담액은 시세와 유사하거나 더 높을 수 있습니다.

특히 임차인의 권리가 강하고 주택도시보증공사(HUG)로 승계되었을 가능성이 있어 명도 협상이 어려울 수 있습니다. 따라서경매 초보자나 권리관계 처리 경험이 부족한 투자자에게는 적합하지 않은 물건입니다.

만약 이 물건에 관심이 있다면, 반드시 전문가의 상담을 받고 임차인 현황과 권리관계를 철저히 파악한 후에 입찰을 결정하시기 바랍니다. 그리고 보증금 인수 부담을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

모두의 경매가 알려드리는 경매 투자 조언

경매는 때로는 표면적인 가격만 보고 판단하면 큰 위험에 빠질 수 있습니다. 특히 보증금 인수 물건의 경우, 최저가가 매우 낮게 보일 수 있지만 실질적인 부담액은 시세와 비슷하거나 오히려 더 높을 수 있습니다.

경매 투자를 고려할 때는 항상 다음 사항을 확인하세요:

1.권리관계 확인: 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 소멸되지 않는 권리가 있는지 파악하세요.

2.임차인 현황 파악: 임차인이 있는 경우, 보증금 규모와 대항력 여부를 확인하세요.

3.실질 부담액 계산: 최저가 외에 인수해야 할 채무나 보증금이 있는지 확인하고, 실질적인 부담액을 계산하세요.

4.시세 비교: 실질 부담액이 시세보다 충분히 저렴한지 비교하세요.

경매는 잘 활용하면 좋은 투자 기회가 될 수 있지만, 충분한 조사와 분석 없이 접근하면 큰 리스크가 따릅니다. 특히 초보자라면 권리관계가 깨끗한 물건부터 시작하는 것이 안전합니다.

모두의경매는 앞으로도 여러분의 안전하고 성공적인 부동산 경매 투자를 돕기 위해 다양한 물건 분석과 조언을 제공하겠습니다. 감사합니다.